“挤爆”系统、成交激增：刚需撑起上海楼市“小阳春”

“上周六，上海二手房网签系统直接被挤爆了，一天崩了8次，太火爆了！”沪上中介小哥在朋友圈感叹道。

3月14日，上海二手房成交再冲高峰，单日成交1472套，逼近1500套大关，成交量高涨也使得上海二手房网签系统一度“瘫痪”。

从上周整体情况来看，上海二手房行情正在节节攀高。据安居客监测数据，上周（3月9日—3月15日），上海二手房整周成交7233套，创近五年来的最高周成交纪录。

那么，在“沪七条”的带动下，谁是当下上海二手房成交的主力军？二手房成交量的攀升会否带来上海房价的新一轮上涨？

上海二手房成交数据。图/安居客

一线直击：

新政点燃市场，带看、成交“双活跃”

上海此轮“小阳春”行情的启动除了与“金三银四”的购房窗口期相关，更主要来源于在“沪七条”新政刺激下购房需求的释放。

上海本地一名资深中介人士向新京报贝壳财经记者分析：“由于网签滞后，上周末的数据反映的正好是‘沪七条’政策刚出来时候的成交数据，证明新政对市场成交的带动作用是非常明显的。但也需明确的是，这次是在新政刺激下积压的刚需、改善型需求的释放，并非市场自动的、全面的暴涨。”

同时，新政前后市场的表现也呈现出冷暖反差。据上海链家研究院负责人李根介绍，3月第二周，二手房成交量同比增长9%；新政后，日均带看量、日均新增客户量比新政前增长47%、57%，客户入市信心较前期提升，带看与成交“双活跃”。

对于二手房成交创近五年的高峰，58安居客研究院院长张波分析，此次成交高峰是多重因素叠加的结果：一是“沪七条”政策落地，带动市场活跃；二是市场预期转好，用户决策积极性增强；三是节前积压需求释放，年后往往是成交的高峰，由于今年过年晚导致更多成交在3月得到体现。

从安居客线上用户行为数据看，政策落地当周，用户主动发起“微信对话数”周环比上涨144.7%，发起用户数环比增长133.7%，留电用户数更是大增251.8%，微聊留电率提升50.5%，且上升的趋势在3月中旬还有所延续。购房者已从“观望为主”转向“主动留电、深度沟通”。

从新房成交来看，虽然暂时没有二手房火爆，但也呈现出回暖的趋势。从3月前半月数据来看，截至3月15日，上海一手新房共成交5778套，日均网签385套，市场逐步回暖。

在新政的影响下，上海龙头房企也正在抢收“金三银四”。来自保利发展上海公司相关负责人表示：“整体来看，今年节后两周周均成交较年前1个月的周均增长150%，显著高于前两年同期变化。新政起效叠加传统‘小阳春’行情，3月9日-3月15日来访、成交均持续回升，较新政前1-2个月的周均增长1-2倍。比如，保利·西郊和煦领墅新政后周来访量环比激增304%、保利珺园3月周度来访量环比2月增长180%。”

上海中原地产资深分析师卢文曦指出，当前新房供应仍偏紧，热门网红盘还在蓄势待发，虽然成交暂未复刻二手房的爆发式增长，但市场先行指标持续向好，双休日售楼处到访量节节攀升。

专家释疑：

车位产证拆分并非网签放量主因

目前，也有市场声音称，上海3月上旬二手房交易量激增或来源于3月份不动产登记规则调整，即对车位进行单独办理产证，引发网签量上涨。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“车位单独交易导致一套房产被计为两套网签，从而导致网签量激增”的观点存在对交易流程的误解，高估了其对总量的影响。

“首先，即使在车位与住宅登记于同一本产证的情况下，过去在交易时也一直是分别签署两份网签合同（房屋合同与车位合同，一个为住宅、一个为商业），网签数据的统计口径并未发生改变。因此，所谓‘新规导致一套变两套’的说法，是对既有操作流程的不了解。同时，即便存在极少数的流程规范带来的统计微调，其对总量的影响也极为有限。核心逻辑在于，上海二手房成交主力是房龄较老的‘老破小’以及动迁房小区。这类房源或没有配套产权车位，或车位本身不单独出售。因此，能够受到车位交易统计影响的，仅限于部分带有产权车位的次新商品房小区，占比其实很小。”严跃进分析称。

事实上，上海二手房市场供需格局正在发生逆转，市场核心矛盾已从“去化难”转向“优质房源供给不足”。对此，严跃进进一步分析：“从数据看，从2025年5月份左右开始，上海二手房挂牌量就开始进入下行周期，即挂牌积压的矛盾开始缓解。供应减少叠加需求上升，导致买方议价空间缩小，甚至出现‘多名客户抢一套房’的现象，进一步加剧了市场的紧迫感。从市场的实际反馈看，优质房源和便宜房源相对减少，从结构上也影响了挂牌的单价结构，进一步扭转了供求两端的预期和策略。”

所以，在市场供需发生改变的情况下，叠加“沪七条”新政后需求的爆发，严跃进预计：“保守预估全月成交量将达2.7万套，市场普遍预期有望冲击3万套大关。”

市场动向：

刚需仍是交易主力，置换链条逐步激活

那么，哪些群体是当下买房的“主力军”？

从需求结构看，刚需仍是市场核心支撑。上海中原地产数据显示，总价300万以内入门级房源备受追捧，3月上半月成交占比升至72%，刚需房源去化效率持续提升。

卢文曦进一步指出，目前来看，这些都是比较积极的信号。从以往市场惯例来看，通常都是刚需产品市场先行，随后逐步传导至首次改善型房源，再进一步向高端改善等高阶产品传递热度，整个置换链条也会随之逐步盘活。

量的攀升也带来二手房房价抬高。据3月16日国家统计局发布的数据，2月，上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%。从历史数据来看，上海二手住宅销售价格自2025年5月以来连续九个月负增长，此次环比转涨为近10个月来首次。

虽然刚需占据成交主力，但是改善型置业也逐步攀升，并且持续拉动上海二手房房价的上涨。国家统计局数据显示，2月上海 90平方米及以下刚需户型新建商品住宅同比上涨3.0%，90-144平方米刚改户型同比上涨2.7%，144平方米以上高端改善户型同比涨幅高达6.3%。

那么，二手房成交量的攀升会否带来上海房价的新一轮上涨？

“上海二手房行情先从‘老破小’启动进一步传导到改善，这个过程房价可能是温和上涨的，同时，量为价先，也需要夯实交易量的基础，所以还要看后续交易量是否能持续。”卢文曦表示。

对此，张波认为，短期来看，市场大概率呈现量价平稳的态势。虽然市场热度已经明显提升，但远郊板块仍面临新房供应竞争，价格上涨将集中于核心城区优质房源，结构性分化持续。长期来看，量价平稳也是主要趋势，虽然近期上海二手房挂牌量持续下降，核心城区优质房源议价空间收窄，价格止跌转涨信号有所增强，但需求很难再现报复性上涨，尤其是投机性需求大都离场，自住需求相对稳定，更是强化了未来量价平稳的需求基础。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