被遗忘的长隆万博，没米下锅了

不论是万象城还是万象天地，万博等不起了。

最近，广州发布土地蓝皮书，有一个板块被大家遗忘了：

长隆万博

被网友质疑靠房地产发展，纯靠卖房的长隆万博，现在到没米下锅的时候。

在推介会上，万博核心区只有一宗地块，且是商业地块。

对，就是此前计划改规却引起轩然大波，业主异议很大的和樾府旁三宗商业地。

除此之外，只剩下西延的钟村地铁口地块，通勤不错，但教育和商业牌都不明确。

还有飘峰地块，位于长隆里面，周边环境还可以，离瑞麓府和番禺中学实验学校也近，但通勤一般。

区里还有雅居乐旁边的誉山公园西侧地块，周边居住氛围不错，但地铁和教育配套都不太能打。

万博推出来的几宗地实际上都是老面孔，都对当前市场威胁有限，对房企的吸引力也不足。

重点片区中，没有长隆万博的身影，番禺取而代之上榜的是大学城。

归根结底，还是万博核心区掏不出好地块。

万博的几个绯闻宅地对象，无一例外遭遇各种变故放了鸽子。

1、河村地块

位于和樾府旁的河村地块，本来是万博在悦府后的下一个重点地块。

这块地，越秀地产曾经来看过，也在2025年的土地蓝皮书中，甚至已经上了番禺区2024年度土地征收成片开发方案，准备收储的。

1）在万博最核心区域，南侧就是万博和樾府，西侧是长隆旅游度假区

2）体量够大，总建面约23万平

3）容积率仅2.5，南侧有大片山体公园

4）很有可能，能规划到东风东小学的范围

这块地的综合素质绝对是很能打的，基本预定番禺王炸，当时的地块名字也给的很牛逼叫：万博CBD西侧地块

2025年初，番禺也是主力在推这块地，希望找个如意郎君。

一个背景是地块的综合权属一直没搞定也很不清晰，涉及到多方的权属河村、私人开发商、国企等等，多方早在10年前就对簿公堂，打到昏天黑地。

现在，里面还是停车场、驾校、工业区等低效土地在运营...

2.万博和樾府旁新地块

这块地的位置和配套不多说，完全就是和樾府的新一期产品配置，网红标杆。

地块则是早就清理好，主要问题在于怎么出让？

2024年的时候，曾经有讨论过几版方案是改小学和低密度住宅，增加片区的学校密度。

这样一来，和樾府的业主又多了住宅竞争对手，又不一定能上悦府的学校，阻力很大，所以就搁置了。

现在，重新上推介会的蓝皮书，也是以商业地块的形式。

但出让也并不容易，看看旁边的中铁建华南总部大厦，高250米超高层双子塔地标，在2021年开工，原定于2025年交付的，早已实质性暂停。

开发商一直希望调规，改公寓或住宅等形式，但问题就卡在这里。

顺带提一嘴不少人关注的吉盛伟邦地块。

租赁到期、要做汽车城的是建材馆地块，敏捷对面的方形地块。

至于另一边占地面积大很多的家居展览中心，物业方说租期还有6-7年才会到期。

河村地块、和樾府旁地块，无论哪宗地块能以住宅形式顺利出台，都能给万博楼市带来新的预期，实际上各方也尝试推进过。

显然，还需要等待更长的时间。

万博并不缺房子卖，更不缺好房子，还有里仁洞100万方融资区体量，以120方左右的套均面积，约8000多套房子在未来分批供应。

里仁洞会在几年内都占据万博的重要篇幅。

现在的新盘，是板块内最能打的一批房子。

一是，卡在户型新规的好时候；二是，新开发商在建房子的同时，带来足够能打的配套，比如说万博和臻和万博悦府，都是超强的综合配套大盘。

万博在基本面上是稳稳的第一梯队。3+7+18+天河城+万达广场+四海城+山姆+K11S+长隆乐园，还有补作业上的番广附+东风东+广雅。

很多朋友说，500-1000万天河海珠都能随便买，为什么要跑来番禺...

这些配套就是原因，同样价格在天河海珠荔湾，选不到这么新的城市界面和如此完善的学铁商配套。

要挑顶级区位、配套、学校，东风东+广雅的配置就选悦府，旁边就是万象和长隆；

其次是万博和臻，番广附学校开学了，105平产品与悦府108平有百来万的价格差，对比下来还是香；

还有地铁上盖的新世界，全盘户型很全面77-131平，平层到复式都有，真正的地铁上盖，下楼就是K11 Select。

再来看看新晋万博大魔王-香江1号。

万博，又一个尝试跳出云山珠水过往豪宅叙事框架的新盘。

据说，香江1号的推售价约8-12万/平。

香江1号，更多在圈层和产品上做出了差异化的竞争，是纯豪宅的定位。

比如说发布会的名单有国际奥委会终身名誉主席巴赫，有奥运冠军许海峰、王楠、武大靖，有艺术家袁熙坤、张大墨，有瑞典前首相、克罗地亚前总统…

实际上，就是讲更多的故事，也能吸引到定居番禺的港商，外商，还有外籍高管等等。

香江1号能跑得好的话，对于整个板块也是一个拉升。

对现在的长隆万博来说，更重要的事情是把之前的任务完成。

一个是，里仁洞按部就班做住宅、学校、医院、商业配套；

另一个，则是长隆万象和三期AB地块（南延中轴公园）的建设，这两个项目早前都是雷声大、雨点小。

而他们的重要意义在于，能将万博的影响力外溢，而不是只聚焦在核心区域。

核心区的地总会越来越少，越来越稀缺的，城市空间是有限的。

长隆万博商业基本盘很稳，住宅氛围好，市民消费力很强，已经培养了很成熟的商业圈。

而如何利用好乐园，以及未来南延公园扩建，带来的文旅人流很关键，这部分人流可都是奔着旅游消费来的。

换一种说法，为什么白鹅潭的楼市外溢效果那么好，除了旧改拆迁缘故，片区内的重磅项目的配套能级是更高的。

年初，2026年重点项目规划一出来，大家都在狂high，说万象城要来番禺了，又赢麻了。

我半夜在番禺打车的时候，也看到有人把地图悄咪咪的换成了番禺万象城。

当然，挂上万象城的名号，可以给万博镀金，对板块也是有用的。

但我得说一下个人暴论：M1重奢级别的万象城，番禺吃不下。

尤其是在SKP、太古里、万象城纷至沓来的情况下，长隆万象没有优势。

但一个好的万象，对长隆万博来说必不可少。

或者说，一个足够有特色和爆点的万象。

比如说，此前宣传和长隆乐园深度联动，建面24万平的开放式万象天地，给到一种很强的画面感和故事感。

随着K11 Select的招商开业，也给到了万象更大的压力。

现在的长隆地铁口，你甚至找不出一家电影院。

好消息是，不管是万象城还是万象天地，我们今天去现场看，华润是真的在平整土地了。

当然，背后更加令人失望的是超级拉胯的管控力，地铁口都是电鸡、路边摊乱飞。

长隆万象和三期能落地，也能将影响力顺势发展到西边的钟村地块和飘峰地块了，把周边的市容市貌也重新整理一遍。

华润、长隆，搞紧啊。