昌平三国杀，其实是3000块之争！｜板块

01

龙樾海序，国贤府PARK，星寰时代昌平南三国杀，轰轰烈烈来了。

虽然这三个项目都属于昌平，但是从昌平整体发展看起，三个项目的本质逻辑，还是能找到细微区别的。

那么从板块角度来说，究竟谁才是真正的天选之子呢？

话不多说，我们直接来一波贴脸分析。

02

还是从老传统说起：

实际上，昌平一直是个传统的睡城，被海淀睡完，被朝阳睡，发展也一直是西强东弱，南强北弱。

前几年昌平也是认清了这一点，老老实实抱着海淀大腿，承接海淀外溢，这一点你从他的供地节奏上就能看出来。

不过，昌平也从来没有放弃要发展自己的决心。

在2026年昌平区政府工作报告中提出：

作为首都重点发展的平原新城，昌平正处于科技创新与产业创新深度融合、城市建设与城市更新齐头并进、生态底蕴与人文魅力加速释放的重要阶段。

短短一句话，

倒出了昌平未来发展的方向，与其不愿再做睡城的雄心壮志。

所以，从昌平的整体发展看昌平三子的土地价值，应该是当下看龙樾海序，未来看星寰时代，国贤府PARK次之。

所以，昌平三子，虽说是同一时期的项目，不如看做是昌平一路发展的各个阶段的缩影：

龙樾海序——东小口睡城；

国贤府PARK——天通苑2.0

星寰时代——未来科学城希望之地

具体情况，我们落回到各自的区位上来看。

从竞争格局来看：

龙樾海序紧贴海淀与另外两个项目，不完全属于同一物种，他的竞品更多是在昌平线沿线，比如朱辛庄板块的中海未来之境。

竞争关系是，究竟谁能更快到海淀？

注意，表妹说的是更快，而不是更近。

因为要说近，没有比龙樾海序离海淀更近的项目了，一路之隔就是海淀，但它真正要比拼的，是谁能更快达到海淀的核心产业圈？

也就是说，谁能更满足海淀码农们极具效率的思维。

龙樾海序距离海淀西二旗、上地等地，直线距离5公里左右，驾车大概20几分钟就能到，距离近，时间同样快。

那么除了驾车呢，据信源说，东小口早高峰会有大量人群从西小口路，骑着共享电动车，直奔西二旗等地上班，电动车行时间大概在半小时到四十分钟左右，具体取决于到底去西二旗哪个产业园。

同样，我们来看看朱辛庄板块。

以往没有东小口的时候，朱辛庄一度是距离海淀最近的板块，现在这个第一名就要退位了。

不过，它依旧是去海淀西二期最方便的板块。

中海未来之境距离西二旗同样是直线5公里左右，但它步行几百米就能到达昌平线朱辛庄地铁站，2站地到西二旗，4站地到上地，全程也不过20几分钟。

由此看，两者空间距离、时间距离都差不多，评分不相上下，甚至朱辛庄板块要略胜一筹。

03

此时，我们再看看小的组团。

朱辛庄板块，表妹不多说，基本上是个新建的半熟区了，生活氛围也日渐浓厚。

重点看东小口板块，短期看就六个字：

腾退、规划、在建

大家可以看下面这张图：

龙樾海序的四至，全是待修建道路，而这一片修建道路，有两个隐忧：

1、昌平修路的速度，懂得都懂

2、这几条路，更靠近海淀，修好了更多是给海淀做贡献，所以建设积极性恐怕会没那么强。

表妹猜想，城建也意识到了这一点，所以总图规划上，把两个出入口都放在了社区东侧，潜台词就是：

几条路同时通有难度，但一条路总能修好吧。

在结合这个地块的开发难度，表妹甚至觉得昌平区说不定承诺了什么，毕竟作为上帝之手，也不能光卖地，不干活。

除此之外，对外出行，还有东小口站。

我查了一下，因为涉及隧道下穿等问题，东小口站进度并不快，有消息说要到 2028年才能建成开通，跟龙樾海序交付时间差不多，不过就要苦了奥海明月、奥森one两个小区的业主，要多坚持两年了。

