央企地产处女作，不玩套路

北京进深 徐迪 铁工投在京住宅首秀进展很快。

3月23日，顺义新国展三期地块成交第50天，住宅设计方案公示。

项目占地4.12公顷，总建面11.59万㎡，其中地上计容面积为8.24万㎡，容积率2.0。

规划14栋9-13F洋房和小高层，共778户，户均建面约105㎡。

1、东西两区，楼栋点状排布

两幅住宅地块形状都比较规则，正南正北朝向，东西面宽长，有利于打造楼栋排布。

· 西区03地块8栋楼，地上计容面积4.05万㎡，共378户。

北排1#楼三个单元，东侧单元9层，另外两个单元11层；2#楼三个单元，均为11层。

中央3#楼和6#楼均为10层洋房一单元两户设计。

西侧4#楼两个单元，总高11层。

南排5#楼三个单元，西侧一个单元为11层，东侧两个单元为13层。

7#楼两个单元，总高11层；8#楼为13层小高，两个单元。

·东区04地块6栋楼，地上计容面积4.19万㎡，共400户。

北边1#、2#、3#均为11层洋房；

5#、6#楼总高10层；6#楼为13层小高层。

2、没有架空层，园林“去中心化”

在北京楼市疯狂卷公区的当下，铁工投项目并没在这方面花大心思。

没有风雨连廊和架空层等常规配置，只在东区的东北角位置，规划有一处下沉庭院可做会所。

与小区的整体面积相比，这处下沉庭院的规模也比较有限，还没有旁边一栋住宅楼的占地面积大。

从楼栋排布来看，小区没有中央景观的概念，但是楼间距非常大。

洋房为主的社区，最大楼间距超过60米；

斜角距离最近的也有13米之多，即使一层房源，采光也会相当不错。

这种点状布局，非常适合采用多核组团式的景观策略，将原本单调的“大片空地”转化为多个不同主题的功能性花园，呈现不同的场景体验，增加居住的趣味性和归属感。

两个地块的大门都设在中间的花梨东巷上，错位相对。

西区地库出入口在北排两栋楼之间，与消防出入口相邻；

东区地库出入口在东侧的2#楼和5#楼之间，除了有消防出入口，还增设了一道次要人行出入口。

门庭占地开阔，预计有相当不错的景观设计；内接邻里共享空间，层高8.5米。

3、带立体车库的豪宅

小区没有地面车行出入口，但却有机动车停车位的标记。

粗略数下来有63个，掩映在大型乔木之下。

项目总共设置有946个机动车停车位，地面的比例不大，后期大概率会“退车还绿”，保证小区地面人车分流。

值得一提的是，经济技术指标显示，

在946个机动车位中，有336个为机械车位。

这里也看出该项目的停车位占地比较有限，需要通过机械设备（如升降横移、垂直循环、平面移动等系统）实现多层或多列停车。

4、南北双向赠送，顺义还是太慷慨

赠送方面，延续了顺义一贯的豪横尺度。

南向通面宽开敞阳台，边户有弧形转角设计；

北边的设备平台，从楼栋距离标注推算，进深能达到1.2米；

结合效果图来看，侧边窗墙比不小，预计也有飘窗位赠送。

期待户型图出来能给到更多惊喜的设计。

拿地回溯

2月3日，中国铁工投资建设集团有限公司（铁工投）以28.1亿元底价摘得顺义新国展三期地块。

土地面积总计5.97公顷，规划建面约12.86万㎡。

项目包含3幅子地块，03、04地块为住宅用地，建面合计约8.24万㎡，容积率2.0，折合楼面价3万元/㎡；

南侧05地块为商业用地，建筑规模约4.62万㎡，容积率2.5，折合楼面价约0.73万元/㎡。

整体建筑规模上，住宅占比64%，商业占比36%，相当考验开发商的商业运营水平。

拿地当天，项目开发主体北京铁工城市开发建设有限公司成立，注册资本2000万元，由铁工投100%持股。

项目公司法人、董事、经理由袁晨亮担任。

铁工投为中铁股份（601390.SH）的全资子公司，其主业聚焦于基础设施、市政工程、生态治理等领域。

此前极少参与北京商品住宅用地竞拍，更多是以联合体成员或政府类项目合作方身份参与城市更新、片区开发，如参与雄安新区、京津冀生态廊道项目。

项目位于顺义区后沙峪镇内，五环至六环之间。

东侧04地块距离地铁15号线花梨坎站600米左右；地铁沿线就是京密路，轨交、自驾出行都很方便。

北边1公里处是中粮祥云小镇，此外还有欧陆广场购物中心，商业配套成熟度比较好，居住氛围和城市界面也都不错。

距离地块最近的两个新盘：华润保利·和光瑞府，2021年9月底首开，共1376套，分两期入市，目前均已售罄，成交均价5.7万元/㎡；

保利建工·星宸和煦，去年7月开盘，仅270套房源，也已售罄，成交均价5.8万元/㎡。

目前这两个项目的二手房挂牌价也都在5.5万左右。