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南昌保利中大朝阳和煦

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昨天，保利中大朝阳和熙公示了项目具体规划，从规划中饶哥发现一个“致命问题"，明明1.5的低容积率，楼间距理应是非常开阔的，但实际却有不少楼栋位置采光，存在一定会受影响，这到底咋回事请往下看。

1、地块位置

保利中大朝阳和熙，位于西湖区丹桂路以西、云海路以北，地块楼面价5700不到，容积率1.5。

2、产品规划

从规划图来看，项目打造7栋住宅，其中北侧为2栋17层住宅，其中5栋为11层洋房。

根据发布的经济技术表，项目用地面积14643. 40平方米，总建筑面积31555. 60平方米，计容建筑面积21965.10平方米，住宅21357.00平方米，其中11层住宅13468.43平方米 ，其中17层住宅7888.57平方米，商业380.54平方米，架空层219.52平方米（2栋架空层，另一栋为公共活动场所)。

其中从17层小高层公示面积来看为118平，层高大约在3.0米;洋房面积应该是128平，总共2个面积段。

3、产品设计

小区大门高度约7.8米，宽度约39米，顶部采用镂空设计。

小区未采用全公建化立面设计，洋房采用大面积全景窗设计，所有楼栋都是一个单元设计。

楼栋排布采用非对称式布局，这样最大的弊端就是造成3栋东、西户一个上午采光受影响，一个下午受影响，5栋东户、6 栋西户、8 栋西户通通都会受采光影响，楼栋之间楼间距才14.7米到20米之间，因为太阳冬天光线都是轮动的，当然开发商有个取巧方法就是都采用了全景窗设计，一定程度弥补了主卧光照不足的问题。

我仔细研究了楼栋排布，这样布局确实是最优，主要地块面宽有限，排不出2栋2个单元的布局，如果不这样排布就只能多做2栋小高，增加高度，估计开发商还是觉得洋房溢价率更强综合考虑的。

这样排布还有个好处，小区园林绿化会丰富一些，但没有看到保利采用水景设计，估计就是纯为利润去的。

4、配套

出门 200、300米就是桃花河一期湿地公园，景观休闲功能不错，距离丁家洲地铁站600米左右，学区为站小云飞路和云锦路外国语，这个站小是朝阳师资最成熟办学经验最早就的，小学1-3年级有空调，门口就是菜市场。

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