黑石加仓，热钱蓄势：2026 年中国商办投资迎来布局窗口期？

01.遇事不决不动产

投资圈近期最热的话题，莫过于OpenAI、Anthropic即将IPO的消息。

一直以来，位于行业塔尖的企业总有着最高的确定性与最惊人的估值，更何况是风头正盛的人工智能。在最新一轮的融资后，OpenAI的估值已超过50000亿人民币，与门内顿足捶胸的英伟达相比，更苦闷的是门外守着的诸多顶级财团——

即便不谈全球范围的量化宽松，优质标的也远比寻找机会的热钱稀缺。

近日，全球最大的另类资产管理公司‌黑石集团也发布了2025年业绩。在2025年，黑石在管资产规模同比增长13%，在期末升至史无前例的1.27万亿美元。

作为全球最大的另类资产管理商，黑石集团持着全球最庞大的房地产资产，还布局基建、能源等等不同领域。它曾在收购希尔顿酒店集团后，实现市值翻倍，也在国内重金布局写字楼、仓储物流等不动产资产，其中最著名的案例，是向soho中国写字楼抛出收购的橄榄枝。

虽然不是最早一批投资AI的玩家，但黑石通过近5年来完成的AI数据中心布局，也赚到了AI的红利。根据最新的评估，这些作为AI产业链的基建资产，价值已接近千亿美元。

收益与风险匹配是亘古不变的道理，日新月异的科技板块，从来只有新人笑不见旧人哭，能带来高回报的投资，往往也都裹挟着高度的不确定性。

黑石另辟蹊径的科技投资，一是透着对风险的厌恶，二则是对不动产的偏爱。

押趋势总比赌公司容易得多，黑石以不动产押注，有土地价值兜底，有运营增值潜力，还有产业发展的预期带来估值与溢价，都大大降低了潜在的投资风险。

这是一个有意思的投资思路。借由投资不动产，来兑现对一项概念、一个产业、一座城市的看好，或许不是最迅速赚钱的选择，但很可能是最安全赚钱的路径。

不动产市场依然走在筑底阶段，但嗅到“先机”的热钱已经枕戈寝甲，等待最佳的时机布局中国：这个时机大概率就在2026年。

02.商办投资的机会渐近

据悉，3月，黑石集团已为其第三只亚洲私募股权基金筹集了超过100亿美元资金，而不动产或再次成为黑石的目标。

为什么海外热钱，如此紧迫地追加不动产的投资？

答案藏在新一轮资产回报率提升的浪潮里。在过去一年多的时间里，写字楼市场的租金回暖之势，在亚太主要城市间快速蔓延。譬如，深受黑石青睐的东京市场，截至今年2月，核心商务区租金已连续上涨23个月；与内地楼市关系更为紧密的香港市场，自去年第三季度起，甲级写字楼的租金也开始止跌回稳，整体环比上涨2.3%，结束了下行走势。

不动产的资产回报率开始逐步提升。在全球量化宽松的幕布下，这份稳健的资产回报率变得愈发诱人，目前，东京、香港的核心区写字楼普遍保持在3.5%-4%的回报率，成本回收的周期大幅缩短。随着调整周期即将结束，优质资产不仅积蓄了强劲反弹动能，其高资产回报率的特性也浮出水面。

底部布局的机会从来稍纵即逝，在众多的不动产商办资产中，要如何优中选优呢？

第一个维度，毫无疑问还是选择城市。

过去数年的周期里，高能级城市不动产相对更好的抗跌性有目共睹。而基于人才流入、商业资源集聚度、经济活跃度以及未来可塑性，一二线城市都有着广阔的发展空间。其中，新崛起的新一线及二线城市，更是值得重点关注的优质赛道。近年来，在一线城市人口增长放缓的背景下，成都、合肥等新一线城市跻身人口流入第一梯队，逐渐形成特色优质产业，成为资本与人才的聚集地。

选对城市，即是押中趋势，但这只是第一步，锁定城市核心才能真正共享发展红利。

例如，作为新晋的顶流城市，海口坐享海南自贸港的时代红利。2025年底全岛封关运作正式启动，海口为政策红利的第一站和全岛资源的核心引擎，目前已展现出强大的资源聚集效应。

位于海口龙华区核心的5A甲级写字楼海口龙湖光年，很好地承接起这份红利。作为海南省重点项目，海口龙湖光年是全省唯一的百亿级TOD综合体，楼下即是约32万方的海南海口天街，周边3公里范围内，汇聚中关村等四大产业园、约29家政务单位、三大高校及多元商业配套，覆盖运输仓储、产业集聚、市政服务、人才输送、商务接待等全生命周期营商场景，可以说，这栋写字楼已是自贸港时代下的商务核心载体之一。在TOD 交通枢纽、海口天街商业流量及海南自贸港政策红利加持下，据最新数据统计，项目整体的年化回报率已经高达5.5%。

