小区公共收益为何倒欠物业74万元

徐汇区丰谷路“茶花玫瑰园”部分业主向新民晚报“新民帮侬忙”反映，小区的公共收益资金账户是一笔“糊涂账”。去年公布的一份审计报告显示，在2019年至2024年的5年审计时间段内，临时车位收入竟然是零，难道是被克扣了？与此同时，小区公共收益资金余额出现负数——“-74万元”。“难道小区还倒欠物业74万元？”业主们纷纷质疑。对此，物业公司回应：负数确有其事。

茶花玫瑰园 陈浩摄

临时车位收入到底是多少？

茶花玫瑰园位于徐汇区丰谷路185—205弄，共862户，于1995年左右建成，目前在任的业委会是第五届业委会。

记者走访小区。据业主介绍，第五届业委会于2025年成立。

去年，上海中审众环会计师事务所接受委托，对该小区2019年3月5日至2024年3月4日的维修资金收支情况和收益资金收支情况进行审计。

在这份《审计报告》中，记者看到，小区收益相关资金的来源有多个列项，其中长租车位收入为804243.58元，临时车位收入为0.00元，报告特别说明“本次审计未获取到小区临时停车费收入”。

5年临时车位收入为零，期末余额-74万元

记者看到，小区内画着一个个车位，绝大多数车位都有编号，少数没有编号。整个小区两片区域，最大车位编号都在100以上。“这样的长租（固定）车位总数有278个，按每个车位月租150元计算，5年长租车位收入不止80万元，而要达到250万元。”有居民这样算了一笔账。

记者问小区门口的保安，外来车辆可以临时停车吗？答：可以的，每小时20元！按这样的收费标准来看，小区5年“临时车位收入”为零显然说不通。

记者走访了管理茶花玫瑰园的上海诚锦物业管理有限公司。对于“长租车位收入为何偏少”，工作人员解释，小区车位现有278个，但之前并未达到这个数，而是按172个车位统计的。根据物业和业委会的“分成协议”，停车费的55%归给小区，物业则拿45%。记者现场计算，按一个车位月租150元计算（150×172×12×5×0.55），分给小区的长租车位收入应是851400元（若按278个车位计算分成55%则是1376100元），并非审计报告中显示的804243.58元。

怎会“少了”4.7万元？工作人员改口：最初的分成协议，可能约定的是一个固定额，而非根据车位实际（动态）的长租情况，再计算收入分成。

5年临时车位收入为零，又该如何解释？工作人员承认，工作确有失当，公司已整理好报表，统计了应该归入小区收益的金额。记者看到，在一份“茶花玫瑰园业委会财务资料（代管）”列表中，2019—2022年临时停车费补6490元，2022年1月至2024年12月临时停车费补11000元（均尚未扣除税率）。不过上述补缴金额数目尚未获得业委会盖章认可。

坐支1518716.09元

坐支资金为何达151万元？

在这份审计报告中，业主们还看到这样的描述：“审计期间，贵小区公共收益在转入业主大会银行账户前存在坐支现象，合计1518716.09元。根据《上海市住宅物业管理规定》第五十一条，利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金……经抽查发现，贵小区公共收益的使用未见业主大会征询及决议。”

何谓坐支现象？“坐支”指未经允许，直接将收到的现金收入用于现金支出，没有先存入规定的银行账户。

“公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，应有独立的收支体系，必须先存入专门的公共收益监管账户，再按规矩分钱：一部分钱转入维修资金账户，用于房屋的大修和改造；另一部分钱留在公共收益账户，用于一些特定的、经业主同意的日常开销。物业或相关人员收到钱后，直接用手里的现金支付某些费用，这种坐支的做法，绕过了‘单独列账’和‘业主监督’两个关键环节，与法规要求的公开透明、业主决策的原则相悖。”有业主表示。

物业对坐支做法表达了无奈，提到了上一届业委会的辞职。

上一届业委会于2019年12月集体辞职，故在2020年1月至2025年5月期间，小区处于无业委会状态。工作人员解释，没有业委会的盖章，收益存入和支出请求都变得十分不畅。“小区的支出，除了电费，大头是维修产生的工程款，比如铸铁管老化引发的漏水，居民一旦报修，很多问题都是十万火急。如果不立即安排修理，部分居民会来砸门、吵架。而茶花玫瑰园的维修资金已低于30%的续筹预警线，许多工程费用难以从维修资金账户中申请列支。”记者注意到，审计报告显示，截至2024年3月4日，小区业主大会商品住宅维修资金银行账户期末余额522826.60元（5年内收入22541.31元，支出18174.06元），为首期筹集资金的26.62%。物业人员称，在双重不利因素的影响下，他们只能拿收来的停车费安排维修事项，甚至由公司垫付工程款。

小区内绝大多数车位都有编号，少数没有编号

负数余额是怎么出现的？

这份审计报告还出现了惊掉业主们下巴的一串数字：在5年审计时间段内，小区公共收益资金期初余额-103403.46元，收入合计905683.40元，支出合计1550479.45元，期末余额-748199.51元。

负数，代表小区倒欠物业公司74万元？对此，物业人员回应：可以这样理解。

这又是怎么发生的？记者了解到，小区公共收益账户，有收入，有支出。收入和支出相抵，便是公共收益的结余情况。一些日常开销，比如业主大会的工作经费、公共收益的审计费等，可直接从公共收益账户中支出；而属于公共设施设备维修、更新和改造的工程款，必须经过合法程序（如业主大会表决）列支，不能通过坐支直接支付。坐支会导致账目混乱。当工程款出现较大金额时，就容易出现现金流的混乱和账目的亏空。

记者看到，在一份2025年3月的代管账户资料中，列支的工程款就有3.9万元。资料显示，2025年1月，茶花玫瑰园公共收益余额是-487836.33元；2026年1月，余额变动为-357452.84元。物业工作人员介绍，余额为负数，说明花的钱比挣的钱多，主要来自列支的一笔笔工程款的积累。这些工程款，并没有从维修资金账户中列支，最终是由物业垫付结清的。

物业公司人员还承认，目前小区的公共收益仍由物业公司代管。该小区有商品房、售后房两个维修资金账户；从2025年1月开始，小区“收入”一项都列上了临时停车费；有的收益已经转入到小区维修资金账户，也有部分收益尚未存入银行，需要等待新一届业委会盖章认可。

业委会“不予认可”

茶花玫瑰园公共收益的“负数之争”，还出现了另一种争论。审计报告提到，茶花玫瑰园公共收益资金期初余额-103403.46元未审计，与业委会书面确认的2019年3月期初数43995.50元存在差异（147398.96元）。

对于小区收益资金的管理混乱状况，小区新一届业委会在一份情况说明中表示：自2020年1月至2025年5月小区处于无业委会状态，加上小区业委会的账目不知为何长期由诚锦物业公司掌管，对于这次审计的账目真实性我们完全不知情；物业公司长期未向全体业主公示过小区的公共收益和支出情况，所以对审计报告中的亏损情况不予盖章认可。

茶花玫瑰园的公共收益资金账目，到底能说得清吗？业主们期待相关部门介入进一步调查。

原标题：《小区公共收益为何倒欠物业74万元》

栏目编辑：王军

本文作者：新民晚报 陈浩