新闻周刊丨有的小区经常发“红包”，有的物业一直在“哭穷”，小区公共收益，怎样才能算明白？

从2008年成立小区服务小组以来，位于市南区延吉路的建信花园小区，已经连续16年免去了业主的物业费。不仅如此，小区公共管道疏通、花坛维修、健身设施的增设与更新，均不用居民掏一分钱。甚至，今年2月，小区还为住户发放了8万多元的“红包”。

与建信花园小区类同，近年来，青岛小区为业主发“红包”的话题，屡屡成为热议焦点。然而半岛全媒体记者调查发现，仍有小区存在账目不透明，每有公共设施维修、更新，便向住户摊派费用等情况存在，小区的公共收益，成了一本“糊涂账”。

什么是小区的公共收益，来源有哪些？公共收益应如何使用，怎样才能成为一本让所有住户都知晓且认可的“明白账”，而不再是个别小区的专利？近日，记者进行了调查。

自治18年的“幸福样本”

建信花园小区建于1996年，仅有4栋楼、90多户。刚开始，小区由开发商下属的物业公司负责，后来由另外一家物业公司接手。但是，物业未经业主同意，私自将小区公共用房出租，并且收取了费用后，各项服务并未达到业主满意。

于是，小区业主借鉴金坛路一小区经验，干脆解聘了物业实行自管。2008年，在国棉一厂退休厂长任上退下来的杨文祥牵头，组建了小区服务小组。

“当时算是第一批试点的。”78岁的乔致丽回忆，当时大家都没有经验，只能摸索着来。好在业主多为老街坊，心很齐，有事一起干。

服务小组成立之初，居民们推选出包括杨文祥、乔致丽在内的5位德高望重、热心负责的居民组成管理小组。因未成立业委会，这5个人成了管理小区日常工作的主要负责人，身兼“业委会”和“物业”双重责任。

刚交接的前两年，管理小组的经费捉襟见肘。小区没有可供租赁的车位，只有每平方米0.25元的物业费收入。业主将公共用房收回以后，一直到2010年才出租出去，起初每年租金收入仅有1万多元，直到2017年才涨到了4万元。2022年，在小组成员张阿姨的努力下，小区又新增了快递柜，每年进场费4500元。至此，每年的公共收益才涨到了每年约4.5万元。

平日里，小区最基本的支出是保持环境卫生。“楼道外的卫生社区派人打扫，楼道内我们雇了一个人，每月打扫4次，总费用200元。”另一位小组负责人赵阿姨说，公共管道疏通、花坛维修等开支。所有这些款项，全从小区公共收益里支出。

实际上，五人小组负责的事情还有很多。“楼道里灯坏了，刮风下雨天谁家的门窗没关好，我们一有时间就会到处逛逛，随手就解决了。”乔致丽说，五人小组都很负责，把这些当成自己家的事做，从不推诿扯皮，只要发现了问题，大家伙都想着第一时间办好。比如去年，楼道里纱窗老化，他们第一时间组织更换。虽然街道帮忙安装了监控设备，他们又进行了升级。小区一直没有健身器材，他们又购置了一套，方便老人孩子锻炼。

小区里所有的收入和开支，她们每一笔都是记得清清楚楚，年底的时候都会在群里进行公示。

“最大的一件事，是给所有业主发了分红。”乔阿姨说，原本他们想用积攒的收益改造地面，正好赶上政府对老旧小区进行整体改造，省下了一笔钱。“账户上的钱，够小区日常开支即可，我们也不愿意管理那么多钱。”经过核算，他们决定把钱分给业主——按居住年限，超过10年的每户1000元，不满10年的按年份折算，连已经卖了房的上一任房主也有份。

“总共发了8万多，很多老住户都没想到。”在乔致丽看来，给大家分红也算是一种奖励。这么多年，大家在一起就像一家人一样。小区里的居民非常团结，一块维护这样的好环境。

未来，他们正在考虑聘用一名保安，让小区环境更加舒适安心。

不止一个“建信花园”

建信花园小区并非个例。这两年，越来越多的小区开始将公共收益作为红利，发放给业主。

2025年10月，李沧区伴山银河小区950多户居民收到了一个大礼包。业委会在广场进行了公共收益的发放，每户900元，共计超86万元。这些钱主要来自前两年的公共收益，包括车位租赁费用和各类广告收入。

2026年2月，李沧区大崂路逸景公馆小区的842户业主每户领到了550元，共计46万余元。这是该小区第三次发送公共收益，目前已累计发放了113万余元。

今年2月7日，崂山温哥华花园小区业委会现场发放28.8万元现金。小区的1440户居民，每户分到了200元现金。这笔钱，同样来自小区公共收益结余。

该小区业委会主任贾亨利告诉记者，小区建成20多年了，老物业从未对公共收益进行过公示。2024年8月份，业委会推动更换了物业，截止到今年2月，公共收益收入超60万元。“主要来源于车位租赁、电梯广告费，以及快递柜、直饮水机进场费等，一年算下来也有六七十万元了。”贾亨利说，小区公共区域的停车费是最大一部分，加上临停车的费用，一年收益大概40万，剩下的就是广告费和场地租赁费等。

