好房子时代，保利发展在上海做对了什么？

当前，全国房地产市场仍处于深度调整期，但上海作为核心一线城市，展现出明显的“压舱石”效应。

尤其在新“沪7条”发布后，上海各大新盘现场都挤满了看房人，二手房交易也爆了。

小爱同学通过AI声量通发现网络上对 的讨论热度居高不下。

来源于AI声量通

不过，上海新房市场目前呈现两大特征：自住需求主导、购房者风险厌恶情绪上升。

前者意味着“卷品质”成为房企们核心竞争要素；后者则让“买得稳”成为购房决策的首要考量。

为了让上海购房者在复杂的市场环境中做出更明智的决策，【AI住哪】公众号日后将持续关注并解读各大房企在上海的真实表现——从销售业绩到产品力，从战略布局到交付兑现。

这不仅是对房企发展轨迹的客观记录，更是希望为购房者提供一份可参考的“市场地图”，让每一次置业选择都建立在充分的信息与理性的判断之上。

今天我们来聊聊保利发展。

第一期选择写保利主要是看到本周末保利有3个盘将会同时认购，让人期待他们的表现。

此外，保利发展去年在上海的成绩也同样值得参考~

据克而瑞数据显示，保利去年全口径销售额稳居上海前三，操盘面积第一。

来源于克尔瑞

这组数据的含金量在于：它不仅是规模的胜利，更是系统性能力的验证。

从规模来看，保利发展在上海的市场布局呈现出“全价位段渗透、全区域深耕”的特征，并取得不俗的成绩。

如拥有一线江景资源的保利·世博天悦，2024年单盘销售118.2亿元，2025年单盘销售107.5亿元，蝉联“双百亿”业绩

实景图

其中单套最高单价达30.27万/㎡，刷新上海新房单价历史纪录。

再来看保利·天奕，作为“天奕”系列上海首秀，去年销售额破50亿，凭一己之力将唐镇新房价格带上8万+，突破板块原有价格认知！

项目去年6月首开231套房源3小时售罄，截至目前项目整体去化率约94%！

来源于网上房地产

转到刚需、刚改战场，保利发展“和系军团”表现依旧亮眼。

保利西郊和煦丨领墅“五开五捷”，目前项目整体去化约93%，在当下上海纯别墅类楼盘里算卖得最好的。

来源于网上房地产

作为外环外300-600万新盘，在去年上海刚需新房市场比较低迷的情况下，保利虹桥和颂丨西岸开盘成绩依旧不俗，至今一期去化已超8成。

来源于网上房地产

嘉定的保利虹桥和著截至目前整盘去化率超87%。

来源于网上房地产

同时，保利还在杨浦滨江形成极具规模效应的产品矩阵，多个项目持续热销。

2024年12月，保利外滩序BUND45以727%超高认购率刷新了上海楼市纪录，202套房源开盘即罄，毫无悬念！

来源于网上房地产

截至目前网签数据，保利外滩序BUND88去化约96%，保利海玥外滩序BUND98去化约99%；保利外滩启PARK77和保利外滩曜去化接近7成。

保利外滩序BUND45样板间示范区实景图

整体来看，保利2025年并不追求锋芒毕露，却在每一个细分市场稳扎稳打，形成难以复制的护城河。

保利遍地开花的产品体系，本质是标准化与在地化的平衡：核心配置标准统一确保品质底线，区域适配调整满足差异化需求。

其结果是在不同细分市场均建立竞争壁垒——从上亿级的顶豪到300万级的刚需，保利均有项目支撑。

小爱同学通过AI监测，发现“产品力”是大家对保利评价时出现的高频词。

来源于AI声量通

通过拆解声量数据，发现上海购房者看中保利的产品主要有以下三点：

①空间效率：同等面积下的“获得感”

