中金-博邻ABS获受理，释放哪些信号？

里程碑事件：市场首单市场化长租公寓ABS获得受理

2026年2月25日，上海证券交易所披露，“中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划”状态更新为“已受理”。这一项目拟发行金额8.24亿元，由中金公司担任计划管理人，底层资产为博邻（blinq）品牌的中高端服务式长租公寓。

作为市场首单聚焦长租公寓的机构间REITs，该项目填补了租赁住房领域不动产证券化的关键空白。此前虽有华夏凯德等产品涉及服务式公寓，但均非纯长租公寓类资产证券化结构。

该专项计划原始权益人包括China Multifamily系列控股公司及上海博胤安厦商业管理有限公司，反映出外资资产管理机构深度参与中国住房租赁市场的战略意图。

从产品属性看，其属于持有型不动产ABS，强调资产信用而非主体信用，契合当前资本市场“真实出售、破产隔离”的核心原则，也标志着长租公寓正从运营模式向金融化平台跃迁。

博邻背后：全球资管巨头博枫的中国布局逻辑

博邻（blinq）是加拿大博枫资产管理（Brookfield Asset Management）于2022年在中国设立的中高端长租公寓品牌。作为全球规模超7500亿美元的另类资产巨头，博枫自2013年进入中国，长期布局商办、物流、新能源等领域。

2022年，博枫在上海大宗交易整体低迷背景下，逆势收购原由富力与合景泰富开发的嘉誉云景项目，将其改造为上海五角场博邻行政公寓，成为其首个租赁住宅作品。

该项目位于杨浦区新江湾城板块，包含A、B两栋独立公寓楼，提供约340套建面47–100㎡的多样化房型，面向高净值人群及企业高管，出租率迅速突破80%。

2023年8月，博枫再下一城，收购静安区聚源大厦（原朗诗寓运营），打造第二个博邻项目，新增280套高品质租赁住宅，进一步强化其在沪中高端市场的布局密度。

博枫大中华区房地产投资负责人黄迎迎曾表示：“长租公寓作为以前地产行业中的一个小门类，将来会越变越主流。”此番推动资产证券化，正是其“投-管-退”闭环战略的关键一环。

产品创新：持有型ABS如何重构长租公寓融资逻辑？

“中金-博邻”专项计划并非传统债权型ABS，而是定位于权益型、持有型结构，其核心在于弱化主体信用依赖，突出底层资产现金流质量与运营稳定性。

对比2024年7月发行的“建信长租”持有型ABS（首单产权类），两者均采用平层设计、无优先劣后分层，并嵌入“管理委员会”机制，让投资人参与资产运营决策。

更关键的是，此类产品普遍预留扩募机制。如“建信长租”已于2025年完成首次扩募，新增南京保租房资产，总规模增至16.23亿元，验证了“平台化+可扩展”的资产证券化路径可行性。

对博邻而言，8.24亿元融资若成功落地，将显著降低其持有型资产的资本成本，为后续收购或新建项目提供低成本资金，加速品牌扩张。

值得注意的是，该项目目前仅处于“受理”阶段，尚未披露具体现金流测算、租金收益率或退出安排。但参考同类项目，成熟运营3年以上、稳定出租率超80%、地处核心区域，是获得资本市场认可的基本门槛。

市场影响：局部利好，示范意义大于短期冲击

从规模看，8.24亿元不足以撼动上海租赁市场，且该ABS面向机构投资者，不涉及公开零售，对C端投资和租赁市场无直接影响。

然而，其示范效应不可低估。作为首单市场化纯长租公寓类ABS，它为市场化运营商提供了可复制的证券化路径，有望激发更多存量资产盘活。

尤其在“租购并举”政策导向下，中央及地方持续鼓励保障性租赁住房与市场化长租并行发展。2025年以来，上海已多次优化租赁市场政策，包括简化审批、税收优惠等。

外资机构如博枫、领盛、华平等正集中火力布局中国长租市场，背后是对“新市民、青年人长期居住需求刚性化”的判断。而金融工具的创新，正是支撑这一趋势的关键基础设施。

短期内，该事件或提振投资者对持有型不动产的信心，尤其在商业地产销售承压背景下，稳定现金流的租赁资产更具配置价值。

未来展望：长租公寓证券化将走向全新阶段

当前，中国长租公寓证券化处于高速发展的早期阶段，2025 年底政策已将市场化租赁住房（普通长租公寓）纳入公募 REITs 范围，租赁住房 REITs 从 “保租房单一赛道” 转向保租房 + 市场化长租 + 公租房全品类覆盖。

未来长租公寓资产证券化将走向多层次、全品类、强运营、重合规、双轮驱动的成熟格局，核心是打通 “Pre-REITs / 私募 REITs → 公募 REITs” 的完整退出闭环，同时ABS/CMBS作为常态化融资工具持续活跃。

对开发商而言，转型持有型运营商不再是“无奈之举”，而是战略选择。通过证券化释放沉淀资本，可实现轻重资产分离，提升ROE与抗周期能力。

可以预见，在政策支持、资本涌入与产品创新三重驱动下，长租公寓行业正从“野蛮生长”迈向“精耕细作+金融赋能”的新阶段。

1、上述研究成果由克而瑞不动产分析师吴梦莹通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。

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