这波楼市小阳春，恐怕又是“乍暖还寒”？

这几天，北京和深圳的中介朋友圈都挺忙的。一会儿晒签约单，一会儿发售楼处晚上十点还在排队的视频。

数据也挺配合——深圳节后二手房签约量比去年多了近两成，创了五年新高；上海二手房价格结束了连续九个月的下跌，二月份微微涨了0.2%。

看着这些消息，难免让人嘀咕：楼市这是真要缓过来了，还是又来一波行情，热闹一阵就完事？

要搞清楚这个，不能光看成交数据，得琢磨一下这轮“回暖”到底是谁在买、买的什么，以及金融数据里透出的那些信号。

01

这一波，不太一样

先说几个积极的变化。

北京的售楼处，今年确实比去年热闹。据第一财经报道，记者跑了不少楼盘，发现到访量、成交量都在往上走，转化率也在提高。这背后有个关键因素：去年以来社保年限放宽、房贷利率下调，这些政策实实在在地把一部分首次置业的人推了进去。

深圳的情况也类似。二手房签约量连续三周往上走，创了近一年的新高。业内有个判断：这不是投资客杀回来了，而是之前被压着的自住需求，看到价格稳住了，开始进场。

上海这边，最有标志意义的是价格。2月份二手房价格环比涨了0.2%，虽然涨幅不大，但这是近10个月以来第一次转正。量在价先，成交放量之后价格能稳住，说明市场确实在修复，不是纯粹的低价走量。

02 热闹背后的温差

但如果你只盯着二手房看，可能会高估这轮行情的成色。

一个很明显的现象是：二手房热，新房温。

深圳二手房签约量创新高，但新房住宅的成交量，从去年下半年到现在，一直没怎么起来，单月基本在2000套以下徘徊。广州那边也是，核心区的豪宅还能卖出高价，但远郊和刚需盘，还是靠“一口价特价房”在撑着走量。

这说明什么？说明现在进场的，大多是冲着性价比去的。二手房价格调整得比新房充分，又是现房，没有烂尾风险，自然成了刚需的首选。

问题在于，如果二手房的热度没办法通过“卖旧换新”传到新房市场，那开发商的库存压力就缓解不了，土地市场也就很难真正回暖。整个链条卡在了置换这一环。

03 真正该留意的数据

比市场分化更值得琢磨的，是信贷数据。

根据Wind的数据，今年1到2月，全国新增居民中长期贷款加起来只有1654亿元，比去年同期少了2131亿元。

居民中长期贷款，说白了就是房贷。虽然2月有春节因素，但把1月和2月合并起来看，这个“同比少增2000多亿”的信号还是很清晰的：大家对于贷款买房这件事，依然非常谨慎。

这就跟小阳春的成交量形成了一个反差。唯一的解释是，这波成交主要靠的是“以价换量”和自有资金，不是靠大规模加杠杆。也就是说，买房的人还是那些人，只不过他们把原来的房子卖了，或者动用了存款，真正愿意背上更多贷款进场的人，并没有明显增加。

如果接下来几个月，成交量继续放大，但房贷数据还是起不来，那这轮回暖的持续性就要打个问号。

04 结论别下太早

综合来看，今年这波行情，更像是一场由首次置业者驱动的、以二手房为主力的修复，不是全面反攻。

好的一面是，恐慌性抛售少了，业主的议价空间在收窄，京沪的价格开始走稳。不好的一面是，买家依然理性，低总价的房子成交占比在提高，说明市场整体的价格天花板还没被突破。

接下来要盯住两件事：

一是置换链条能不能打通。二手房的热度，能不能真正传导到新房市场，让改善需求接上棒。

二是信贷数据能不能跟上。如果3月份、4月份的房贷数据还是同比少增，那就算成交量维持住了，也只能算是存量资金的内部腾挪，不是真正的增量进场。

这轮回暖，可以让人稍微松口气，但离欢呼还早。市场还在底部来回磨，这个春天，温暖里带着点凉意，或许才是最真实的样子。