心急卖房签了独家，和其他中介成交违规吗？三个案例支招避坑

一份匆忙签下的独家包销协议，一张空白的房屋买卖合同，一次入住即遇险情的租房经历，都可能让普通家庭陷入巨大风险。在“315”期间，广州市房地产中介协会披露了2025年协调处理的存量房交易纠纷。

2025年，房地产中介协会累计处理消费者咨询投诉案件480宗，主要集中四个方面：

1、咨询中介服务费纠纷，如交易不成功后中介费退还问题；费用收取的合理性与透明度问题等；

2、反映中介服务义务履行与信息披露问题，如隐瞒房屋瑕疵（如渗漏、噪音问题）、房屋违建情况、高额税费等问题；

3、反映合同履行与解约纠纷问题，如合同一方存在违约行为，守约方如何保障权益；合同签署有瑕疵，应采用哪些补救措施等问题；

4、反映机构合规性及经纪人职业操守的问题，如中介机构未备案、经纪人服务态度差、操作不规范等问题。

广州市房地产中介协会提醒消费者：在购房前，务必多了解最新的购房政策、住房贷款政策、存量房交易流程及相关注意事项，充分做好自我评估，从而有效降低交易风险，避免不必要的经济损失。选择中介机构时，优先选择已取得《广州市房地产中介服务机构备案证书》的正规机构；同时，可通过市住建局官网或协会微信公众号查询中介信用档案，深入了解房地产中介服务机构及从业人员的信用状况。

案例一：

失业断供后签订“独家包销”卖房，

期间却通过另一家中介出售房子

2025年初，刘女士突遭公司裁员，此后半年未能找到合适的工作。为维系每月6000元的住房月供与日常开销，她在网络平台申请了10万元应急借款。但又三个月过去，仍未找到工作，借款和房贷也无法按期还款。为避免房屋被查封，她选择出售名下房产。

刘小姐将房子在多家中介挂牌出售，挂牌价110万元，挂牌两个月无人看房询价，又再三下调售价。期间，刘女士同时被贷款公司的催收电话搅得心神不宁，十分焦虑。

当一家中介主动联系她，提出可安排装修团队对房屋进行改造，并以包销方式帮她快速售出房产后，刘女士便与包销团队签订《房屋包销协议》（下称《协议》），约定房屋售价不低于95万元，独家包销期为3个月，期间刘女士不得自行售房。若独家期满仍未能出售，包销团队将以90万元购入该物业，并约定一方违约，将赔付总房价的20%给守约方。包销团队负责人王某向刘女士支付2万元定金，并谈好一周后由装修队进场改造。

一个月后，刘女士的房屋已完成装修，但房子仍未卖出。另一家中介的经纪人小李联系刘女士，称买家黄某有意购房，可一次性付款，一周内可完成过户，但出价仅80万元，询问她是否接受。刘女士心想，买家愿意一次性付款，这比包销更快速回款还债，只要双倍返还定金给包销团队（4万元），就能解除《协议》了。刘女士同意与黄某进行磋商，最后双方以85万元成交，签订《房屋买卖合同》，黄某向刘女士支付定金5万元，剩余房款由买方在过户前存入银行资金托管账户，过户完成后即可放款。

刘女士的家人知道她为了还债卖房后，坚决反对，同时提醒她，与包销团队签订了独家销售的条款，现又通过第三方中介公司与黄某签订买卖合同，可能已构成违约，需尽快与包销团队协商解除协议，以免产生高额违约金。刘女士这才惊觉自己急于售房，忽略了诸多问题，想要与黄某终止交易，便前往协会咨询。

案例分析：

案例中，刘女士与包销团队签订的《房屋包销协议》合法有效，若协议中约定“独家包销”或“禁止自行售房”条款，其后续与黄某签订《房屋买卖合同》的行为已构成违约，可能需承担20%的违约金（18万元）或赔偿包销团队预期损失的责任。

