广西
过去五年，A股市场演绎了一种极致的风格：越是机构避之不及的小微盘、越是题材玄学，涨幅越是惊人。而代表中国经济脊梁的优质企业，却经历了估值与业绩的“双杀”。
作为一个职业投资者，去年底我做了一个艰难的决定：清仓所有看不懂的题材股，全面下注顺周期和优质资产。当时的决策依据并非完全基于基本面已经反转，而是基于极致的赔率。
当我看到部分小微盘股估值荒谬到让我“捏着鼻子都买不下去”时，哪怕基本面拐点未至，这也是一个顶多输时间的策略。但今天，随着2026年3月一系列核心数据的出炉，我想说：确定性——来了。
1、广发地产团队的数据一直是业内的灯塔。今年小阳春，最值得关注的不是成交，而是挂牌。我们来看两组核心数据：
成交端的火热：小阳春前二十日，中介二手房认购同比增长23%，甚至超过了去年924政策后的那波高潮-1。如果不看后续，这似乎只是过去的重复。
供给端的“静默”：过去两年，小阳春成色好的背后是卖家“趁反弹出货”，挂牌量暴增，导致4月后房价雪崩。但今年，挂牌数据完全没有起来。
这背后是一次深刻的供需心理博弈。卖家侧：经过漫长的下跌，仍在场内的卖家已不是恐慌盘。在这个价格位上，流动性陷阱出现——大家不愿意卖了。除非价格出现可观的上涨，否则供给不会轻易涌出。
买家侧：在“房价永远跌”的预期下，今天还在买房的是“刚中刚”（结婚、上学、安家）。真正的改善型需求（我公司那帮观望的同事）全部被压制。
推演结论： 被压制的真实需求，遇到了“惜售”的供给。价格只要轻微企稳，需求释放的速度将远超供给增加的速度。这意味着，房价的下跌空间已经被锁死。 虽然上涨高度取决于后续涨价后新增供给的多少，但最坏的时刻，确认过去了。
2、 如果说供需数据是短期的强心剂，那么自然资源部与国家林草局联合发布的38号文，则是长期的制度红利。市场对此文件存在巨大误读，中介高呼“不给房地产供地了”，这是无知。文件核心在于 “增存挂钩” ：年度新增城乡建设用地规模，不得超过盘活存量土地的面积。
这彻底改变了中国城市的生长逻辑：过去二十年，城市通过不断搞新区、卖地扩张，导致城市中心频繁迁移。今天的天府广场，不敌明天的金融城；今天的陆家嘴，受到前滩、后滩的挑战。老城核心资产因为中心迁移而贬值。
但38号文之后：停止外延扩张：如果存量鬼城、新区没盘活，不准再批新增建设用地搞开发。核心资产固化：城市发展从“摊大饼”转向“内涵式”更新-6。这意味着，现在的城市核心，就是未来的永久核心。
3、 这种基本面和政策面的共振，将对资本市场产生深刻影响。我认为，这不仅是地产股的博弈，更是资产配置风格的“分水岭”。过去五年表现最好的资产（小微盘、题材股）为什么可能变成垃圾？
因为他们依赖的是“流动性外溢”和“壳价值”。当房地产这个最大的信用抵押物企稳，社会无风险利率预期回升，市场的风险偏好将会发生逆转。资金会从纯粹讲故事的“高波筹码”，流向有实实在在资产负债表修复的优质企业。
过去五年最差的资产（国内优质企业、顺周期、商业地产运营商）为什么值得关注？逻辑A（地产开发）：优质房企的PB估值和基金持仓均在历史低位。随着房价企稳，存货减值压力消失，利润表将迎来修复。
逻辑B（商业运营）：38号文最大的利好，是那些在核心城市核心地段持有优质商业资产的企业-10。过去新区开发导致核心漂移，商场人流被分流。未来中心固定，你在核心区的写字楼、商场将真正成为“类债资产”，估值体系要从开发商的PB重估为运营商的DCF。
4、这一次，我选择相信常识、我知道，在这个位置看多地产、看多顺周期，是需要勇气的。市场对地产的“跌麻了”心态，就像五年前大家对核心资产“永远涨”的迷信一样，都是线性外推的陷阱。
我去年底的下注是基于“赔率”，是不想昧着良心去接盘疯狂的题材。今天，基于真实的“挂牌背离”数据和深刻的“38号文”政策转向，我看到了“概率”的加持。
即使地产价格只是企稳，不涨，对于过度出清的产业链和极度低配的金融资产来说，边际改善就是最大的利好。这是一个顶多输时间，但大概率不输钱的策略。
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