除了拿到手的“红包”，业主们也关心其他部分的公共收益花到了哪里，怎么花的。

在李沧区的伴山银河小区，业委会根据每栋楼座的实际需要，结合业主们的诉求，因地制宜制定了公共收益管理办法。他们将公共收益的50%用于小区整体修缮，另外的50%按户数比例分配到各楼座。

像业主最头疼的下水道堵塞问题，以前收钱难、协调难，现在各楼座有了自己的公共收益，只要本楼业主表决通过，就能直接申请使用，复杂问题简单化、高效化。每栋楼当年的公共收益有结余，居民可以再次得到分红。2026年2月份，该小区6号楼又给每户发放了300元现金红包，这部分钱就来自于公共收益结余。

伴随着公共收益的收回，小区生活环境的提升才是最让居民欣喜的事情。在崂山温哥华花园小区，2025年，50多部电梯统一得到了“体检”，花园绿地得到了修缮。从交房就承诺的居民健身房，也办了起来。如今小区里的面貌已经焕然一新。

“环境好了，心气顺了。”家住温哥华花园小区的李先生说，尤其是对于高层小区来说，电梯的维护和保养，甚至是更换，都需要一大笔钱。有了公共收益，即便是更换电梯，业主也不需要出太多钱。对于所有业主来说，都是一件好事。而且，业委会跟物业的关系理顺了，没有了这些利益纠葛，物业服务质量并没有降低，反而比以前更好了。

公共收益如何算明白

然而，并非所有小区都能如此“明白”。记者调查发现，许多小区的公共收益长期处于“隐形”状态——电梯广告、车位租赁费用、快递柜进场费，这些公共部位的收益到底是多少，又花在了哪里，业主均无从知晓。

“没见过也没听说，只知道物业抱怨缺钱。”家住崂山某小区的刘女士说，她也是刷到了隔壁小区发“红包”的视频，才知道原来公共收益是一笔不小的钱。

但是，他们小区公共收益未曾公示过。业主们去物业办公室问，总是被搪塞过去。“比如地上停车位，一个月管理费就一两百元。”刘女士说，一个月可能就打扫几次卫生，为啥要这么高的管理费。地上区域属于公共空间，停车费、管理费不该是全体业主所有吗？

“下水管道堵了，物业就找我们挨家挨户凑钱。”家住李沧某小区的孙女士说，前段时间单元楼一楼用户厨房发生污水倒灌。原来是小区里的管道堵塞，物业挨家挨户通知交费，才进行了疏通。

小区里没有业委会，大家平时也没有时间跟物业去讨论这些事情。“看到别人小区还能发钱，确实不理解我们的公共收益去哪了。”孙女士说，物业总说这些钱都用于小区的公共设施。但是，收入多少钱，花在哪里了，谁来监管？

“慢慢就成了糊涂账。”刘女士说，小区公共维修金也在不停消耗。对于高层用户来说，再过几年电梯要更换的话，是一笔不小的钱。这笔钱到时候，可能还要业主自掏腰包。

公共收益到底有哪些？怎么分配？山东川佳律师事务所张宝清律师接受记者采访时表示，根据《中华人民共和国民法典》及《山东省住宅专项维修资金管理办法》，公共收益属于全体业主共有，包括电梯广告、公共车位出租、物业用房租赁等。收益应由业主大会决定使用，主要用于补充专项维修金，或按约定分配。

但在实际操作中，不少小区因业委会缺位、物业代管不透明、业主监督难等问题，让公共收益成了一笔“糊涂账”。

如何让小区公共收益不再“隐身”？针对小区公共收益问题，青岛采取了不少措施。去年，市城市管理局会同市委组织部、市委社会工作部等八部门共同研究，联合印发《住宅小区公共资源管理突出问题专项整治方案》，针对小区公共资源进行了摸底调查，并在青岛智慧物业服务平台线上“晾晒”。

据媒体公开报道，去年3月份，城阳区综合行政执法局还对物业公司开出了罚单。依托第三方审计机构出具的《物业小区公共收益收支专项审计报告》，发现其中1400余元收益未按规定程序使用，执法人员取得相关证据后，依据《青岛市物业管理条例》第八十八条第二项规定，依法追回资金，并处被挪用或者侵占资金金额两倍的罚款。

除了厘清“公共账”，更重要的是要加强监管。公共收益的收支账目，应当定期向全体业主公示，并接受质询，

从建信花园18年的自管实践，到温哥华花园、伴山银河等小区的探索证明：公共收益不是“别人家小区”的专有。只要能做到账目透明、监管有力，所有小区都能从公共收益里获益。

（半岛全媒体记者 孙桂东 高丽）

来源：大众新闻·半岛新闻