再如，地处国家战略腹地的城市成都，契合“引导资金、技术、劳动密集型产业从东部向中西部有序转移”的发展导向，在全国科技创新定位中更是晋升第二层级，产业升级与城市发展潜力巨大。

在成都，过往4%以上高回报率的资产普遍位于老牌核心区，而如今，得益于成都东进的战略，东三环也已初具对标春熙路、金融城的气象。其中，位于东三环核心板块的龙湖光年项目，2025年商办销售业绩位居成都前列。该项目集天街、商办、住宅于一体，配套优越，地铁无缝接驳，楼下约14万方的驿都天街已进入开业倒计时，能够承接城市东进战略红利。

再如，被誉为“中国最牛风投城市”的合肥，通过精准的产业投资，一手扶持出京东方、长鑫存储、蔚来汽车等千亿级产业巨头，形成了“芯屏汽合、集终生智”的战略新兴产业集群，为商办资产注入长期价值。

而合肥龙湖光年在售的天际5A甲级写字楼，位于合肥产业新高地——高新CBD核心，地铁2号线直达，可以一面俯瞰蜀西湖，一面东望大蜀山，尽揽城市繁荣。

此外，龙湖推出了一整套服务体系，从助力运营成本优化，到政策申报、工商财税、活动策划等敏捷服务体系，再到资产增值模型、“天街+冠寓”专属定制特权，极大缩减了企业隐性成本。

不难看出，上述高能级城市的热门项目无一不位居城市及产业核心，拥有丰富城市配套。此外，它们还有一个重要的共同特征——都是城市综合体。

03.跟着龙湖选资产

不要小看“城市综合体”这个共同点。

2025年，香港写字楼实现正净吸纳180万平方米。在数据复苏的背后，净吸纳面积中的六成来自中环､九龙站环球贸易广场及IGC。可见当前市场有极强的偏好性，占据城市核心、有综合配套的大型优质综合体，才有望受到市场青睐。

而将眼光放回内地，高能级城市的大型综合体同样也是稀缺资产。特别是近年来，楼市进入新周期，无论是城市管理者还是开发商，在面对投资额巨大的城市综合体时，都慎之又慎。因此，真正能够落地的综合体项目，无一不是在规划阶段，便承载起城市发展蓝图的关键落子，既是城市发展的重要节点，也是产业升级的配套资产。

其一，在城市规划站位方面，这些综合体普遍为城市区级、市级的重点项目，从蓝图阶段就被设计在最核心的位置，优先享有城市核心资源，地铁枢纽、主干道网络、政务配套、公共服务集中落地，有着极高的价值起点。

其二，作为生活产业中心，落地后的综合体集商业、办公、居住、休闲于一体，以全业态、全时段的复合功能，持续吸附消费客流、商务人流与居住人群，形成自我造血、自我循环的人气磁场，不仅是物理空间的聚合，更是城市资源、资本、人才与消费力的高度交汇点。一言以蔽之，这些资产将是城市核心里的核心。

其三，有强运营商背书。经过一轮洗牌后，目前有能力完成综合体打造的头部企业已经寥寥无几。以龙湖为例，其自有一套成熟的选址、定位、招商与运营评价体系，可以说，当下每个落地的综合体项目，其未来的市场价值已经得到了开发商维度的认可。

在以上三点之外，龙湖在开发、运营与服务能力上沉淀的深厚资源，也会在售出后继续助力资产保值增值。据资料显示，龙湖集团目前已积累了7400+品牌合作资源，配备全周期专业运营团队，更具备完整的航道协同能力——从产品打造、招商运营到物业服务，形成全链条闭环。

而这些资源的价值也反映到了项目的数据之上，龙湖旗下售出的商铺等业态出租率长期稳定90%以上，远高于行业约65%的平均水平。

以上种种，皆提升了不动产保值、增值的确定性，放在不确定的当下，愈发显得稀缺。

此外，政策的加速出台，也降低了商办投资的门槛，持续积蓄市场触底反弹的动能。自今年1月下旬，广州、深圳的商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例率先调整为不低于30%后，自2026年3月16日起，上海商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例也由45%到50%调整为不低于30%。自上而下推动的商办投资热潮，预期持续升温。

如果周期终点将近、政策效能叠加可以称之为“天时”“地利”，那么龙湖近期的“大动作”则是一场恰逢其时的“人和”。

日前，龙湖集团为期近一个月的2026年“暖春车商节”正式启幕，以“龙湖超惠补”为主题，推出商办97折的额外优惠，囊括龙湖全国优质项目，涉及写字楼、公寓、商铺等多元业态，包含成都龙湖光年、合肥龙湖光年等高能级城市的综合体项目，以及合肥车桥新界、武汉101、温州云创星街、长沙金融中心等价值回报领先的标杆项目。

可以预见，在10年期国债收益率不足 2%，黄金、股市冲高回落的背景下，具备稳定回报与长期增值价值的不动产，有望随着反弹预期的增强，获得更多国内外资金的青睐。

真正优质的资产，从来不缺资本的关注。此时，比拼的就是付诸行动的速度。