3月楼市火爆，后面呢？

来源：市场资讯

（来源：李宇嘉地产笔记）

进入3月以来，京沪深二手房市场回升很明显！

有几个新现象值得关注：单周成交量创近年来新高，挂牌量开始下滑，二手房价跌幅收窄。

3月份的楼市，小阳春的成色货真价实。

大家最关注的，还是后续走势。因为，3月份历来都是成交的旺季，特别是节后返城和入学注册季，带动了刚性购房需求。但从往年来看，从二季度开始，会出现惯性的调整。

当然，楼市不可能一直像3月份这么火爆，积累的需求释放大半，季节性回调，也在情理之中。

最怕的是，出现2025年二季度后面的那种情况。

2025年楼市小阳春，与24年底的“9.26”关系很大，但近期市场的高景气度，与政策关系不大。自从24年底后，政策层面没有太大的动静，包括去年9月底的关键节点。除季节性回升，近期的市场回升，很大程度上为市场内生动力驱动，说白了就是真到位了。

3月1日-18日，上海总价300万以下的二手住房交易交易占比达到72%，90平米以下占比74%。深圳总价300万以下的二手住房交易占比49%，比2025年提升了4个百分点。

这些300万以下的，很多房子之前的价格在400万，甚至500万，现在到了刚需买家可支付的水平上。同时，现在的月供和租房的租金差不了太多，于是就驱动了近期的行情。

从23年的年中开始，一线城市房价整体回调了近三年，二手房价格指数月环比平均为-0.58%。25年5-12月，月环比平均为-0.9%。指数环比-0.9%的幅度，转化为价格水平是非常大的。

于是，创造了去年底的二手房行情。所以，这一轮二手房的行情，并不是今年3月才开始的。

去年底，就启动了，一直延续到今年3月份。

大家看上图，去年10月-今年1月，上海连续3个月二手房交易超过2.2万套，与25年3月份创下的单月4年来新高的交易量（2.94万套）差别也不大。因此，今年3月份的行情是去年底行情的延续。只不过，与3月份季节性的需求叠加在一起，成交量更大了。

从这个角度来看，4月份的行情也不会差。

是否可持续呢？

我认为，最大的动力就在于，当300万以下的房源消化完了，或300万以下可交易的房源（品相不错的）所剩不多了，热度的接力棒可否传递到300-600万的房子，这个非常关键。

如果300-600万的房子，交易活跃起来，我认为市场就稳了！逻辑如下：

这几年，都是低总价房源热销，价格高的，很多要进入200-300万价格段，才能卖得掉。要么业主主动调，要么一直挂着，一些更高价位的房子，挂牌2年后，也进入到这个价位。

从根源上讲，类似上海、深圳这样的城市，过去在高房价时期积累一大批刚需年轻人。原来一直想买，但买不起，现在发现过去高攀不起的房子，现在也能探得找了。有的要结束“飘”的状态，有的要结婚、有的要给小孩买学位房，就成就了这一轮二手房的行情。

总价300万以下这个价格段，在上海基本都是二手房的天下；总价200万以下，在广州也基本是二手房的天下（占比50%以上）。但在广州，如果买房的预算能上到300万以上，上海的预算上到400万以上，也就是中高价位或中间段的产品，二手房都有大量的可选产品。

首先，过去几年，这个价格段的房子，交易占比不高，挂牌的房子，如果业主降价不充分，很多没有销售掉。其次，这几年，更高价格的房子，很多业主降价后，开始进入到这个价格段。

如果200-300万的交易活跃后，能带动改善型的需求，业主愿意换房，购买300-600万的产品，这个价格段的交易就能够活跃起来。在2026年之前，这个循环事实上一直不太顺畅。

大家看上图，2025年，除了300万以下的，深圳其他价格段的二手房交易，占比都在下降。

上海也是一样的！

大家很好奇，这是怎么回事？一方面，与当前的经济环境下很多人换房愿意不高（要承担更多的支出）有关，毕竟不换也有房子住。另一方面，当前刚需的规模确实比改善型需求更多。

但更重要的是，这个价格段的，新房也有很多产品。

不管在户型上、小区设计，还是得房率方面，新房产品的竞争力很强。而且，新房也知道二手房这个竞品（特别是“次新房”），就在各方面提升竞争力，包括计算实用面积后的价格。

于是，从24年各地打造好房子开始，新房和二手房的竞争就非常激烈了。

表：2022-2025年深圳不同面积段二手房价格指数同比跌幅(%)

所以，24年到25年，90-144、144以上的中大户型面积的二手住房价格，回调不容小觑。

这些二手产品，最大的竞争力，就是富有弹性的价格！

25年，“好房子”项目整体放量，其包含价格、户型、设计等方面的整体优势很突出。于是，二手表现弱一点。但当它的价格进行了充分的调整后，从25年的第四季度开始，二手房的春天来了。比如，上海连续4个月（不考虑春节）二手房成交在2.2万套以上。

2.2万套，是上海二手房交易是否活跃的分水岭。

问题是，这几年热度城市没少卖地，旧改也在推。面对二手房交易的活跃，特别是价格上的“亲和力”，新房会以更高的综合性价比，甚至质价比（同一品质下，价格最低）来获得份额。

这就是2024和2025年交替出现的情况，我们不希望这样的情况发生。

因为，这对预期、对整个生态，造成很大的冲击！

因此，近期广州开年土地推荐，严厉打击偷面积，如假的装饰柱，违规封阳台、花池、改造飘窗等。信号非常明显，卷品质、靠品质溢价，这可以，但不能卷价格，不能恶性竞争。

这是一个好的信号，拉开新房和二手房的价格、品质梯次，对客户进行分层，各得其所、各美其美。

这考验开发商的产品能力，考验地方政府的供地，不仅要供核心区位的土地，还要美化城市界面。

同时，我还认为，要真正落实“控增量、去库存、优供给”。重要会议提出的今年房地产管理的“9字方针”，“控增量”排在第一。这两年批售的还在卖，还有的在路上。要想实现前面讲的总价300-600万的活跃，实现良性循环，“控增量”很重要。即便要供地，也要看看，周边5公里范围内，有没有类似的项目还在苦熬，有没有大量的同类二手房挂牌。