“原拆原建”要来了？人民日报一天两文发声，首批项目已成功打样

这几天，整个中国楼市、民生领域，都在被一个重磅信号刷屏。

最近人民日报同一天连发两篇雄文，一篇《老旧住房更新，难在哪儿？》，一篇《老旧住房如何实现自主更新、原拆原建？记者多地探访》。一破一立、一问一答、直指核心。

第一篇讲透四大痛点：居民诉求不一、资金筹措不易、政策规范不适配、审批流程太复杂。

第二篇亮出成功路径：居民自主协商、政府引导托底、审批大幅简化、安全标准兜底，多地项目已经成功打样，将由点及面、全国推广。

更重磅的是，人民日报原文明确宣告：

目前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。今年的政府工作报告提出“坚持城市内涵式发展”“高质量推进城市更新”。“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》。

这句话，分量千金。

不是试点、不是吹风、不是地方探索，是中央定调、国家战略、全面落地。

加上自然资源部38号文严控新增房地产用地，一个时代彻底落幕，另一个时代正式开启：

大拆大建结束，原拆原建到来！

今天这篇文章，以用最通俗的语言，把原拆原建讲透：为什么推、难在哪、谁先改、怎么申请、你家有没有机会。

读完，你会比99%的人更早抓住这波居住革命红利。

一、中央为何动真格？原拆原建，不是选择题，是必答题

很多人不解：放着空地盖新房不香吗？为什么要费九牛二虎之力，去协调老小区、筹资金、跑审批，搞原拆原建？

答案藏在时代大势、民心所向、楼市安全三个底层逻辑里。

1. 城市化阶段变了：从“摊大饼”到“存量挖潜”

