北京东二环“建国门9号”21万/㎡ 豪宅来袭，长安街顶豪取证入市

————北京【建国门9号】————

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东二环新房来了，长安街顶豪新标杆取证入市

12月4日，北京豪宅市场迎来重磅消息——位于东二环与长安街交汇处的首开·建国门9号正式取得预售许可证，备案名：菁澜嘉苑，成为长安街沿线近20年来唯一新增住宅项目。

核心动态：97套稀缺房源入市，总价3084万起

建国门9号此次取证涵盖3栋住宅楼，总计97套住宅房源，总货值达61.26亿元，均价15万+元/㎡，最高单套总价1.88亿元。

各楼栋具体信息如下：

1号楼：16层，29套，三梯两户。主力户型为270㎡西户和301㎡东户，另有2套顶层复式（413/459㎡）及1套首层下跃（453㎡），预售价12万-20.5万元/㎡。

2号楼：26层，44套，三梯两户（5层及以下为商业）。主力户型406㎡，搭配2套顶复（614㎡）和2套首层非标户型（396㎡），预售价11.97万-20.5万元/㎡。

3号楼（楼王）：26层，24套，一层一户。标准户型约519㎡，1套顶层复式（893㎡）总价达1.88亿元，单套总价3084万元起，预售价最高21万元/㎡。

项目实行严格的看房验资机制，准入门槛为1000万元。

地段王者：东二环与长安街的黄金十字

建国门9号的区位优势堪称"天选之子"，位于长安街与东二环交汇处东南角，步行10分钟可达地铁建国门站（1号线、2号线双轨交汇），驱车15分钟覆盖国贸、三里屯、王府井三大顶级商圈，直线距离故宫仅3.6公里。

这里既是北京政治中枢，沿线聚集外交部、商务部等核心机构；又是经济命脉，CBD贡献北京30%GDP；同时坐拥故宫、日坛公园等文化地标及汇聚107国大使馆的第一使馆区。站在项目阳台上，左手是600年紫禁城，右手是摩登CBD，脚下是长安街车水马龙——这是中国唯一能同时触摸历史与未来的地方。

更难得的是，东二环内已近十年无新增住宅用地供应，建国门9号堪称该区域“最后一块拼图”，其稀缺性使其价值脱离普通房地产周期。

产品艺术：全球大师联袂打造的城市藏品

项目由水立方设计师郑方、日本园林大师户田芳树、台北诚品书店设计师李玮珉等全球顶尖团队联袂打造，从建筑到细节都彰显"艺术品"基因。

建筑立面：故宫红陶板的匠心之作

摒弃传统豪宅"土豪风"，采用Low-E玻璃、阳极氧化铝板及定制"故宫帝王红"霁红色陶板。开发商耗时半年，经多轮入窑、返炉、凝火才研发出这款陶板，使建筑成为"凝固的艺术品"。

园林景观：30%绿化率的城市绿洲

在寸土寸金的东二环，项目拿出30%土地打造园林，以"虚山水"理念构建七大功能空间：180米"云影长廊"串联归家动线，"镜湖"水景倒映建筑天空，竹林深处隐藏禅意茶室，形成闹中取静的秘境。

顶豪AB面：得房率137% VS 21万/㎡，北京豪宅卖爆了

北京楼市，现在两极分化，一边是刚需进场，另一边是富豪买房的热情依然高涨，但选筹逻辑似乎有些分化

上周北京两大豪宅取证入市，像打开一枚硬币的正反两面——

A面：顺义后沙峪，北京润园取证一周网签五套，得房率最高137%，星空露台120㎡，总价不到2600万。

B面：东二环建国门桥，建国门9号取证，最高拟售价21万/㎡，一套401㎡大平层，总价约8400万，依旧有人连夜排卡。

一个把“面积”做到极致，北京中央别墅区唯一在售的新房别墅，一个把“地段”浓缩到厘米，长安街+故宫+CBD+第一使馆区“四圈交汇”，北京唯一可售新房，土地不可复制；

两个截然不同的项目，却都能俘获同一批高净值买家，不是富人买房的口味变了，而是寒冬里，富豪比以往更看重产品的“稀缺价值”

一、137%得房率：把“限墅令”逼到墙角

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北京润园的稀缺性体现在圈层为先，顺义中央别墅区核心地段，温榆河首排，邻居是优山美地和龙湾别墅。

