加快优化房地产融资制度

今年的《政府工作报告》提出，着力稳定房地产市场。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。3月16日，国家金融监督管理总局党委召开扩大会议，强调进一步发挥“保交房”白名单制度作用，加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度。

加快构建房地产发展新模式，这是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。房地产产业链条长、关联度高，从长远看仍有较大发展潜力和空间，保持房地产市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，有利于促进我国经济实现质的有效提升和量的合理增长。

如何构建新模式？搭建“三大基础制度”是关键，即房地产开发制度、融资制度、销售制度。一方面，从开发环节看，要做实“项目公司制”，也就是说，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部则履行投资人责任，总部不得在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红等。由此，房企总部的风险与房地产具体项目的风险得以隔离，尽可能避免风险传染与蔓延。另一方面，从销售环节看，要推进“现房销售制”，实现“所见即所得”，进而从根本上防范交付风险；继续实行预售的企业，则要规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

相较于上述开发制度与销售制度，融资制度则更多贯穿于房地产行业的全流程、各环节，加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度，要推行“主办银行制”，这是在“保交房”工作中探索出来的、行之有效的办法。也就是说，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。

“主办银行制”缓解了此前面临的两大难点。一是避免火烧连营式的风险蔓延。此前，一个房地产项目通常有多家授信银行，一旦项目出险，各家银行为了损失最小化，往往争相抽贷、断贷，生怕跑得更晚损失更大，容易导致风险蔓延，甚至将部分暂遇困难的项目拖入彻底无法挽回的困境。在主办银行制的作用下，主办银行与项目公司形成了利益共享、风险共担机制，这让银企双方坐下来共同想办法，减少大面积抽贷、断贷行为，稳定房企的融资预期。二是有效缓解银企双方的信息不对称问题，促进房地产与金融正常循环。当房地产项目的开发、建设、销售等资金均存入主办银行，主办银行能够更加全面、准确地分析、判断该项目的财务状况与发展前景，从而能够根据具体项目的差异化需求，为其提供更加适配的综合金融服务，既可实现共赢，又能推动房地产市场平稳运行。

建立与房地产发展新模式相适应的融资制度是一项综合性、系统性工作，还需要多方配合、协同发力。例如，进一步发挥“城市房地产融资协调机制”作用，以城市为单元，实施项目“白名单”制度。其中，城市政府牵头协调，按照公平公正原则，向该城市行政区域内的金融机构推送房地产项目“白名单”；金融机构按照市场化、法治化原则，评估协调机制推送的支持对象，尤其对那些开发建设暂遇困难、但资金能够平衡的项目予以支持，在沟通更充分、了解更全面的情况下作出更加科学的决策。（作者：郭子源 来源：经济日报）