透视年报丨打折“捞底”成双刃剑：长实卖房收入翻倍，收益承压

去年一系列打折促销策略使得李嘉诚家族旗下的长实集团交出了一份“增收不增利”的答卷。

近日，长实集团发布2025年财报显示，报告期内实现收入579.35亿港元，同比增长27.25%；投资物业重估前溢利为119.6亿港元，每股溢利3.42港元，同比上年增长2.7%。计入投资物业重估带来的影响后，长实在2025年的股东应占溢利为108.47亿港元，每股溢利为3.1港元，较上年度减少20.3%。

就物业销售业务来看，去年，长实集团卖房收入翻倍增长至204.49亿港元，但是物业销售收益仅27.33亿港元，同比仅增长19.34%。那么，长实集团为何陷入“增收不增利”局面？

长实集团2025年财报截图

打折促销致使物业收益承压

从物业销售业务来看，去年，长实集团在香港、内地展开了一系列打折促销活动，虽然去库存效果明显，但是收益空间压缩。

拆解长实集团去年27.33亿港元的物业销售收益，其中，内地贡献17.56亿港元，同比大增近4倍；香港仅录得3.75亿港元，同比下降76.69%。

单独从收益来看，香港市场贡献的收益大幅减少七成以上。长实集团表示，这主要是因为此前在市况疲弱之下，为促进销售而提供多项折扣优惠，为Blue Coast和Blue Coast II的销售亏损作出拨备所致。

近两年销售收益对比。长实集团2025年财报截图

据悉，上述两个项目是长实在2024年打折出售的楼盘。彼时项目推出均价约2.19万港元/平方呎，与周边的二手房价相比，相当于打了7折，较成本约2.8万港元/平方呎也折让了22%。当时这一销售策略被称为“捞底价”，也迅速让Blue Coast项目成为当时香港新盘“人气王”，实现快速出货。

同时，在内地，长实集团近年来也在打折促销。去年7月，为吸引港人北上购房，长实集团旗下和记地产在香港推出“大湾区双居生活”计划，推介位于粤港澳大湾区的4个楼盘，包括惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园和东莞海逸豪庭，合计400套房源，且总价最低仅需40万元起。

这些房源打折力度大，迅速在大湾区楼市掀起波澜。以惠州泷珀花园为例，公开信息显示，此前51平方米的一房户型单价在1.04万-1.4万元/平方米之间，而如今一套中高楼层的51.34平方米一房，售价仅为44.3万元，折合单价约8632元/平方米，降幅明显。东莞海逸豪庭的别墅价格也经历了大幅回落，从2023年5月的每平方米4.4万元至6.8万元，降至2025年6月的1.8万至3.6万元/平方米，价格几乎腰斩。

不仅仅是大湾区，在北京，长实集团下位于朝阳区东四环的豪宅项目“御翠园”在去年加推时也采取了降价策略。公开信息显示，2023年7月，御翠园473套房源获批预售许可证，高层住宅备案均价约9.8万元/平方米，联排别墅备案均价约9.1万元/平方米。这批房源曾分三次集中开盘——第一次原价销售，去化有限；第二次7.5折销售，因去化较好逐步恢复至8折顺销；第三次是去年5月以7折销售，后因售价过低停止促销活动。

不同于香港项目，长实集团在内地的项目由于拿地早、开发慢，即便打折出货也有充足盈利空间。比如，御翠园所在地块是由和记黄埔在2001年以7亿元拿下的北京姚家园地块，彼时楼面价仅1750元/平方米。

“只要回报合理，便会参与投地”

谈到对今年香港楼市的看法时，在业绩交流会上，长实集团管理层表示，随着香港的经济回复稳定，2025年的住宅物业交投已逐渐恢复动力，“政府物业印花税税率下调、按揭利率偏低，以及发展商调整售价等多项因素，对市民入市吸引力更大，对于整体住宅物业市场有支持作用。”基于此，长实集团也将在今年推动一系列新盘入市。

在被问到是否有兴趣在香港继续拿地时，李嘉诚长子、长江实业主席兼董事总经理李泽钜仍称，只要回报合理，便会参与投地。“在投地或进行任何收购合并交易时，集团一向遵守‘财务纪律’，不会抱有‘志在必得’的心态，绝对不会盲目追价，始终是回报率决定一切。”

截至2025年底，长实集团拥有可开发土地储备（包括合作发展项目的发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约6500万平方呎，其中5600万平方呎、600万平方呎及300万平方呎分别位于中国内地、香港及海外。

目前，长实集团手握资金达417亿港元。在被问及投资计划时，李泽钜表示，集团将继续专注投资于尊重合约精神、有完善法律制度保障投资者的国家，以及拥有长期稳定现金流的项目，“若有优质、符合我们IRR（内部收益率）要求的项目，我们基本上都会有兴趣。重点仍是看项目的利润回报和所需投入的成本。”

就多元化投资方面，在退出巴拿马港口和出售英国电力资产后，李泽钜在业绩沟通会上透露了石油业务的突破，其称：“旗下Cenovus收购MEG后，石油日产量已接近100万桶，这一产量超过不少产油国家。”

对于近年来不断出售手中资产，李泽钜在业绩会上也回应称：“公司的财务状况非常健康，没有出售任何资产的压力。”

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 王心