幸灾乐祸的有点早，房价还没那么便宜的

最近老是刷到一些非常便宜的房子，基本都是以视频内容输出，作为旁观者我是比较冷静的，基本的套路就是拿着某个小区的一套即将开拍的法拍房，低价引流，视频一旦发出去，因为房价便宜就会有吃瓜群众幸灾落祸，有人幸灾落祸就会有持续的流量推送，然后大家都知道这个小区原来降了这么狠。

最后的结果就是，某一天有计划出去看房的时候，就会拿着视频中的价格去衡量所有的房子，而某些中介为了撮合成交，不得已又只能去做房东的思想工作，各种手段去打压房东的价格，以此类推恶性循环，想要把价格稳住不可能了。

案例一：

东城新世纪星城，标题是：9000单价就能上车东城大社区，真实情况是，这个单价只是起拍的单价，真实成交不一定是9000，起拍价月118万，建筑面积约130平，算下来单价9000没毛病，但这是法拍房啊，9000谁也不敢保证一定买得到。

案例二：

东城新世纪星城，标题是：天塌了，单价8600就能上车东城大社区，真实情况还是法拍房，起拍价约132万，建面约151平，算下来单价确实是8600，但这还是法拍房，这个价格一定买不到的。

这两套房子都是属于二拍，之前一拍没有拍出去，大概率是有买家等着更低价再出手，也不排除确实有捡漏的，万一没人和你抢，那不就是真捡漏了吗，这个小区还是比较热门的，因为有案例摆在眼前。

月初拍出去的三房，最终的成交单价去到了12000，而且最好的那种小三房户型，按照购买需求，这类大户型最终成交破万肯定是可以的，大概率就是11000左右的单价。，熟悉这个楼盘的都知道，106平左右的三房最好路通而且价格相对较高，其次是三期110平的高层送4房。

两个问题，第一是买家的价格预期，以后再听到有不可思议的价格时候，有可能是法拍房，不说你能不能低价买得到，是不是你喜欢的楼层朝向装修风格都不好说，能不能顺利交楼更不好说，我也遇到过一些买家，其实最后综合成本算下来，也和正常挂牌的二手房差不了多少了，就是买了个情绪价值，所以，想在法拍房捡漏，这个不是那么简单的事情，一定要有专业尽职调差的。

第二个是卖家的预期价格，今非昔比，很多户型已经被淘汰了，虽然看起来面积大，其实是靠面积在堆量，比如这个小区，130平的三房未必有106平的三房住着舒适，所以，这类过时的伪豪宅最终还是要看总价，看单价基本无人问津，简单来说定价一定是要更低更低的。

还是那句话，扛不住不要硬抗，不要盲目乐观，留得青山在不愁没柴烧，真的到了法拍这一步了，价格就由不得你来定了，2026年，我的重点工作都是放在如何帮助房东们出货，用单边代理+线上线下联卖的方式，帮助大家快速曝光，快速出货，在有限的期限内，卖出好价格，高效变现。