北京润园也是北京近十年唯一，容积率1.01的新供土地，好地是稀缺的。限墅令二十年，新房层高低一寸、庭院小一米都得报批，但是润园这次在产品上，赠送几乎突破了极限

地上送露台、地下送采光、屋顶送星空、首层送庭院，271-990㎡全系带露台/花园/车位，解决“后疫情时代”家庭社交、宠物、健身、储物的“面积焦虑”。

329㎡的跃层空墅，使用面积能干到450㎡，相当于“买三送一”。

顺义中央别墅区，北京最早一批涉外低密板块，30年沉淀出国际学区、马术俱乐部、温榆河步道，自带“生活滤镜”。

周边聚集以水谷场为核心的经济示范区、天竺保税区等产业园，涵盖宝马、宝洁等外企。

周边高速众多，交通方便，20分钟到首都机场，西侧据说规划新国展联络线，开通后到京承高速、朝阳海淀更方便。

祥云小镇、欧陆广场都在3公里内，逛街聚会不用跑远，另外还有七大高尔夫球场、八大马术俱乐部，休闲放松选择也很多。

国际教育资源丰富，一路之隔就有ISB、BSB和新英才三所学校，是很多外籍、海归家庭心头爱。

北京润园网签价6.6万元，大平层最低1,100~2,600万起步，5000万以下最能打的产品力，是富豪的“自住改善安全舱”。

二、21万/㎡：把“北京内城”做成一张股票

建国门9号的剧本完全不同。

它不需要送面积，因为它卖的是“厘米级的稀缺地段”——长安街和东二环的交汇处，真长安街首排，距离故宫3.6公里，距离第一使馆区0.5公里。

过去十年，东二环内宅地供应为零。

二手老豪宅动辄15-18万/㎡，楼龄15年起步，户型180㎡做三居，得房率70%。

建国门9号把新房单价拉到21万，新房比次新房贵10%，但产品领先两个代际——270°观景客厅、3.3米层高、九级科智系统、WELL预认证。

建国门9号的建筑立面，由水立方、冰丝带设计师郑方与英国奥雅纳团队联袂打造。材质上采用Low-E玻璃、阳极氧化铝板、定制陶板等材质，以简洁的线条勾勒出对称庄重的布局，既呼应故宫的经典元素，又融入未来感设计。

（建国门9号沙盘展示）

（建国门9号实拍图）

寸土寸金的长安街首排，建国门9号把小区绿化率还是做到了30%，打造180米的云影长廊，串联大门，会客，休闲三大水景，还利用循环净水系统打做了镜湖水景。

主力户型为267-520㎡的大平层，另有410-890㎡的复式和下跃产品。所有户型均采用一梯一户、层高3.3米

以410平米的户型为例，

餐厅和客厅组成了面积约110平米的活动空间，搭配180°观景阳台，可俯瞰社区园林与城市天际线；主卧面积超过60平米，搭配270度转角落地窗，大观景平台，另外，主卧也配备了步入式衣帽间、观景浴缸和双台盆卫浴，整个豪宅感拉满。

“8400万不是买房，是把人民币换成一张‘长安街债券’，还能住在别墅级空间享受的大平层。”