比如保利·外滩启PARK77的业主表示当初看137㎡户型时被多飘窗吸引，全屋共7个飘窗，面积约19.9㎡，属于“附赠面积”，让整个居住空间看起来更大了。

仅供参考

该设计成为项目差异化卖点，在竞品同质化严重的东外滩板块极具识别度。

这一设计的背后是保利对上海居住习惯的深度研究：小户型家庭对“体面感”的需求，往往被低估。

②功能设计：魔鬼细节藏在日常里

在保利·外滩曜，项目为女业主量身打造 “私人美容院”。镜柜是高端定制款，内部带美妆冰箱，能放护肤品、化妆品。镜柜还带防雾功能，洗完澡不会起雾，整理仪容特别方便。

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高仪美妆龙头流出的水，经过VC净化滤芯，洗脸时温和清洁还能提亮肤色。

主卧还有一些贴心的小巧思：卧室的墙面是定制 3D 立体墙布，有更好的隔音效果，休息的时候帮你隔绝外界的喧嚣；微弧度设计，在心理上营造出被温柔环抱的安全感，营造出静谧的助眠氛围...

③兑现能力：央企信用的产品化表达

在当前市场环境下，“交付确定性”本身就是产品力的一部分。

像“双百亿”豪宅保利·世博天悦，其成功不仅依赖于黄浦江核心段的稀缺地段，更在于全实景呈现的产品策略。

示范区开放时，建筑立面、园林景观、会所空间已接近交付标准。

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闵行的保利·光合上城作为TOD5.0模式范本，在交付时即实现站城一体、滨江公园与全系业态的无缝联动，让复合生态蓝图转化为可即刻体验的生活现场。

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保利上海始终以全程化的营造与兑现能力，让每一份设计初心，都在交付时成为可触摸、可感受的生活真实。

另外，保利发展这两年也积极打造“好房子”实践范本，具有多项创新设计：

如闵行颛桥的保利·都汇和煦采用1.5米全域地基抬高，改善低楼层潮湿问题，适配上海气候特性，同时创造立体景观高差。

保利·都汇和煦效果图

据悉，保利发展在上海的“好房子”实践围绕“安全、舒适、绿色、智慧”四大标准展开：

安全：智能安防体系、社区无感通行、全屋智能协同；

舒适：270°无柱全景舱户型、双L型环幕飘窗、无连廊类一梯一户设计；

绿色：光伏可再生能源、超低能耗方案、绿色建筑认证；

智慧：自研全屋智能控制系统、高端厨电系统、中央空调与新风系统多维环境控制。

保利发展上海公司总经理吴劲松表示，保利以“好生活”为纲，通过“好产品、好服务、好品牌”三个维度结合，打造独一无二的保利“好房子”，满足客户住得好的需求。

回看保利发展在上海这些年，共计开发了60余个项目，覆盖11个区域，累计服务15万+业主，但保利发展在上海的脚步并没有就此停歇。

据上海土地交易中心数据显示，2025年保利发展在上海拿下了6宗地块，其中有2宗是以股权转让的方式竞得。

来源于公开数据整理

6宗地块中，有2宗都在杨浦，其中平凉路地块更是以溢价率30.79%、楼板价95530元/㎡拿下，成为板块新地王，也就是现在的保利·外滩曜，看出保利发展重仓上海市区核心地块的决心。

招拍挂地块成交楼板价对比图

加上股权转让拿下的2宗地块，保利发展连续布局东外滩、新江湾、北外滩，形成杨浦滨江“黄金三角”，也更利于保利发展的品牌溢价。

从地块的属性和面积来看，今年保利发展在上海的主力就是打造别墅+高端改善住宅。

虽然刚需产品虽然仅占约17.8%，但是底价拿下的“低风险”地块，这也意味着开发商有更多空间在产品打磨上。

可以说，保利发展在上海真正实现“全产品线、全价格段覆盖”。

2026年的上海楼市，可能是近年来最考验房企真功夫的一年。购房者用史上最谨慎的态度，审视每一个新房项目。

保利发展能够稳居上海房企头部阵营，没有什么秘密：在每一个区域精准布局在每一个价位段把产品做扎实；在每一个承诺面前，用交付力代替话术。

当市场不再相信故事，踏实做产品，永远是穿越周期的最好方式。

对于购房者而言，这或许也是一个启示：在不确定的市场中，选择确定性，本身就是一种智慧。