"高评高贷"的雷来了

作者：kangins

白名单、517政策、924政策……

房地产利好政策一个接一个，但是当前房地产行业现状却：

每况愈下！

然而，究竟有多惨？体表的温度远不如真实数据来的震撼，根据wind、中原地产统计数据显示：
1、北京，自2023年1月高点以来，二手房平均跌幅38.3%；
2、上海，自2022年7月高点以来，二手房平均跌幅39.6%；
3、天津，自2017年7月高点以来，二手房平均跌幅55.3%；
……

不缺流动性的一线城市尚且如此惨烈，流动性略差的二线、三线则面临的情况更不容乐观。在房地产整体行情向下的背景下，正常玩家的安全线已被击穿，更不论那些曾经江湖中极致杠杆玩家：
“零产付”、“负首付”们！

2025年三季度，就开始网传某家银行“高评高贷”业务正在全面收紧。

据康哥了解，广东某些大行支行，因大量操作高评高贷，负责的副行长已经被请去喝茶。

而这一切均指向一个曾经的灰色地带：
高评高贷！

高评高贷的黑金产业链

何为高评高贷？
简单理解，就是原先一套房交易价格500万，银行评估价格也是500万，扣除首付30%后，银行放款350万。
而在高评高贷的模式下：
该房子交易价格还是500万，银行评估价格是800万，扣除30%首付外，银行放款560万，这时候，买房子就出现不付首付的“零首付”操作模式，甚至是买房子还送钱的”负首付“模式，也就是通常包装成送”装修款“。
这种操作模式，在房价最疯狂的那几年，成为行业内公开的秘密，也是某些人快速发家致富的秘籍。
这其中的链条，涉及的银行内部人员、评估机构、卖家、中介等，这些链条形成了一个隐秘的利益共同体，共同挣取银行制度漏洞的黑金，并且出现了一个特定背景下的新工种：
职业背债人！

具体的操作路径：
找”白户”：由中介负责找征集干净的“职业背债人”，伪造银行流水、补社保、甚至补公积金，包装成优质客户；
批量骗贷：利用高评高贷+内鬼的接应，以房屋买卖、装修、抵押等名义，批量从银行套取超过房屋真实交易贷款的溢价贷款；
利益分配：从银行骗取的溢价贷款扣除正常房屋估值的金额后，由相关方进行分配，其中，“职业背债人”通常会分3-5成，剩下的由利益链条上的中介、卖房者、银行内鬼等进行瓜分。
断供跑路：前1年甚至前6个月象征性还款，时机准备成熟后直接断供跑路。

很显然，这个链条最大的利益受害方就是银行，第二大受害方就是“职业背债人”，而其它相关门则躲在幕后，看着到手的利益继续娴熟地操作下一个具体的“高评高贷”的项目。
当房价持续不断上涨的时候，这种模式即使开始操作有问题，也会在后续的抵押物不断升值过程中风险得到了释放，从而形成更加隐秘的利益链条，直到：
21年中国恒大爆发流动性危机从而引导整个房地产行业陷入债务危机，从而导致高涨的房价从此扭头向下。

这个“高评高贷”的雷有多大？

承载“高评高贷”这一操作的渠道，除了极小部分是通过正常购房人放款外，通常会通过另一种与抵押物价值呈弱相关的业务：
企业经营贷。

而近期市面上开始不断有消息爆出近10万亿规模的经营贷即将被击穿的消息。
这10万亿数字到底是如何而来？

据康哥了解，消息源最早源于ZGFY这个自媒体对经营贷这一客观数字的推断：

截止至2023年底，全国商业银行经营贷余额高达22.15万亿，而在2020年末这个数字仅为11.54万亿。

于是乎，有部分自媒体就推断，按三年期经营贷来测算，这差额增量的超10万亿部分将于今年2024年集中到期，因此推断说10万亿这个大雷。

在康哥看来，这个10万亿数字不能说十分准确：

1、增量部分是三年累计新增，有部分可能是2022年或2023年新增的，所以贸然直接取值是会有夸大嫌疑；

2、虽然没有10万亿这么夸张，但是显然这是一个确定比肩恒大2万亿负债的大雷，甚至叠加核心抵押物住房在当前这个行情下估值重塑造成的冲击波，很可能去年未暴的雷今年也会暴。

写在最后

一轮始自恒大的房地产行业流动性危机，原来大家以为的是：

定点爆破。

现在回过头来一看，原来是：

接近全军覆灭。

而这多米诺骨牌能否停下？何时停下？目前来看尚未有明显迹象。。但是如何防止一个更大的雷被引爆，这无疑值得所有人警惕！
但是更应该让人警惕的是：

利用各种规则教你钻空子的“捷径”，未来都可能成为你人生的枷锁！