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未拍先火

为什么全海南的开发商都在盯这块地？

不用等土拍落槌，三亚市中心城区控规HP02-03-05B地块的“王炸基因”早已写死。

总结下来，就是三个词：极致稀缺、价格标杆、利润兜底，每一个都戳中开发商的命脉。

No 1.

海景+河景+园景三重buff

三亚湾的「天赋型选手」

在三亚，海景用地本就稀缺，而三亚湾的一线海景地更是买少见少。

从航拍画面能清晰看到，这幅地块左手揽三亚湾海景，右手抱桃源河景，更紧邻规划体育用地，相当于「海、河、园」三重资源buff叠满。

要知道，三亚湾作为主城核心的成熟湾区，如此近海的区域，早已没有大面积留白地块，这种多景观+成熟配套的组合，说是“含着金钥匙出生”都嫌保守。

No2.

20.2亿挂牌价

捅破海南土拍天花板

100亩地，20.20亿元挂牌价，这个数字直接刷新2025年海南土拍纪录。

我们拉了组数据做对比，更能看出它的含金量：

• 方大海棠湾103亩宅地，成交价9亿元；
• 方大海棠湾131亩宅地，成交价11.5亿元；
• 保利海棠湾仁境104亩宅混商用地，成交价13.3亿元；
• 中交海棠湾124亩地，成交价11.6亿元。

同样是品牌房企争抢的热门板块，三亚湾这幅地的单价直接领先海棠湾一大截，能说明很多问题。

最显著的，莫过于三亚湾的土地价值和利润率，都远超预期。

NO 3.

1.37万/㎡楼面价

躺赚的“安全垫”够厚

对开发商来说，利润空间才是硬道理。

这幅地1.37万/㎡的楼面价，对比三亚湾2.1万/㎡的历史楼面价峰值，成本优势肉眼可见！

值得注意的是，三亚湾片区土地储备并不多，如此高性价比且可塑性如此强的地块，短时间内难再有，1.37万/㎡的楼面价可以说是为开发商盈利预留十足的空间！

而当前三亚湾新房售价普遍在3.5万-5万/㎡，意味着只要产品在线，利润空间相当可观。

更关键的是，这块地可以说是「净地中的优等生」，开发范围不涉及村民征收，拿地后能快速启动建设，省去大量前期麻烦。

|HP02-03-05B地块现场调研照片 自规局

从区位图能看到，地块交通便捷、配套齐全、周边城市界面干净且高级。

这也是近期多家开发商反复看地、意向强烈的核心原因。

硬实力拆解

豪宅的“骨架”已经搭好

除了稀缺性，地块的规划参数更是为「顶豪」量身定制，每一个数据都在指向舒适感和高端属性。

体量适配：66615㎡（约100亩）规模，建筑面积约16.65万㎡，足够打造完整的高端社区配套，避免小地块的局促感；

密度友好：容积率2.2，低于三亚湾宅地平均2.5的水平，居住舒适度更高；

风光无限好：限高60m，规划为20层左右的小高层，区别于此前80m限高的高层产品，不仅符合“好房子”的最新标准，更能最大化保障每户的景观视野。

再看区位，地块的“圈层属性”已经被周边配套锁定：东西两侧是鲁能三亚湾高尔夫1期、2期纯墅区，南侧距海直线距离约250米，紧邻三亚湾一线五星级酒店带，对面的万嘉戴维斯酒店还在翻新升级。

出则享酒店集群的热闹，入则拥墅区的静谧。

这种氛围正是顶豪客群最看重的“升级版的度假感”！

|HP02-03-05B地块现场航拍

最绝的是，三亚新机场也在如火如荼预启动阶段。

未来，可能凤凰机场或许有搬迁或者该为他用的可能。

那这块地，简直有着不可估量的价值，可以这么理解，三亚湾未来几乎不再有这样的优质地块出让了！

不止是盖房，更是抢占自贸港风口

如果说资源和参数是地块的“先天优势”，那连片开发的规划就是它的“后天王牌”。

这也是这块地含金量极高的部分！

脱离了买地盖楼的第一层逻辑，而是选择一块「天赋异禀」的地块，和城市进行深度共振。

我们能从官方规划中看到，地块所在的连片开发用地总面积达12.52万㎡，分三期三年内完成，其中二期、三期均为三亚市公益用地，由政府牵头协同开发。

重点是，地块北侧3.78万㎡的体育用地、西侧1.65万㎡的公园绿地，将重点发展体育品牌产业、引进国际赛事旅游消费。

这意味着，未来这里不仅是豪宅社区，更是“海+河+园+体育产业”的复合型高端板块。

这时候，有人会问，有规划没资金，如何怎么落地未来的二期和三期。

别忘了，整个大片区，还有中国绿发作为主体实施的赋能加持，未来三亚湾新城的城市界面可能成为三亚市区的新封面哦。

| 三亚湾航拍

对开发商而言，拿这块地不是单纯的“盖房子卖钱”，而是拿到了一个“接入自贸港城市脉搏”的端口。

既能借助城市发展红利提升项目价值，又能通过产业联动实现长期收益。

这不只是一块地，而是在三亚赚长钱的入场券。

市场预判

千万级客群已在等，不愁卖的“安全牌”

看完地块素质，再看销售端。

这幅地的客群画像清晰，去化逻辑很明朗，也是众多开发商积极看地的“定心丸”。

No1.

客群精准：锁定千万级旅居客与企业主

看完地块素质，我们再来畅想一下未来怎么卖。

地块的客群倾向很清晰，总价预算近千万的资深旅居客、企业主。

地块容积率2.2，限高仅60m，项目体量100亩，能做出来相当霸气的海景大平层豪宅社区，配套依托三亚湾现有的城市基本面，足够了！

地块被度假酒店和纯别墅区包围，离海约250m，北侧的临河景，氛围上是很有出则闹，入则静，大有顶奢酒店度假感觉。

| 三亚湾航拍

No2.

去化有保障：参考案例证明市场热度

自从鲁能三亚湾清盘后，三亚湾桶井板块断货已久，能买到一线海景，且周边城市界面干净高级的盘，有点找不到啊！

这块地约14.7万㎡建面，扣除公服配建后，按150㎡算，能建设约1000套房子。

按照万科·三亚湾的去化速度，一年将近售清980套房，全盘均价3.5~4.5万/㎡，大概500万能上车三亚湾。

假设是走同样的线路或者更高端，以这块地位置和体量，开发商是不愁卖的，安全垫也是够的。

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