三，顶豪进入“组合持仓”时代，单选题已过时

同样打稀缺这张牌，但两个项目却体现了两种不同买入逻辑

北京润园承担“家庭生命周期”——孩子长大、父母养老、朋友聚会；建国门9号承担“货币生命周期”——把浮盈的人民币锁进不可再生的地段，完成“资产冻龄”。

过去我们习惯给豪宅贴标签：地段派、产品派、资源派。如今，顶豪不再单选，开始“组合持仓”：低密用来生活，核心用来保值，两手都要硬，缺一不可。

北京内城顶豪，神秘金主浮出

岁末之际，北京顶豪市场无比热闹，一个比一个豪，一个比一个贵。

前有，中海树村的叠拼，最高每平18.7万；再有，北京润园，单套最贵超1亿；现在，首开也加入战局，掏出东二环压箱底——建国门9号。

在建国门9号面前，其他顶豪项目仿佛都成了“小弟”。

它共97套房源，建面为270㎡-520㎡，均价15万+/㎡，最贵的顶复甚至要一平21万，总价在3000万-1.9亿元。

年物业费8.4—16.1万，让不少吃瓜群众感叹“就算买得起，也未必养得起”。

建国门9号也是一个有故事的项目，拿地至今已有21年。漫长的拆迁和建造过程，不仅耗费了大量时间，更带来了高昂的成本。

虽然项目住宅总货值达57.3亿元，但首开对它的总投资就预估高达71.31亿元。

而且，建国门9号背后的股东结构并不简单，除首开股份外，还聚集了若干神秘金主。

倘若项目销售顺利，这些幕后投资者也将随首开一同分享盛宴。

01建国门9号的位置，硬核到没朋友。

它距离长安街约300米，地铁建国门站约800米。左手是北京客运吞吐量的扛把子——北京站，右手是北京最繁华的商圈——国贸，周边配套堪称“全熟”。

作为长安街沿线近20年来唯一的新盘，建国门9号从景观到样板间，全是设计大拿出手。

真正的豪装交付，据说一套房子里光是窗户的成本就值百来万。

建国门9号共6栋楼，包括3栋住宅+2栋商业+1栋写字楼组成。容积率4.17，的确高，但毕竟在核心区也能理解。

其中，1、2、3号楼为住宅，总高16层-26层，共97套房源，建面为270㎡-520㎡，还有5套410-893㎡的顶层复式，总价3000万-1.9亿。

物业费暂定25.78元/㎡/月，年物业费8.4—16.1万。很多人就算买得起，也养不起。

它的户型跟传统的南北通透格局不同，属于“一边甩”户型，卧室在南，客厅在东北或者西北。

但户型上，也做到了动静分区，南边为居住区，北边为社交区（餐客厨），两个入户门都配了电梯。

其中，住区为独立电梯厅，相当于私梯入户；社交区梯厅与对门共用。

小区还建有4000平的会所，会所仅对业主开放，有游泳、健身、高尔夫、壁球、雪茄、红酒房等。

1号楼是16层，29套，三梯两户，拟售均价为15.06万元/㎡。

其中，西单元是270㎡，东单元是301㎡户型;

顶层有两套复式，其中一套面积为459.43㎡，拟售均价为20.5万元/㎡，总价超过9400万；另一套是413㎡，拟售均价为20万元/㎡，总价8260万元。

1套首层下跃，建面453㎡，拟售均价13.86万元/㎡。

最便宜的是最低楼层的202室，拟售均价约12万元/㎡，总价也要3000多万。

由于占地受限，该楼栋户型竟然是狭长型。这类户型面宽不仅窄，还浪费面积多。

其中，270㎡是3室2厅3卫，北边餐厅外有270度大露台；南面主次卧套房；但公卫在南面起居室，缺乏隐私性。

301㎡是4室2厅4卫，南面主卧外有270度大露台；但客厅面积比餐厅略小。

2号楼是26层，44套，三梯两户。

这栋楼5层及以下是商业，6层及以上是住宅，主力户型为406㎡，拟售均价为14.79万元/㎡，全小区最低。

2套顶复，建面614㎡，拟售均价分别为20.5万元/㎡和20万元/㎡，单套总价超1.2亿元。

还有2套非标户型，位于6层，建面396㎡，其中一套拟售均价11.96万元/㎡，该楼栋最低。

406㎡户型，125平米的餐客厅，15.9米超大面宽与270度1.5米宽的大露台，保姆有独立卫生间和电梯。

3号楼是楼王，26层，24套，520㎡的五居。

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一层一户，三梯一户，拟售均价为15.34万元/㎡，全小区最高，单套6000万元起步。

该户型为六面窗的钻石户型，东南朝向，客厅正对东二环。

双露台、双会客厅，主打一个对称美学。

顶层为893㎡复式，拟售均价更是逆天，一平21万，总价预估超1.8亿元。

次顶层的价格也不菲，一平17.28万元，单套总价接近9000万元，套内364.6㎡，得房率70.27%。

还有1套首层复式，建面约464㎡，均价约13万元/㎡。

02建国门9号是一个有故事的项目，它的开发历程一波三折。

它所在的项目地块，原为华侨村二期5号地，2004年由天鸿集团以1.27亿元竞得。原计划在2005年初动工建设，2007年底竣工交付。

但这一地块，却因资金压力与拆迁困难一直“搁置”。

耗时长达14年之久，直至2018年底才取得施工许可。

漫长的拆迁过程，不仅耗费了大量时间，更带来了高昂的成本。

据首开股份2025年半年报，它打算在建国门9号投资71.31亿元，项目用地面积2.05万平方米，总建筑面积9.4万平方米，计容建筑面积为5.5万平方米。按此计算，每平方米的开发成本将接近13万元。

