天津
来源：市场资讯
（来源：上海楼市情报）
2026年3月的上海楼市，上演了一场令人瞠目结舌的逆转大戏。
数据显示，3月14日，上海二手房成交1472套。而在这场成交盛宴中，最引人注目的不是那些光鲜亮丽的新房，而是曾经被无数人嫌弃的“老破小”。
01
数据说话，老破小成成交主力
数据不会说谎。
2026年3月2日至3月8日这一周，上海二手房成交5709套，环比激增42.2%。3月7日单日成交达到1324套，再度突破1300套大关。
3月9日至3月15日，数据更加震撼。
3月9日：870套（当时工作日新高）
3月10日：875套（再创新高）
3月11日：883套（又创新高）
3月12日：853套
3月13日：890套（再破新高）
3月14日：1472套（创年内新高，近一年次高）
更令人惊讶的是成交结构。
200万以内的老破小占了整整一半，300万以内达70%，500万以内更是高达88%。这意味着，上海二手房市场近九成的成交都被低总价房源包揽。
内环内房龄超20年的房源，成交周期从2025年的62天缩短至仅22天，部分房源挂牌3天即售罄。
就拿浦东金杨四六街坊来说，这个对口致远中学的老旧小区，一口气成交了十几套，完全是抢着买的状态。
而且数据显示，去年10月126万成交的同户型房源，近期已涨至160万，短短几个月涨幅达26%。
02
市场分化，冰火两重天
老破小之所以突然火爆，最直接的原因还是价格真的到位了。经过近两年的深度调整，上海部分区域的房价已回归到2016年的水平。
以浦东金杨新村为例，部分高楼层单价从7.6万一路降到3.5万，降幅超过50%。浦东北蔡的天池一村，从7.1万一路降到3.9万，降幅已超45%。
普陀区的曹杨六村（兰溪园），现在的价格4万-4.5万，但小区最高峰的时候单价要7.7万/平，比最高峰要下来40%多。甘泉一村，2022年卖到过接近6.2万/平的价格，现在单价也就3.8万/平，降幅接近40%。
然而，并非所有的老破小都迎来了春天。市场呈现出明显的“冰火两重天”格局。
内环内的黄浦、浦东、长宁等核心城区，凭借成熟的配套和优质的教育资源，成为刚需和改善客户的首选，价格坚挺，议价空间小。
而奉贤、金山、崇明等远郊板块的“老破小”，正面临最为严峻的市场考验。单价仅为1.8–2.5万/㎡，环比跌幅居前，达到0.5%。
这些区域面临“无人口流入、无配套支撑、无金融属性”的三无特征，市场陷入“有价无市”的僵局。即便房东愿意“以价换量”，依然难寻买家，流动性极差，变现难度极高。
尽管市场火热，但购房者仍需保持理性。老破小的硬伤依然存在：房龄超30年难贷款、无电梯、停车难、居住体验差。
更关键的是，上海已从“大拆大建”转向“留改拆、以留为主”，拆迁概率极低。抱着“赌拆迁”心态的投资者，很可能面临预期落空的风险。
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