贝壳2025年总交易额承压下行 非房业务占比升至41%

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

3月16日晚，贝壳（NYSE:BEKE; 02423.HK）发布2025年第四季度及全年业绩数据。财报显示，在房地产市场整体仍处于调整期的背景下，贝壳2025年全年总交易额（GTV）同比下降5.0%至3.18万亿元，但净收入实现逆势微增，达946亿元，同比增长1.2%。

利润端则出现明显下滑，全年净利润为29.91亿元，同比减少26.7%；经调整净利润为50.17亿元，同比下降30.4%。尽管核心交易业务受市场拖累，但以家装家居和房屋租赁服务为代表的“非房产交易业务”成为关键增长极，收入占比首次提升至历史新高的41%，显示出贝壳“一体三翼”战略转型的成效与抗周期能力的增强。

新房转向“结构效率”

作为贝壳的基本盘，存量房与新房交易业务在2025年承受了直接的市场压力。

存量房业务方面，平台全年GTV约为2.15万亿元，同比下降4.2%，净收入为250亿元，同比下降11.3%。

尽管交易总额下滑，但平台运营数据不乏亮点。2025年，链家及贝联门店的二手房交易单量同比增长11.2%，创下历史新高。其中，非链家门店的贡献进一步凸显，其存量房GTV占比提升至约63%，交易单量同比增长15%，平台属性持续增强。

截至2025年年末，贝壳活跃门店数量为58376家，同比增长17.5%；活跃经纪人数量为445632名，与上年基本持平。

贝壳方面表示，去年直营链家主动优化了门店网点和经纪人结构，聚焦高效产能与核心城市区域运营，非链家经纪人的年均二手单量也从2022年的不足2单提升至3单以上。2025年第四季度，存量房业务的贡献利润率在收入波动背景下实现环比提升1.5个百分点，显示出经营效率的改善。

新房业务全年GTV为8909亿元，同比下降8.2%，净收入为306亿元，同比下降9.1%。面对开发商去化需求的变化，贝壳管理层在业绩会上表示，新房业务正从传统的“渠道逻辑”向“项目全周期合作伙伴”升级。贝壳执行董事、首席财务官徐涛指出，新房正在进入一个新阶段，购房者关心的是决策把握，开发商关心的是确定的去化结果。

为此，贝壳在2025年着力优化项目结构，将销售资源聚焦于高质量楼盘，提升去化确定性。全年新房业务贡献利润率同比提升0.2个百分点至25.0%，同时强化了回款风控，第四季度新房应收账款周转天数较上季度缩短至44天。

租赁业务首度全年盈利

在房产交易业务承压之下，“非房产交易业务”在2025年成为拉动贝壳收入增长的主引擎，其收入占比从2024年的33.8%跃升至41%，成为公司收入结构多元化的关键转折。

其中，房屋租赁服务表现尤为突出，全年净收入达219亿元，同比大幅增长52.8%，贡献利润率同比提升3.6个百分点至8.6%，实现了经营层面的首次全年盈利。

记者了解到，这主要得益于“省心租”模式的规模扩张与运营效率提升。截至2025年年末，贝壳在管房源规模突破70万套，同比增长62%。贝壳管理层指出，通过流程重构、专业化分工以及AI能力嵌入收房决策、定价支持等环节，核心服务者运营效率持续提升，单房盈利能力得到强化。

家装家居业务同样实现稳健增长，全年净收入达154亿元，同比增长4.4%，营收规模创历史新高。值得注意的是，该业务的盈利能力得到实质性改善，贡献利润率从2024年的30.7%提升至31.4%，经营层面的亏损大幅收窄。

贝壳管理层表示，这得益于业务正从依赖个人经验的项目制，走向可复制的服务模型。通过推动模块化产品体系、设计数字化以及供应链整合，服务方差降低，设计效率与交付标准化的提升共同带来了客户体验与财务表现的改善。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东强调：“家装和租赁业务都更加注重盈利质量与建立可持续、可复制的经营模型——这是贝壳新业务真正迈向规模化的前提。”此外，作为新兴业务探索的“贝好家”也持续推进C2M能力建设，聚焦为开发商提供套型配比及价格预判等决策支持。

展望2026年，彭永东表示，贝壳将坚持中性的市场观，重点验证“决策服务模型”对转化率与单位经济的改善效果。面对AI浪潮，他认为AI将重构行业分工，将信息匹配极致自动化，同时放大专业服务者在交易责任与信任交付中的价值。“AI不可无视，人也不可替代”，贝壳将选择人机协同的战略，将自身升级为一套居住服务的数字化系统。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）