绿城服务2025财报：净利增29.9%，存货减值增170.9%

“福兮祸所伏，祸兮福所倚”，用这句老话形容绿城服务2025年的业绩再贴切不过。3月20日，绿城服务发布2025年已审计年报，全年收入191.64亿元（+7.1%），权益股东应占溢利8.80亿元（+29.9%），核心经营利润增24.6%，整体稳健增长。但对比2024年数据可见，其在业务结构、财务管控、商业模式落地等方面仍存挑战，增长质量需进一步验证。

图源：绿城服务公告

业务与技术：在管面积增11.2%筑牢根基，咨询服务增速仅0.4%遇增长瓶颈

作为国内领先的幸福生活服务商，绿城服务以物业服务为核心，延伸布局园区与咨询服务，2025年核心竞争力持续巩固，但业务增长分化，技术赋能成效未达预期，与头部同行存在差距。

区域深耕成效亮眼，储备面积同比下滑7.4%埋下增长隐忧

2025年绿城服务行业地位进一步夯实，核心主业物业服务收入136.44亿元（+10.0%），占总营收比重升至71.2%；在管面积5.66亿平方米（+11.2%），在管项目达3823个，较2024年增加412个。杭州及长三角仍是核心阵地，两地收入合计占比62.2%，较2024年小幅提升，区域深耕成效显著。

但储备面积同比下滑7.4%至3.31亿平方米，主因公司主动退出非核心城市及高风险项目，虽降低后续隐患，但也预示未来扩张放缓。对比行业，2025年头部物企储备面积平均增2.1%，绿城的收缩战略虽审慎，却可能错失下沉市场机遇。

数字化试点落地见效，非住宅新拓占比过半仍难破多元困局

2025年绿城推进“灯塔行动”，在12个核心城市试点数字管家、AI前台等智能设备，但技术应用仍处试点阶段，未形成规模化复制，科技投入ROI暂未凸显。

市场拓展上，非住宅项目新拓年饱和收入占比53.5%，远超行业平均48.3%，并签下杭州翠苑等城市更新项目，转型成效初显。但咨询服务收入仅增0.4%，显著低于头部物企3.7%的平均增速，多元化增长动能不足。

公司治理：合规体系稳健运行，关联交易收缩后管控仍有精进空间

2025年绿城服务治理结构稳定，合规表现良好，关联交易规模合理，但内部控制精细化仍需提升。

关联往来收缩10.8%，公允定价筑牢独立性底线

2025年应付关联方款项7327.7万元，较2024年下降10.8%，关联交易遵循公允定价，未损害股东利益。

公司关联交易披露更详细，规范性提升，但部分交易集中于分包、采购领域，虽占总营收不足1%，仍需持续关注往来透明度与内控监管。

合规记录零瑕疵，5.9%管理费用率仍高于行业均值

绿城严格遵守港交所规则，合规记录无瑕疵，审核委员会有效完成财报审阅，内控体系运行良好。

但行政开支虽降1.6%至11.31亿元，管理费用率仍达5.9%，高于行业平均5.2%；金融工具预期信贷损失增121.1%至2.87亿元，远超行业45.3%的平均增幅，应收账款风控需重点优化。

财务信息：毛利率升至17.3%提质增效，应收与存货减值风险凸显

2025年绿城财务整体稳健，盈利质量显著提升，但应收账款、存货减值等问题仍存潜在风险。

毛利率微升0.5个百分点，盈利改善背后藏稳定性隐忧

公司整体毛利率17.3%，较2024年提升0.5个百分点，主因成本管控及高毛利非住宅项目占比提升；三大核心业务毛利率均同比增长，主营业务盈利能力持续优化。

但园区服务中居家生活服务收入降34.2%至4.12亿元，利润贡献度从4.8%降至2.9%；咨询服务中管理咨询收入降2.6%，盈利稳定性不足。对比同行，头部物企园区增值服务平均增8.9%，绿城增值服务运营能力有待提升。

应收款增5.7%、一年以上账款激增40.4%，存货减值翻倍承压

2025年末贸易及其他应收款项58.93亿元（+5.7%），其中物业费占比68.3%；一年以上应收账款增40.4%至17.67亿元，回收周期从108天拉长至115天，坏账风险上升。

存货减值达8.59亿元，同比增170.9%，远超行业98.7%的平均增幅，主因项目估值缩水及减值计提增加，暴露存货管控短板，需优化项目筛选与周转管理。

经营现金流稳增3.6%，负债比率微升显融资压力

经营活动现金流15.28亿元（+3.6%），稳健且能覆盖短期债务，但投资活动现金流降62.0%至1.91亿元，反映投资意愿收缩，科技与新业务投入需加大。

融资活动现金流8.66亿元（+32.9%），主因股息支付及股份回购；负债比率升至52.4%，虽低于头部物企54.1%的平均水平，但行业融资环境未改善，仍需优化债务结构、降低成本。

商业模式：逻辑自洽潜力可期，协同不足掣肘价值释放

绿城“物业服务+园区服务+咨询服务”模式贴合业主全场景需求，逻辑自洽，但2025年业务协同不足，盈利效率有待提升。

全场景布局贴合需求，“一老一小”盈利验证增值潜力

公司以物业服务为基石，构建“基础+增值”多元布局，2025年“一老一小”业务成效显著，早教托育首年盈利，康养入住率升至85%，远超行业78%的平均水平，验证增值服务潜力。

居家服务收入下滑34.2%，协同短板待补，新增长引擎可期

2025年科技服务归入咨询服务板块，但咨询服务增长乏力，与物业服务协同不足；居家生活服务未借助超300万业主基础实现扩张，资源利用率偏低。

对比万科、保利物业，绿城业务协同差距明显，增值服务增速远低于同行15%的平均水平。出售澳大利亚MAG股权后，终止经营影响消除，但新增长引擎尚未成熟，“一老一小”、城市更新有望成为核心增长极。

总结：2025年稳健增长显韧性，精准破局可启价值新篇

2025年绿城服务核心主业发力、盈利提质、治理合规，在行业调整期展现强韧性，成本管控、区域深耕等成效显著，整体表现优于行业平均。

但储备面积下滑、技术落地缓慢、财务风险高于同行、业务协同不足等短板，仍需重点突破。

2026年作为改革关键年，若绿城加快数字技术规模化落地、优化业务结构、强化财务管控、推动业务协同，有望实现从“规模增长”向“价值增长”跨越。虽需警惕行业竞争、地产波动等风险，但结合核心优势与行业机遇，后续增长值得期待。