土地成交 | 麓谷用1.8容积率给程序员建房子

今日（3月17日），麓谷人才地块成交，被麓谷实业底价竞得。

这块地最引人注意的不是价格，而是出让条件：竞得人须按不低于计容住宅建筑面积的60%配建“麓谷人才社区”，定向销售给长沙市认定的人才及高新区企业员工，其中定向销售的住房套数不少于50套。

未来将打造麓谷人才社区，纯粹圈层，再加上周边教育地块的加持，宗地未来竞争优势明显。

成交信息

长沙市007号地块底价成交

被麓谷实业竞得

地块编号[2026]长沙市007号，位于岳麓大道以南，具体位置在麓谷二三期的核心缝合处。出让面积3.46万方，容积率1.8，成交楼面价3260元/平米，麓谷实业底价竞得。

（来源：长沙市国土资源局网上交易系统）

竞买条件：

⑴竞得人须在宗地内按照不低于计容住宅建筑面积的60%配套建设麓谷人才社区，定向优惠销售给长沙市人才认定的各类人才（不限区域）和长沙高新区的企业或企业员工，其中定向优惠销售给各类人才的住房套数应不少于50套（销售限制条件详见《履约监管协议》）。

⑵竞得人在签订《成交确认书》的同时，须与湖南湘江新区土地储备中心签订《履约监管协议》，上述条件（1）纳入《履约监管协议》与挂牌须知一并公告。

该宗地60%配套建设麓谷人才社区与2025年湖南湘江新区举行的企业惠居系列行动相关。

此次惠居行动麓谷专场行动，将重点在麓谷、大科城和岳麓高新区三个片区开启企业团购优惠模式，通过企业、新区相关部门及房企的直接意向对接，定制化团购，节省下传统购房流程的营销费用，作为折扣优惠，惠及企业，员工所在企业为申报主体，买房最低可享受92折优惠。下一步，将在大科城、岳麓高新区进行推广。

本次地块的顺利成交，是湘江新区企业惠居行动落地的首战告捷，更是房地产市场以“政策 + 产业 + 人居”为核心的新型发展模式的一次成功实践。

地块条件

1.8的容积率，麓谷很久没见了

先看地块指标。

007号地块出让面积3.46万㎡，约合52亩。容积率1.8，建筑密度≤22%，绿化率≥35%。

1.8的容积率是什么概念？麓谷近十年1.9以下容积率的涉宅地块仅3宗，占比不足20%，且最近的一次成交距离今天长达五年时间。

项目端来看，周边保利麓谷林语容积率2.5，长房云时代容积率3.0，中房F联邦容积率2.8。在主城区，1.8已经可以做小高层+洋房的低密产品了。

区位禀赋

产业中轴的人才房

家门口的改善选择

地块位于麓谷二三期交界处，其核心价值在于精准卡位片区的产业几何中心：

从大区域来看，地块整个长沙向西的发展轴线上，梅溪湖是“国际会客厅”，高铁西是“未来的枢纽”，而夹在中间的麓谷，尤其是麓谷二三期，是一个极其低调但肌肉感十足的“智造中心”和“科创CBD”。

从区域内部来看，目前麓谷二三期产业人群的居住地高度分散在长丰小区、中房F联邦、保利麓谷林语等房龄超10年的小区，通勤距离普遍在3-5公里。007号地块的入市，将首次为该片区核心产业带提供“家门口的改善选项”。

配套拼图

“产城融合”底色

教育有盼头

地块周边的现状配套呈现典型的“产城融合”特征：中电软件园、芯城科技园、麓谷企业广场都在2公里范围内。

交通上，地铁6号线麓谷体育公园站距离约500米，这条线东西贯穿长沙，机场高铁都能直达，对于经常出差或者老家在外地的人来说很实用。

教育配套上，周边2公里内有明德麓谷学校、师大附中博才，同时地块旁边控规有教育用地，虽然还没动工，但只要有这块地在，未来就有想象空间。

（明德麓谷学校）

区域市场

断供一年多，片区急需补货

近十年麓谷和尖山湖的土地市场成交集中在2020-2022年，2023-2026年期间仅成交1宗地，2024年9月后，至今1年多时间已处于完全空白，市场急需补货。

传导到新房市场，地块周边片区自2023年开始进入基本“断供”期，到了2024年，整个片区的供应面积仅剩下4.23万㎡，供求比在2026年甚至跌到了0。

同时，即使供货断崖式下跌，但均价却反向涨幅明显，可见区域市场需求量一直存在，只是没货可卖。

目前，整个麓谷二三期在售的项目几乎只有招商揽阅一家独撑，007号地块入市后，周边的竞争压力小，对于开发商来说，这是一次“精准补仓”。

竞得房企

深耕麓谷30余载，麓谷集团再补货

长沙麓谷实业发展股份有限公司，系湖南湘江新区管委会直属全资国企湖南麓谷发展集团有限公司开发板块龙头企业。

麓谷集团，作为麓谷片区产业开发、城市建设的核心主体，企业深耕片区30余年，深谙区域发展脉络与人居需求。

麓谷集团布局投资规划、开发建设、施工、运营、基础设施建设全链条业务，具备独立操盘大型项目的硬核实力，先后打造麓谷城市公园、麓谷创智汇、麓谷山湖郡、麓谷新干线等精品项目，口碑与品质双在线。

其中麓谷城市公园凭借“城市+公园”的造城理念，打造近百万方低密大城，容积率仅2.12，涵盖高层、小高层、洋房、叠墅、商业等多元业态；2023年6月首开即100%去化，半年内5次开盘均热销，当年业绩跻身麓谷片区前三，印证了国企操盘的过硬实力。

小结

麓谷地块不算大，52亩，1.8容积率，楼面价也不高，但它身上有几个很实在的点：

一是低密。在周边全是2.5以上容积率的大高层堆里，1.8的洋房小高层是稀缺品。

二是定向人才。60%配建人才社区，意味着未来业主全是高新区码农、工程师、科研人员，圈层纯粹，而且有优惠价托底，不愁卖。

三是地段卡得准。就在几个产业园中间，真正实现走路上下班，对每天被通勤折磨的年轻人来说，这是实打实的痛点。

四是断供久。一年多没卖地，周边就一个盘在撑着，等到它上市，积压的需求刚好能接住。