过去几十年，中国城市化是向外扩张，圈地、建楼、拓新区。

但现在，人口增速放缓、住房总量见顶、土地红线收紧，再盲目扩圈，只会加剧库存、制造空城。

自然资源部38号文说得直白：新增建设用地原则上不用于房地产开发。

城市要发展，只能向存量要空间、向老房要品质、向更新要效益。

原拆原建，就是存量时代的最优解。

2. 民心所向：老百姓要的不是远郊房，是核心区的家

调研数据显示，超过70%的老旧小区居民，拒绝远郊拆迁。

为什么？

- 老小区多在核心地段：医院、学校、菜市场、地铁全配齐，生活烟火气拉满。

- 远郊安置：通勤翻倍、看病不便、老人孤独、孩子转学，看似“分房暴富”，实则生活降级。

- 传统旧改：只刷墙、修路、装电梯，改面子不改里子，墙体裂缝、下水堵塞、预制板老化、抗震不达标，问题一点没解决。

而原拆原建：不搬离、不远走、不降级，原址拆、原址建，直接住上好房子。

这才是真正的以人民为中心，才是“十五五”规划的初心。

3. 楼市安全需要：不增库存、稳住房价、提升品质

原拆原建，有一个关键优势：基本按1:1面积重建，仅增加电梯、楼道、独立厨卫等功能性空间，不大批量新增房源。

对比传统拆迁“一户变三户”，原拆原建不会加剧过剩，还能按国家好房子标准建设，抗震、隔音、采光、消防全面升级。

房子新了、品质高了、地段不变，房价自然能稳住。

去库存、提品质、稳房价，一举三得。

这就是中央力推原拆原建的根本原因：

顺应时代、顺应民心、守护楼市、实现住有优居。

二、人民日报点破：原拆原建，到底难在哪？

好政策，落地不易。人民日报把四大痛点说得一针见血。

1. 人心齐，最难

有人想改善没钱；有人有新房不愿投；有人坐等拆迁暴富。

法定比例是双2/3、双3/4，但现实中一户反对就可能卡壳。

2. 钱从哪来，最愁

居民自筹压力大；老年人贷不了款；政府补贴有限；社会资本不愿进小楼栋。

3. 政策不适配，最卡

老规范要求“原面积、原高度、原容积率”，满足不了现代住宅标准。

4. 审批太繁琐，最慢

规划、住建、消防、人防多部门串联，跑断腿、耗时长。

但现在，国家已经全面开绿灯：

允许适度突破指标、并联审批压缩至5个工作日、政府托底过渡、财政补贴、税费全免、公积金可提取。

难题，正在逐一破解。

三、重磅名单！这8类房子优先原拆原建（附真实案例+申请指南）

人民日报明确：以点带面、逐步推广，不搞一刀切。

以下8类房屋，是第一批“幸运儿”，已有全国多地成功落地，你家在不在名单里？

第一类：上世纪70—90年代预制板楼（多孔板房）

✅ 优先级：★★★★★

✅ 政策：全国排查，2000年前预制板楼优先纳入，应改尽改

✅ 案例：浙江全省将多孔板房列为全拆重建重点；遂宁、济南对预制板危房直接审批重建

✅ 申请：业主联名→社区初审→房屋安全鉴定→住建批复

✅ 注意：结构隐患大，通过率最高

第二类：C级、D级危房（重中之重）

✅ 优先级：★★★★★

✅ 政策：D级必改，C级优先，无加固价值直接原址重建

✅ 案例：

- 长沙湘农桥社区：1975年建，C级危房，原拆原建，得房率大幅提升

- 广州花都集群街2号楼：D级危房，5层老楼，9个月建成新房，交房即交证

- 成都青羊区：全省首个居民自筹D级危房重建，特批规划与施工许可

✅ 申请：第三方权威鉴定→业主同意→政府排危立项

✅ 注意：安全是最大理由，绿色通道优先走

第三类：2000年前非成套住宅（筒子楼、集体宿舍）

✅ 优先级：★★★★☆

✅ 政策：无独立厨卫、户型不达标，优先支持成套化改造

✅ 案例：长沙留芳岭47号、杭州筒子楼原址重建，变身正规住宅

✅ 申请：产权清晰→全体业主同意→规划许可

✅ 注意：居住条件差，改造意愿最强

第四类：砖木结构老房

✅ 优先级：★★★★

✅ 政策：防火防潮差、隔音差、维修成本高，纳入支持范围

✅ 案例：广东、福建多地砖木老宅获批原址翻建

✅ 注意：历史街区可修旧如旧+原址重建

第五类：使用年限40年以上、功能严重退化房屋

✅ 优先级：★★★☆

✅ 政策：厦门、上海明确：房龄超40年+结构性损坏可申请自主翻建

✅ 注意：核心区、高配套，极易获批

第六类：阻碍城市重点工程的房屋

✅ 优先级：★★★★

✅ 政策：为道路、管网、学校、公园让路，优先拆除重建

✅ 案例：遂宁、广州多个项目因市政工程提速审批

第七类：重大项目规划红线内房屋

✅ 优先级：★★★★★

✅ 政策：地铁、主干道、公共配套红线内，不论房龄长短，优先处置

✅ 注意：城市刚需，推进最快

第八类：农村D级危房、合法闲置老宅

✅ 优先级：★★★★★

✅ 政策：一户一宅，可原址重建2—3层、120—180㎡

✅ 补贴：低保、特困户最高补贴4万元，受灾房先建后补

✅ 案例：全国乡村建设全覆盖

✅ 注意：农村比城市更快、更宽松

当然，需要提醒的是：各地政策存在差异，建议通过当地住建部门官网或政务APP查询具体申请条件。也可参考住建部官网获取最新政策文件。

四、手把手教你：符合条件，如何申请原拆原建？

大家最关心：我家符合条件，到底怎么申请？

根据长沙、广州、遂宁、成都、哈尔滨试点经验，流程已经极简、代办、绿色通道。

标准7步流程

1. 业主发起，联名申请

整栋业主推选自改委员会，向社区/街道提交书面申请。

✅ 案例：遂宁介福东路106号，5名业主代表全程牵头。

2. 社区+街道初审

核查房龄、产权、规划、同意率，5个工作日内反馈。

3. 房屋安全鉴定

住建委托第三方机构出具C/D级或结构退化报告，这是核心依据。

4. 民意表决+签约

召开业主大会，达成一致，签订重建协议。

✅ 案例：成都君平街89号院，26次协商，全员同意。

5. 方案设计+资金测算

代建单位出具户型、电梯、过渡方案，公布政府补贴+个人出资。

✅ 案例：遂宁项目总投资2000万，居民出900万，政府与国企统筹剩余。

6. 多部门并联审批

规划许可、施工许可一站式办理，广州从47天压缩到5天。

7. 拆除重建+回迁办证

工期约9—12个月，验收合格后原址回迁、交房即交证。

三大政策红包，直接减负

- 税费全免：土地出让金、城市配套费、人防费全免

- 资金支持：中央预算内投资、特别国债、地方专项债倾斜

- 金融便利：公积金可提取、银行低息贷款、国企垫资

五、不在这8类，就没机会了？大错特错！

很多人看完焦虑：我家不在优先名单，是不是永远没机会？

放心，这只是优先级，不是最终名单。

国家的逻辑非常清晰：

从“住有所居”迈向“住有优居”。

只要你的房子：

房龄老、品质差、安全有隐患、不符合好房子标准，未来一定有机会。

现在是保安全、保危房、保重点；

下一步，随着财政充裕、经验成熟、政策完善，2000年前老小区、甚至2010年前品质不佳小区，都会逐步覆盖。

记住一句话：

国家不会放弃任何一个让老百姓住上好房子的机会。

六、写在最后：时代大变局，房子的逻辑彻底变了

人民日报一天两文，不是简单报道，是时代宣告。

过去，我们追求“有房住”；

现在，我们追求“住好房”。

过去，城市向外扩张；

现在，城市向内更新。

过去，拆迁意味着远走他乡；

现在，原拆原建意味着原地焕新。

如果你家有老破小，别急着低价出手；

如果你住在老旧小区，多关注社区通知、政策动态；

如果你关心居住与资产，一定要明白：

核心区老房的价值重估，已经开始。

你家的老房子，即将迎来第二次生命。