但为何，建国门9号会从天鸿落到首开手中？

那是因为，2005年天鸿集团与城开集团合并以后，组建首开集团，地块项目自然而然划入该集团，并进一步注入上市公司首开股份。

至于为何迟迟未开盘，有消息称，项目内部除首开外还有很多小股东，内部意见无法达成一致。

建国门9号的项目公司为北京东银燕华置业，成立于2004年，注册资本3000万元，法人兼经理为解勇，董事长为孙宪海。孙宪海曾是首开亿信公司党总支书记、董事长，目前是京南大区党委书记。

股权上，它由旺泰地产（北京）集团、北京燕华置业、北京首开亿信置业分别持股49%、40%和11%。

其中，二、三股东中都有首开的身影。

北京燕华置业，背后是首开股份和首开集团分别持股75%和25%。

首开亿信置业，则是由首开股份、城建集团、住总集团、北辰实业、同方股份，分别持股96.8750%、1.0938%、1.0938%、0.6250%和0.3125%。

由此计算，首开股份与首开集团在项目公司中共计持股约50.66%。

但项目大股东旺泰地产背后，究竟是何许人也？

此前，建国门9号项目公司的金主还有平安信托、中诚信托等，各个资金实力超群。

2020年底，中诚信托和曹威将持有北京东银燕华置业合计49%股权，转让予旺泰地产，自此它成为建国门9号项目的大股东。

穿透可知，旺泰地产由旺泰能源（北京）集团和旺泰控股集团分别持股99%和1%。

旺泰控股背后是张绍昆（总经理）和程宝仁（董事长），公司对外投资包括地产、能源（加油站）、金融（小额贷、金控、融资担保、典当行等）。

自2006年起，旺泰就开始涉足房地产开发投资领域，通过控股或参股方式，先后开发了京内外十多个房地产项目。在北京，它曾主导开发建设丰台的欧泰大厦。

旺泰能源最早由旺泰控股100%持股，后者在2023年退出，目前背后股东是程梓真、程致璇、郭平、储惠敏、张嘉煜。该企业是北京规模最大的民营加油站运营商，在2023年就拥有27座加油站。

股东之一的程致璇，曾是空气工厂蹦床馆的创始人。家境优渥的他，从小在父亲经商的熏陶下，骨子里有创业的冲劲。

在澳洲留学时期，程致璇尝试做过很多工作，服务员、洗车工、卖电脑、卖化妆品、在机场做促销…...他曾经在澳洲还开了一间洗车行。

2015年，程致璇成立北京炫动时尚体育投资有限公司，注册资本1000万元，但去年这家公司已注销。

为何，首开要在这时掏出“压箱底”？财报数据或许可以说明一切。

2024 年度，首开股份实现营业收入242.13亿元，同比下降 49.31%；归属于上市公司股东的净利润为-81.41亿元，同比去年-63.39亿元。

今年1-9月，首开股份营业收入231.86亿元，归属于上市公司股东的净利润-31.05亿元。

户型设计：270°观景的空中宫殿

户户有露台，270度的大转角，空中庭院名不虚传。户型上动静分区，南边为居住区，北边为社交区，两个入户门都配了电梯——住区为独立电梯厅，相当于私梯入户；社交区梯厅与对门共用。

楼王栋一层一户，双露台、双会客厅：

科技系统：九级科智的健康堡垒

引入恒温、恒氧、恒净等九级科智系统，包括德国铝合金窗+声学降噪（室外噪音降至30分贝以下）、线性防臭地漏（排水速度快3倍）、5G智慧社区（人脸识别、无感通行）等，打造全方位健康居住环境。装修交付标准堪称奢华，单套房屋窗户成本就达百万元级别。

客群画像：高净值人群的资产配置首选

据售楼处透露，目前排卡客户中70%为40-60岁企业家、金融高管，20%为海外归国人士，10%为年轻新贵。他们共同点是“不缺钱但缺好房子”，看重项目“地段+产品+圈层”的三重稀缺性。而长安街唯一新盘的稀缺性、超顶级的产品配置、不可复制的圈层价值，使项目成为穿越周期的硬通货。一线城市顶级豪宅，依然是最安全的投资标的。