黄某85万元的出价明显低于房屋挂牌价（110万元）及包销约定底价（90万元），刘女士因急于偿债未充分评估市场价值，若能举证证明交易时存在“重大误解、欺诈、显失公平、胁迫等导致意思表示不真实”，可向法院主张撤销与黄某的合同，但需提供充分的证据材料。若合同有效，刘女士单方解除合同，需按合同约定双倍返还定金（10万元）给黄某。

事件中的刘女士未经深思熟虑，未仔细审查协议细节，忽视了潜在的成本与风险，签订了两份合同，造成“一房二卖”的局面。

协会提醒消费者：面对资金压力，需保持理性决策，重视合同条款与市场规律，避免因“急于脱困”陷入更大的债务与法律困境。建议售房前通过房产平台或多家中介了解区域真实成交价，充分掌握市场情况，避免因信息不对称贱卖资产。签订合同/协议时需谨慎，认真阅读条款，明确双方权利与责任等核心内容，必要时咨询律师。

案例二：

签署卖房合同多处留白，

房屋被无关第三人抵押套取高额贷款

2023年5月，业主李某计划出售其名下的一处房产，联系了附近的一家中介公司代理放盘。

不久后，有位自称房地产经纪人的“姚某”告知李某，有一位意向买家曹某愿意以100万元的价格购入该房屋，李某夫妇同意该价格。

随后，姚某与李某约定在茶楼会面签署合同。李某询问买家为何未到场，姚某解释称曹某因故无法前来，但已支付2万元定金，只要李某签署合同，这笔钱将作为购房定金，并承诺后续会让买家补签。李某注意到合同内容多处空白，缺乏中介公司公章和买家签名，关键条款也未填写，仅注明了房屋价格、定金金额和过户时间。出于对姚某的信任，李某最终在卖方处签名确认。

与此同时，曹某的朋友赖某请求借用其名义办理房屋过户，承诺在市场好转后出售房产，并愿意每月支付报酬。曹某考虑后认为赖某是多年好友，应当可靠，便轻信了其建议，将自己的身份证交给赖某。随后，曹某被带至花都区某酒店，与数名陌生人会面，被迫以购房人身份签署了《房屋买卖合同》及多份按揭贷款合同。

2023年6月初，某银行出具了《个人住房贷款初审结果通知书》，批准贷款金额120万元。6月中旬，中介公司安排李某和曹某前往登记部门办理了房屋过户手续，房屋所有权转移至曹某名下。然而，贷款银行迟迟未放款，超过合同约定的房款支付期限后，李某仍未收到剩余款项，并查询到房屋已被新增抵押。李某遂向法院提起诉讼，要求解除与曹某的房屋买卖合同，索赔违约金，并恢复房屋产权至自己名下。庭审中，李某询问曹某是否愿意继续交易，曹某表示自己受赖某欺骗，无能力支付房款，愿与李某共同向公安机关报案，并申请取消银行贷款。

法院经审理查明，结合事实和证据，认定此案存在欺诈行为，最终支持李某诉求，判决撤销李某与曹某签订的《房屋买卖合同》，并赔偿相应的违约金，曹某需配合将房屋产权变更回李某名下。

曹某向协会投诉经纪人“姚某”的诈骗行为。经中介协会核查，并无该人员的从业登记信息。

案例分析：

案例中，业主李某在朋友的诱导下，在关键条款空白、缺失关键性内容（如付款方式、付款期限、违约责任等）的合同上签字。名义买家曹某是受朋友赖某欺骗，出借身份信息，其本人并无真实的购房意愿和履约能力。真正的操纵者和潜在受益者是赖某。在合同法律关系中，曹某是签字确认的合同当事人，需承担合同责任。但从案件事实看，曹某与赖某的行为共同构成了对李某的欺诈，即虚构了“具有真实交易意愿的买家曹某”这一事实。

赖某和曹某利用虚假的房屋买卖合同，骗取银行高额按揭贷款。先是利用交易房屋获批的90万元贷款金额远高于75万元的合同房价，再利用房屋过户后迅速设定新的抵押，这表明赖某一方的目的并非真实交易，而是套取银行信贷资金，并将房产作为抵押物再次融资，其行为涉嫌贷款诈骗罪。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。中介姚某故意隐瞒合同空白、虚构买家信息及交易安排，导致李某在违背真实意愿的情况下签署合同，该签约行为自始就建立在欺诈基础上。

