四天四城连放信号，房价上涨号角吹响

2026年的春天，中国楼市正迎来一场清晰的转向。从3月18日到21日，住建部官方宣传平台《中国房地产报》连续四天聚焦北京、上海、南京、长春四座城市，以“楼市调查”为统一标题，释放出明确的市场信号——一线率先回暖、强二线领涨、弱二线同步启动，一场由政策托底、需求驱动的结构性复苏，正在全国楼市悄然展开。这不是过去那种“一刀切”的普涨，而是一场深刻的分化，新房与二手房、核心区与远郊区、改善盘与刚需盘，正沿着不同轨迹走向各自的未来。

一、四天四城：官方调研释放的回暖信号

《中国房地产报》的连续报道，绝非偶然。作为住建部的官方发声渠道，其调研内容直接反映了楼市的真实温度与政策导向。四天四座城市，覆盖一线、强二线、弱二线，从南到北、从东到西，勾勒出本轮楼市回暖的完整轮廓。

北京率先亮出“量价齐升”的成绩单。2026年开年以来，北京新房市场持续升温，改善型项目成为绝对主力。看房人群以自住改善为主，不再只盯着价格，转而关注户型、社区环境、居住品质等核心要素。国家统计局数据显示，2026年2月北京新房环比上涨0.2%，二手房更是环比上涨0.3%，成为70城中少数二手房价格上涨的城市。

上海则明确“房价起涨”，高端改善盘成为市场“定海神针”。144平方米以上大户型新房价格同比涨幅高达6.3%，核心区豪宅包揽成交额前五。更关键的是政策见效快：非沪籍外环内社保年限由3年改1年、公积金贷款额度大幅提升、沪籍成年子女首套房产税减免等新政落地当天，二手房单日成交即突破500套，2月最后一天冲高至839套，其中公积金政策贡献了77%的拉动力。

南京作为强二线代表，“率领领涨”。2026年2月南京新房环比上涨0.3%，与长春、宜昌并列领跑70城。成交结构上，三房、四房改善产品占比达94.8%，300万元以上房源占比42.8%，且基本被四代宅垄断。人才补贴叠加住房补贴，部分客户综合优惠可达34万-40万元，江宁区2000万元人才房票补贴3天就申领了1922.65万元，政策刺激效果立竿见影。

身处东北的弱二线长春，同样“房价领涨”。2026年2月长春新房环比上涨0.3%，与南京同步领跑。尽管长春二手房同比仍有跌幅，但新房市场已率先企稳回升，改善型客户对四代宅、绿色科技住宅关注度持续上升，优质项目成为市场热点。

四座城市、四种能级，却传递出同一个信号：2026年马年的楼市小阳春，不是局部回暖，而是全国性的结构性启动，政策托底与需求释放的共振，正在让市场走出低谷。

二、三大特征：新房改善主导，刚需霸屏二手

通观四座城市的调研结果，楼市呈现出三大高度一致的特征，清晰勾勒出当前市场的真实结构。

（一）新房市场：改善盘彻底成为成交主力

无论是一线的北京、上海，还是二线的南京、长春，改善型产品都占据了新房成交的绝对主导。北京改善项目成为销量主力军，客户从“问价格”转向“看品质”；上海高端改善盘稳住市场基本盘，大户型价格涨幅显著；南京改善产品占比超九成，四代宅成为主流；长春改善需求快速崛起，优质项目供不应求。

这背后，是房地产市场从“数量扩张”向“品质升级”的转型。随着居民收入提升和居住观念转变，“住有所居”已升级为“住有优居”，改善型需求成为市场核心驱动力。尤其是四代宅的出现，凭借户户有花园、高得房率、优质户型设计等优势，对传统新房形成“降维打击”，成为改善人群的首选。

（二）政策发力：精准调控带来市场正反馈

四座城市的回暖，都离不开政策的精准发力。北京“12・24”新政精准释放积压需求，修复市场预期；上海降低限购门槛、提升公积金额度、减免房产税，直接刺激二手房成交；南京叠加人才与住房补贴，大幅降低购房成本；长春也通过优化政策、支持品质住宅开发，推动市场回暖。

不同城市政策侧重点不同，但效果一致：一线降低“上车门槛”更有效，上海通过放宽限购、提升公积金额度，快速激活二手房市场；二线降低“购房成本”更关键，南京通过高额补贴，直接撬动改善需求。政策不再“大水漫灌”，而是“精准滴灌”，针对性解决不同城市的市场痛点。