建国门9号的入市不仅是一个楼盘开盘，更是一场关于“顶级生活”的终极想象——清晨在故宫晨光中醒来，白天在CBD运筹帷幄，夜晚在使馆区与世界精英交流。正如一位客户感叹：“这不是房子，是人生巅峰的具象化。”

北京楼市，东二环“王炸”，建国门9号开卖了！

展开说说：

其一，97套！三千多万只是“入场券”。

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这次开闸，拢共就放出来97套房子。在这个地段，这数量，跟撒胡椒面儿似的。总货值直接飚到61个小目标，均价稳稳站上15万+/㎡，最高单套总价1.88亿元。

看房？先别急，得先看看你的账户——验资门槛一千万。说白了，这就是一张筛子，先筛出圈层。

三栋楼，各有各的脾气：

1号楼：16层，29套，三梯两户。主力户型为270㎡西户和301㎡东户，另有2套顶层复式（413/459㎡）及1套首层下跃（453㎡），预售价12万-20.5万元/㎡。

2号楼：26层，44套，三梯两户（5层及以下为商业）。主力户型406㎡，搭配2套顶复（614㎡）和2套首层非标户型（396㎡），预售价11.97万-20.5万元/㎡。

3号楼（楼王）：26层，24套，一层一户。标准户型约519㎡，1套顶层复式（893㎡）总价达1.88亿元，单套总价3084万元起，预售价最高21万元/㎡。

其二，地段王者，心脏中的心脏。

聊北京房子，永远绕不开三个字：地段，地段，还是地段。

而这个项目的地段，我愿称之为 “天选之地” 。它正好卡在长安街和东二环这两条北京中轴的交汇点上，懂行的都知道这意味着什么。

脚下是地铁：溜达着10分钟到建国门站，1号线和2号线任你选。

15分钟生活圈：一脚油门，国贸、三里屯、王府井，北京最顶的繁华地儿全给你包圆了。

3.6公里到故宫：这不是距离，这是历史的刻度。

住在这儿，左手紫禁城，右手大裤衩。你站在阳台上，眼前是长安街川流不息的现在，转身就能触摸到六百年的过去。

东二环里边儿，已经快十年没卖过新住宅用地了。这套房子，可能就是这片 “最后的天花板” 。

它的价值，已经和普通的房价涨跌没什么关系了，它本身就是一件 “孤品” 。

其三，产品艺术。

开发商这次是真下了血本，请来的全是各领域里“执牛耳”的人物，目标很明确：不做房子，做城市藏品。

1、外立面，是一封写给故宫的情书。

没选那些金灿灿的土豪风，用的是Low-E玻璃、高级铝板，和最绝的一手——特调的 “故宫霁红陶板” 。听说为了烧出这个正红色，反复试验了上百次。这栋建筑立在那儿，本身就是一件巨型公共艺术品。

2、园林，是在金子上种出的森林。

在东二环这种地价上，愣是划出30%的地儿做园林，这叫魄力。设计理念叫“虚山水”，弄了条180米长的风雨连廊，有镜面水景，有竹林天井，还有个藏起来的茶室。外面是红尘万丈，门内是自己的山水秘境。

3、户型，是270°观景的空中宫殿。

主力全是270平往上的大平层，层高给到3.3米，敞亮！

就拿406平的户型来说，客厅面宽超过15米，配上巨幅落地窗和转角阳台，视野无敌。主卧套房大到能迷路，衣帽间、双台盆、观景浴缸一应俱全。楼王户型更是夸张，六面采光，双客厅双露台，堪称对称美学的教科书。

4、科技，是把你裹起来的“隐形盔甲”。

什么恒温恒湿恒氧新风，那都是基础操作。窗户用的是德国系统窗，能把繁华街市的噪音压到图书馆级别；地漏排水速度是普通的三倍；全社区5G+人脸识别，无感通行。据说，光是一套房子的窗户，成本就顶别人一套小公寓。

说到底，首开·建国门9号的登场，早已超越了一个楼盘的范畴。

在充满不确定性的时代，顶豪，尤其是这种地段的顶豪，依然是财富最安全的避风港

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