万物云积极拥抱AI

21世纪经济报道记者 吴抒颖

头部物企走到了十字路口。

2025年，万物云的业绩在逆境中实现核心财务数据微涨。根据财报，2025年，万物云实现总收入372.72亿元，同比增长2.7%；核心净利润实现21.28亿元，同比微增0.8%，若剔除开发商业务的影响后，核心净利润为17.08亿元，同比增长11.1%。

尽管如此，万物云仍然透露出“寒意”：受物业空置率上升、收缴率下滑、关联方应收款大额计提减值等影响，万物云2025年利润录得7.72亿元，同比下滑38%。

在《致股东书》中，万物云董事长朱保全表示，“2025年开发行业的故事脉络大家都知道，由此看公司财报数据，下半年就相关款项计提减值人民币7.4亿元。”

在当前的市场环境下，万物云选择修炼内功。万物云首席运营官何曙华提及，物业行业的毛利率中枢并不由单一企业决定，而是企业、行业、社会共同作用的结果。此种背景下，万物云积极拥抱AI，积极前进。

毛利率冲击

万物云的收入主要来自四部分：住宅业务、非住宅业务、BPAAS解决方案和居住相关资产服务。其中，面向居住市场的住宅物业和面向企业、公共机构的非住宅物业是万物云的基本盘。

2025年，万物云住宅业务实现收入209.3亿元，同比增长8.9%；非住宅业务实现收入106.7亿元，同比增长7%。两块基础业务的毛利率较2024年均有所下降，分别下降0.7、0.4个百分点。

利润率表现上，万物云2025年实现毛利45.60亿元，同比下降3.3%，毛利率由13.0%下滑0.8个百分点至12.2%。其中，社区空间居住消费服务实现毛利30.26亿元，毛利率13.0%，同比下滑1.4个百分点，住宅物业服务毛利率下滑0.7个百分点至11.7%。

万物云毛利率下滑的原因之一，是物业费收缴率的影响。何曙华分析称，2025年，万物云住宅物业单位成本同比仅微增约1.8分/平方米，得益于蝶城战略集约化运营有效对冲了成本刚性上涨。同时，毛利率下滑核心来自两方面：一是收缴率下降，二是新接项目处于爬坡期。

根据何曙华提供第三方统计机构数据，2025年，全国物企500强收缴率约71%，已连续四年下降，上市物企平均为78%。

何曙华直言，万物云自身新接项目空置率约 30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣的可能；叠加房价因素影响业主缴费意愿，房地产行业的表现正持续向物业端传导。同时，当前物业市场转向存量竞争，新接项目前期需额外投入优化服务，拉低短期毛利率，项目通常在运营5年后逐步恢复至合理水平。

“新房空置率高企与新承接项目在初期的磨合，短期内对整体指标构成压力，但长期看，随着入住率提升与服务磨合，项目盈利能力将改善。”何曙华表示。

守住底线

虽然长期看来项目盈利能力能够得到改善，但如果行业现状保持不变，物业行业的毛利率或将持续承压。

何曙华表示，关于未来毛利率中枢，万物云认为这并非单一企业能决定，而是企业、行业、社会共同作用的结果。万物云的核心是练好内功，提升精细化运营、风险控制能力并改善客户体验。

毛利率中枢无法预测，在提升利润率上，万物云只能做力所能及的事情。因为，物业行业也正处在大变革的过程中。

朱保全提及，“十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。”

朱保全所提及的案例，在过去并不可想象。物业企业做大规模的利器主要来自于关联方的输送，在行业单边向上之时，这部分收入确定性强，稳定性高，是投资者衡量一家物业企业价值最重要的指标。但现在，关联方输送的项目却不一定是优选，这不仅是万物云的困境，更是当下所有物业企业的迷思。

朱保全表示，一个交付的小区可能会有超过30%的未售房屋，而剩余70%已销售的部分，则要被动接受30%需要开发商支付的空置房物业费，这部分应收账款往往会形成坏账。“为了减少应收账款，就要去参与房企给供应商提供的以房抵债，但抵债资产往往又面临减值。”

面对当前的境况，万物云也只能“守住底线”，做力所能及的事情。

万物云坚持并深化“蝶城战略”，通过集约化运营、劳动力复用及引入机器人提升经营效率。主动协助开发商去化尾盘，以回收资金优先支付空置房物业费；此外严控新项目承接标准，并成立专项小组治理存量亏损项目。对于无法扭转亏损的项目，将果断退出。“我们呼吁，行业共建信息化平台以降低沟通成本，并推动建立社会信用体系，正确认知物业管理对资产的价值。”何曙华表示。

风险敞口收窄

关联方为万物云带来的不再只是正向营收，万物云未来将要“独立”得更彻底。截至2025年年末，万物云持续关联交易收入约为22.39亿元，占总收入比例降至6%，关联方贸易应收款同比减少约3.82亿元至约20.64亿元。

在业务发展之上，万物云2026年整体的拓展策略，仍然以审慎为主。王绪斌提及，万物云会谨慎对待三类项目：一是无明确回款路径、无预收款且产生负向成本的业务，案场业务已基本关停；二是空置率超20%、无法拆分服务的新项目；三是回款周期超合同约定两个月的历史业务。

稳住主业的同时，万物云同时也拥抱AI，提升效率。据万物云披露数据，2025年，在主营业务上，万物云行政开支绝对额下降近2亿元，降幅约10.1%。这一成果源于万物云对自研平台和AI（人工智能）智能体的深度应用。目前，万物云已上线超1400个AI智能体，并正式“转正”了9名AI员工，全年消耗token（词元）数达725亿。

朱保全在回应AI与机器人应用问题时指出，AI对物业行业的核心价值并非替代前端服务人员、降低现场服务温度，而是重构中后台低效人力体系。劳动密集型物业企业规模扩大后，财务、风控、人力、考勤等中后台人员冗余、审批流程冗长，AI可让基层员工能力大幅提升、缩短审批链条，实现真正的降本提效。

在机器人应用层面，朱保全表示，机器人是物业行业的必然趋势，但当下仍需结合具体场景二次开发，万物云不自主研发机器人，而是希望依托不动产AI大脑“灵石”打通机器人生态体系。

在行业出现大变革的当下，作为头部企业的万物云，似乎也没有超人的能力去解决复杂的问题。