中信证券：房地产供给持续收缩，一线率先止跌

文｜陈聪 张全国 刘东航 陈兆儒

我们认为，行业持续供给收缩中酝酿新的机遇，一线城市二手房的热销，也证明了存在真实需求，前期政策也有效果。我们看好多层次REITs市场构建过程中，商业不动产资产的重估机遇，也认为住宅市场在2026年有止跌回稳的基础。

▍供给收缩进入第六年，货值压力大减。

根据国家统计局数据，2026年前两个月，全国房地产开发投资同比下降11.1%，新开工同比下降23.1%，竣工同比下降27.9%。这是2021年从高点下行以来，房地产市场供给收缩的第六个年头。从被动到主动，从泡沫的挤出到惯性的调整，房地产市场的深度调整预计接近尾声。在政策的作用下，加之基数的原因，我们预计2026年全年房地产开发投资虽然仍将下降，但降幅将有望逐月收窄。新房可售货值明显减少，有助于住宅市场止跌回稳。

▍销售进一步下行，销售金额下降快于销售面积下降，显示房价同比下行和结构性因素。

2026年前两个月，新建商品房销售面积下降13.5%，销售金额下降20.2%，降幅都较之去年有所扩大。销售降幅扩大，确实和货值进一步收缩有关。房价同比呈现下降趋势，是销售额跌幅大于销售面积的原因。

▍上海和北京单月二手房房价环比上行，释放了市场止跌回稳的信号。

从统计局公布的房价数据来看，70个大中城市中10个城市在2月新房房价环比上行，53个城市下降，7个城市持平。上海和北京两个城市二手房价在2月份环比上涨，沈阳和厦门两个城市环比持平，其他66个城市二手房价环比下降。从高频数据来看，春节后小阳春交易活跃，截至3月15日76个城市二手房成交套数7天移动平均（按农历年对齐）同比增长23%，除夕后28日累计成交量同比上涨28%。我们认为，相比新房而言，二手房市场更具指标意义。一线城市在超跌之后出现了反弹，是市场走向止跌回稳的信号。当然，大多数城市房价下行的事实，也说明当前的一些转暖苗头尚有待进一步巩固。

▍从先周期到后周期，但不动产资产租金和价格，终究会和实体经济发展的步伐同步。

2021年之前，房地产市场的表现是先周期的。这种先周期，既和房地产投资成为驱动经济发展、地方财力扩张的引擎有关，也和相当长一段时间内，房地产尤其是住宅供不应求有关。2022年调整开始，房地产资产价格和租金表现逐渐成为宏观经济中的后周期因素。但我们相信，最终驱动房地产市场止跌回稳的，是中国经济强劲的基本面，和变幻莫测的地缘格局中，风景这边独好的中国资产大盘。

▍风险因素：

住宅价格止跌仍需时日的风险；房地产企业业绩进一步下滑或面临亏损的风险；四月中旬开始，二手房市场可能季节性下行风险。

▍投资策略。

我们认为，行业持续供给收缩中酝酿新的机遇，一线城市二手房的热销，也证明了存在真实需求，前期政策也有效果。我们看好多层次REITs市场构建过程中，商业不动产资产的重估机遇，也认为住宅市场在2026年有止跌回稳的基础。

本文节选自中信证券研究部已于2026年3月16日发布的《房地产行业2026年2月数据点评—供给持续收缩，一线率先止跌》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

本文源自：券商研报精选