这起案件给所有房屋交易的当事人敲响了警钟。对于卖方而言，无论中介或买方如何游说，都绝不能在空白合同上签字，务必仔细核对合同中的每一项条款，包括房款支付方式、时间、违约责任、中介义务等，确保所有关键信息均已明确填写且双方达成一致，同时要求中介加盖公章、买方签字确认后再签署。对于买方来说，也要警惕借名购房等行为带来的法律风险，切勿轻易将个人身份信息借给他人用于房产交易，以免陷入不必要的纠纷甚至承担法律责任。

案例三：

租客入住当晚即被燃气放倒，

房东更换燃气灶不当致泄漏事故

2025年6月，邹女士经某中介公司促成，承租了广州市越秀区建设四马路的一套物业。她与家人搬入该出租屋后，入住当晚便发生严重燃气泄漏，母亲因吸入过量燃气身体不适，随即入院治疗。

事发后，燃气公司迅速上门抢修。邹女士从燃气公司处得知，2025年3月曾向业主发出《整改通知书》，因房屋当时处于待租状态，业主委托中介人员代为签收了该通知书。邹女士认为，煤气泄漏并非意外，中介与业主早已知晓屋内的燃气管道存在问题，且双方在签约前刻意隐瞒了该情况。因此，她向中介协会反映问题，要求业主解除合同、退还租金、并按合同约定赔付违约金及相关医疗费用，要求中介公司退还中介费。

协会向中介公司核实情况，中介公司表示《整改通知书》的签收人并非其公司工作人员，且对燃气公司发出《整改通知书》一事并不知情。此事件并非如邹女士所认为的业主收到《整改通知书》后未处理所致。燃气公司发出的《整改通知书》所要求整改的问题，并非造成本次燃气泄漏的原因。

事故造成的起因是：业主在邹女士入住前更换了厨房的燃气灶与抽油烟机，并让抽油烟机安装员顺带安装燃气灶。安装员拆除旧燃气灶后，用新抽油烟机配置软管连接新燃气灶接口，业主认为应安装金属管，于是让安装员暂停安装，其再安排人员上门安装金属管。安装员剪断旧管后，未对接口处进行妥善处理便离开，邹女士家人使用燃气时，接口处随即发生泄漏，最终引发了此次事故。

业主认为煤气泄露事件纯属意外，如邹小姐坚持搬走，其同意解除租约并退还押金与租金，但拒绝赔付两个月租金及医疗费用。由于双方就赔偿事宜无法达成一致，协会建议邹女士通过司法程序维权。

案例分析：

案例中，业主在交付房屋前，因其安排的安装人员操作不当（剪断煤气管未妥善处理），直接导致了煤气泄漏的发生。这一过错行为与邹女士母亲煤气中毒的损害后果之间，具有直接、必然的因果关系。根据《民法典》第七百零八条关于出租人应保证租赁物符合约定用途（安全居住）的义务、第七百三十一条关于租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同的规定、第一千一百六十五条关于过错责任的规定。以及根据《住房租赁条例》（下称：《条例》）第七条规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。因此，业主的行为已构成侵权，也违反了租赁合同项下最基本的安全保障义务，是本次事故的直接和主要原因。其同意解除合同、退还租金押金，是对其根本违约后果的承担，但其赔偿责任（医疗费、误工费等直接损失）并不因此免除。

市房地产中介协会提醒，出租（出售）二手房屋可能因长期空置、使用年限较长或前任租客使用不当等原因，导致房屋内的设备设施老化或无法正常使用。在交付使用房屋前，务必仔细检查房屋设施，如门锁是否完好，建议更换新锁芯以防前任租客留有钥匙；电器线路有无老化、裸露，是否存在漏电隐患；燃气管道是否存在泄漏隐患等。如近期对房屋进行装修，应测试室内甲醛浓度是否超标等。

采写/整理：南都·湾财社记者 邱永芬