开通之后，龙樾海序距离地铁站直线距离1公里左右，虽不是特别近，但也处在步行能覆盖的范围，未来顺着13号线龙樾海序的通勤半径会进一步跃升。

但东小口站开通的意义远不止于此，因为轨道的意义：

重要的不是站，是线。

是 13 号线，对海淀、昌平、朝阳贯通后带来的想象力。

组团内的其它配套呢，500m内既有待腾退土地，又有海淀的资源回收站，相对较乱，小环境需持续提升。

而一旦扩充到 1 公里范畴，你会发现东小口板块要啥有啥，东小口森林公园、海淀东升科技园、西三旗万象汇等等，不光是有，更是城市级浓度，足够买家们睡得舒舒服服。

板块正处在从乱纪元走向恒纪元的过程中，至少 5 年内，要接受小板块的吊塔林立和尘土飞扬。

就像你爱一个人，不能只爱她的优雅知性，同样还要接受她的蓬头垢面，不修边幅。

这样的板块与组团格局下，似乎朱辛庄的综合评分要略高一点，那究竟怎么选？

只有一个答案：

看价格

有位业内知名操盘手说过一句话，不管是地段，还是产品，在价格面前都是弟弟。

话糙理不糙，当条件都差不多的时候，就看谁的价格更诱人。

表妹查了一下未来之境楼面价3.4w/m²，目前均价为6w出头，而龙樾海序的楼面价则是3.2w/m²，天然就具备价格优势，虽然目前网传均价也在6w/m²左右，但表妹觉得就是烟雾弹，开盘价格大概率是有惊喜。

问题就是，龙樾海序开盘什么价格能闭眼冲？

表妹的心理价位是比未来之境低3000，如果是3000以内，就要结合具体产品做分析，本篇先不说，之后会有专门分析，请大家盯住。

总结一下，龙樾海序低于5.7w/m²，可优先考虑，高于这个价格很可能会为未来之境做嫁衣，毕竟，中海未来之境不可能完全被动挨打。

04

接下来，我们再看看直接竞品的两兄弟：

未来城星寰时代 VS 国贤府PARK

尽管星寰时代和国贤府PARK只有一站地的差距，但实际上星寰时代属于未来科学城板块，而国贤府PARK则属于天通苑板块。

表妹觉得，这就是未来科学城板块和回天板块的PK，也是昌平现在和未来的PK。

说白了就是 2 个问题，

1、昌平已经做成的饼和新画的饼你想吃哪张？

2、17号线天通苑东向北一站地，这个价格差值多少？

前者表妹的选择是吃现成的饼，后者表妹觉得依旧是 3000 块。

但具体的板块pk，市场上已经有太多分析，销冠100 也已经分别写过了，这里就不多说了，感兴趣的朋友可以戳

表妹就再说点好玩的，和几句自己的结论：

1、都说昌平是上风上水，这里有个现身说法。在清水河下段一个拐弯的旁边位置，这个下弯俗称：

抱水城

按照风水学来说：龙神湾抱过门前，富贵足田园。是很吉祥的寓意。

紧接着，这里的上位规划，把清水河引进了歇甲湾公园，并在近期：

正式启动歇甲湾公园水系连通项目相关前期规划研究工作。

预计在2028年建成投入使用。

这样一来，原本的抱水城，就变成了抱水城PLUS版，形成了回龙湾，寓意更是大吉，主累世富贵，真的是了不得。

这个回龙湾，就在歇甲湾的 B 组团，这也很符合开发规划，越往后推的组团，规划越完整，等级也越高，毕竟原则上，地是要越卖越贵的。

而原本风水不显的A组团，也就是国贤府PARK所在位置，就成就了抱水城，同样寓意吉祥。

真的是福地福人居，福人居福地。

你很难说，这样的风水吉位的形成，没有中建智地的参与还能被促成。

2、除此之外，中建智地还承建了歇甲湾板块的路网、图书馆、咖啡厅、体育馆等等城市运营配套。

凭借着这份心力和初心，以及中建智地营城的能力，我们有理由相信歇甲湾这张饼是可以吃到的，只不过是时间问题。

问题就是，歇甲湾这篇净地，大家愿意给多长时间？

3、再来说说星寰时代，其实从地价来看，它是这三宗地里楼面价最低的，大约只有2.32w/m²，比龙樾海序低了近9000块。

要知道，这可是能源谷核心的最后一宗宅地。

通常，我们觉得地价越高代表上位规划对这块地的价值认证越高，但在星寰时代，表妹不这么看，表妹觉得它更像是未来科学城给亲儿子开的绿灯，扶一把未来科学城置业的青云志。

4、因为这里真的是未来科学城板块最成熟的一平方公里，在未来科学城还是未来科技城的时候，这里就是核心发展地；在未来科学城升级为国家级战略之后，这里的板块能级和发展潜力都相当可观。

也就是说，能源谷板块的星寰时代不光有现在更有未来。

5、当下，所有人都在追逐安全，但是，拉长到一定时间维度来看，红盘和倒挂或许都不是楼市最后的防线，什么才是，也许应该是：孤品。

孤品才是最后的安全防线。

最后，表妹用一张图，总结这三个项目的板块格局：

当然，板块的 PK 并不是最终的定论，我们也会继续推出总图和产品的系列解读，感兴趣的朋友可以持续关注～销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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