（三）二手房市场：低总价刚需房源是绝对核心

与新房改善主导形成鲜明对比，二手房市场完全是刚需的天下。上海300万元以下二手房成交占比从2025年1月的59%，升至2026年3月中旬的73%；北京300万元以下二手房占比稳定在70%左右；南京100万元以内房源占比达46.8%，60-90平方米刚需户型占比36.1%。

这一特征说明，二手房市场的核心逻辑是“刚需托底”，降低入手门槛、让刚需买得起，是激活二手房市场的关键。同时，也反映出当前楼市的真实需求结构：改善人群买新房，刚需人群买二手，市场分层清晰，互不干扰。

三、四大结论：分化时代的楼市新逻辑

结合官方调研与最新市场数据，当前楼市的核心结论已经非常清晰，告别普涨普跌，进入深度分化时代，成为不可逆转的趋势。

（一）结构性分化：核心资产与普通资产彻底分离

全国楼市已不可能再出现普涨普跌，“K型分化”成为核心趋势。同一座城市内部，核心区优质资产价值持续修复，远郊普通资产持续承压；不同城市之间，一线与强二线核心区率先企稳上涨，弱二线及三四线城市以稳为主，部分人口流出城市仍在调整。

这与日本楼市泡沫破灭后的走势高度相似：1990年泡沫破灭后，东京核心区2012年开始触底回升，疫情后更是领涨全国，而非核心区则长期低迷。未来中国楼市也将如此，核心城市核心地段的优质房产，将成为资产保值增值的核心载体，而缺乏人口、产业支撑的远郊房产，流动性将持续收紧。

（二）政策持续发力：降低门槛与成本是关键

二手房刚需占比超七成的现实证明，实实在在降低购房门槛和成本的政策，才是激活市场的核心。上海降低限购门槛、提升公积金额度，快速激活二手房市场；南京发放高额补贴，撬动改善需求，都验证了这一点。

当前市场正处于回暖关键期，政策不能停。一旦政策力度减弱，市场预期可能再次转弱，前期回暖成果将付诸东流。未来，一线需继续优化限购、限贷政策，降低刚需上车门槛；二线需持续降低购房成本，通过补贴、税费减免等方式，进一步释放改善需求。

（三）市场分层清晰：新房改善，二手刚需

当前楼市形成了清晰的“双轨制”：新房市场由改善需求主导，四代宅、大平层、豪宅等高品质产品热销；二手房市场由刚需需求主导，低总价、小户型房源成为成交主力。

这种分层也催生了新的投资逻辑：一部分人抄底老破小收租，上海、杭州、北京从2024年开始流行，今年成都更是出现“200万买9套老破小收租”的案例。这类投资没有绝对对错，核心是算账，只要租金回报符合预期，就是合理的资产配置方式。

（四）库存压力仍在：老产品去化需至少三年

尽管市场回暖，但全国楼市仍面临巨大的库存压力。尤其是2024年之前开发的传统新房，面临四代宅的“降维打击”——四代宅地价更便宜、产品更优质，传统新房拿地贵、产品老旧，竞争力大幅下降。

数据显示，全国此类老产品库存约二三十亿平方米，2025年全国住宅总去化面积仅7.3亿平方米，按此速度，仅老产品去化就需要至少三年。这意味着，全国楼市大盘的调整仍将持续，市场出清是一个漫长过程，房企需加快产品升级，才能在竞争中生存。

五、马年楼市，在分化中寻找机会

2026年的春天，住建部通过《中国房地产报》释放出明确的楼市回暖信号，北京、上海、南京、长春四座城市的调研结果，印证了市场正在走出低谷。但这不是过去那种“闭眼买房都能赚”的普涨时代，而是“分化加剧、品质优先”的结构性时代。

对购房者而言，一线核心区的改善盘、强二线核心区的四代宅，是资产保值增值的优选；刚需人群则可抓住政策窗口期，在二手房市场挑选低总价优质房源。对房企而言，加快产品升级、聚焦品质开发，是应对市场分化的唯一出路。

马年楼市春潮起，分化之中有机会。无论是买房还是投资，唯有看清市场逻辑、抓住核心趋势，才能在这场楼市转型中，把握属于自己的机遇。