东李重磅土拍落槌！万科|中海|越秀|金地|城投五家房企9010元/㎡联合摘地，森林公园再添住宅新组团

3月20日，青岛东李备受关注的“商改住”地块——原森林公园商业地块成功出让，最终由青岛昌明置业有限公司（万科、中海、越秀、金地、青岛城投）五家房企联合竞得，成交楼面地价9010元/㎡、总价9.98亿元。

2006年万科首驻山东，扎根青岛，先后进驻城阳、即墨、李沧、市北、平度、西海岸等区域，已打造了40个精品楼盘。此次拿地，是万科继2024年10月与黑卓联手斩获西海岸城望云起地块后，时隔17个月再度在青岛公开市场落子。

中海2025年在青岛土拍市场表现突出，接连斩获两宗优质地块：6月斥资约7.37亿拿下黄岛朝阳无限地块，9月落子市北CBD。凭借上述布局，也让中海成为2025年度青岛土拍市场唯一独资拿地金额超15亿房企。

越秀上一次拿地是2023年4月与青铁联合竞得张村河越秀青铁和樾府项目用地；金地上一次拿地则是2023年9月竞得西海岸双珠路北地块，开发金地华悦项目。青岛城投当前在售主力项目涵盖棠玥和境、青云佳境、崂山尚境等，布局主城核心板块。

此次成功出让的地块与森林公园项目紧密相邻，预计未来将作为森林公园全新住宅组团规划打造。依托项目此前成熟的产品力与市场口碑，叠加本次新增宅地供应，东李楼市的产品竞争与格局分化，有望进一步加剧。

此次出让的地块是李沧区青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南LC0301-03地块，占地面积约44320.7㎡，建筑面积约110801.7㎡。地块容积率2.5，建筑密度20%，绿地率35%，竞买保证金19966.4754万元，起拍楼面地价9010元/㎡，起拍总价9.98亿元。

出让文件指出，本宗地不接受地方政府融资平台公司(以自然资源部动态监测监管系统推送清单为准)竞买申请。该要求并非首次提出，2026年以来已先后在 山东路百安居地块、 市北郑州路等地块出让中明确设置，成为青岛核心宅地出让的常态化规则。

该宗地前身可追溯至2017年8月，彼时李沧区青银高速东、石牛山路西、枣山路北片区集中出让三幅地块，成交总价37.9亿元，由金地、越秀、中海、万科、青岛城投五家房企联合开发。

受多方面因素影响，项目直至2022年才正式面市。凭借灵活的定价策略与高性价比优势，项目迅速成为片区流量销冠，截至目前住宅已基本清盘，累计网签2016套。其中配套商业地块因种种原因长期未动工，2025年7月为盘活存量土地、适配市场需求，李沧区青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南LC0301-03地块控规调整正式公示，用地性质由商业商务用地优化为二类居住用地，同步完善公共服务配套，进一步匹配片区居住功能升级需求。2月28日，该地块挂牌出让。

目前青岛东李楼市正进入品质与效率双线领跑的全新周期，板块内高端产品迭代、房企深耕提速、优质地块有序开发。热度目前主要集中在青特東序、金茂璞逸世园、青铁芳华地等。

纵观当前东李楼市，青特无疑是板块热度的“风向标”。凭借三宗优质地块连片布局，青特已成为板块内最具话语权与市场号召力的本土房企。青特璟誉作为率先落地的标杆作品，自拿地至开盘仅用时5个月，凭借精准产品定位与品牌信任度，去年11月首开即登顶青岛商品房套数、面积、金额“三冠王”，并在短短数月内实现全盘收官，成为“做一成一”开发理念的经典样本。紧随热销势头，青特東序也正式亮相，规划建面约119-139㎡小高层产品，现已开启认筹，计划首开楼座2#、5#、6#、8#，产品为119-139㎡小高层。凭借精准的改善户型定位与板块热度，项目当前蓄客情况十分理想，预计项目有望再度成为东李现象级红盘。

金茂依托世园金茂府的成熟口碑，推出第四代住宅璞逸世园。凭借产品创新与生态低密优势，已成为青岛高端居住市场标志性项目。而由远洋代建的万竹云峰项目、去年亿联拿下的地块目前均暂未启动，市场供应节奏相对平稳。

板块潜在供应方面，海创斩获惠水路三宗低密地块，容积率最低仅1.11，最高1.25，将由龙湖龙智造代建，未来有望为区域新增一批高品质低密住宅项目。此次成交的地块，依托项目此前成熟的产品力与市场口碑，叠加本次新增宅地供应，东李楼市的产品竞争与格局分化，有望进一步加剧。

备注：地块周边公服配套的规划和建设情况

1.教育设施：周边2处小学（现状铜川路小学、LC0301-06小学），2处幼儿园(惠水路幼儿园、LC0301-07幼儿园)，规划1处初中。

2.医疗、养老设施：周边1处现状李沧区社会福利院、1处现状街道级卫生服务中心，规划1处养老院、1处医疗设施。

3.文体设施：周边规划1处街道级体育活动中心。

4.商业设施：周边规划1处社区农贸市场。

5. 城市公园绿地：周边现状青龙山公园、李村河公园等。

有关要求：

（一）本宗地不接受地方政府融资平台公司(以自然资源部动态监测监管系统推送清单为准)竞买申请。青岛市、区(市)国有企业报名参与本地块竞买时，应将参与竞买的相关信息按规定向属地人民政府（或同级财政、国资等部门）报备，并将有关报备材料上传交易系统（如有主管部门批复材料一并上传）。

（二）其他说明

土地竞得人须无偿建设地块内的公服配套，LC0301-03地块须配建社区服务站（建筑面积不少于600平方米）、托育所（建筑面积不少于580平方米）、邻里坊（按350平方米/千人标准，建筑面积不少于350平方米）。土地竞得人须在签订《土地成交确认书》前，与李沧区政府或李沧区政府指定单位签订《李沧区青银高速以东、石牛山路以西LC0301-03地块城镇居住区公共服务配套设施建设移交协议》，建成后无偿移交给李沧区政府或李沧区政府指定单位。以上协议由李沧区政府负责在出让公告发布时同步在其官网公示，并负责做好协议内容解答、协议签订和监督落实工作。竞买人如需了解协议有关内容，可到李沧区政府官网查询：

乙方在李沧区青银高速以东、石牛山路以西LC0301-03地块开发居住项目的同时，负责同步建设社区公共服务配套设施3所：社区服务站（建筑面积不少于600平方米）、托育所（建筑面积不少于580平方米）、邻里坊（按350平方米/千人标准，建筑面积不少于350平方米）。

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