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酝酿了大半年，西四环边上的保利半壁店地块，总算领证开卖了！

还记得去年那块地被保利拿下时，不少圈内人都在猜它会多快面世。结果人家偏不着急，不搞临时售楼处，不玩快销套路，愣是埋头先把实景展示区和样板间做扎实了，这才正式亮相。

这节奏，在北京豪宅市场里，真算得上一股清流。

这次拿到预售证的，是西地块北侧的四栋楼。

因为地块限高，全部做成 4-5层的低密度舒适洋房，主打165㎡以上的大平层，配上少量顶层复式，一眼望去，全是改善家庭的“心头好”。

楼栋分布也很有说法：

1号楼：5层，2个单元，共20套。主力是约136㎡、140㎡的平层，算是社区里相对“亲民”的户型。

2号楼：5层，3个单元，共60套。主力约165㎡，预计会是走量主力。

3号楼与4号楼：分别是5层和4层，都做了顶层复式，面积约270-277㎡；平层则集中在199-208㎡区间，属于社区的“旗舰产品”。

看得出来，保利在这块地上，明显是冲着终极改善客群去的。

很多人可能纳闷：从拿地到领证，一般四五个月就够了，保利这回怎么慢半拍？其实这不是拖延，而是策略调整。

现在越来越多高端项目开始走“实景化呈现”路线，先让你看到实实在在的园林、楼栋、装修，再让你掏钱。这对开发商来说，资金和运营压力都不小，但也恰恰说明，北京豪宅市场正在从“卖图纸”转向“卖体验”。

保利这回敢这么干，除了底气，更是对产品有信心。

这块地位于田村路街道，北四环和五环之间，东边紧贴西四环，离地铁6号线田村站、五路居站都不远。

出行是真方便，一脚油门上四环，地铁也在步行范围内。

当初拿地楼面价约7.84万/㎡，市场早就预估售价得10万+。目前备案价最高摸到13万/㎡，压力确实有，但也不是没支撑。

周边二手房什么行情？

南侧的乐府江南（2005年建）挂牌约9.8万/㎡，次新盘“海淀名著”挂牌10.7万/㎡。

而一路之隔的老小区，单价还在6.7万/㎡左右徘徊。

新房呢？

周边5公里内，已经很久没有新盘供应了。

西四环+海淀+低容积率+临地铁，这四个要素叠在一起，足以让很多改善家庭心动。

项目周边配套整体比较均衡：

学校：海淀行知实验学校、人大附小亮甲西校区、首师大附小等，不算顶尖学区，但够用。

商业：京粮广场、万达广场都在不远处，生活购物不愁。

生态：永建体育公园、西木休闲公园，遛弯跑步有去处。

医疗：航天中心医院、301医院都在辐射范围内。

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但也有些细节要注意：

项目离西郊机场跑道约1.8公里，目前航班不多，但敏感的人可能还是会关心噪音。不知道保利会不会上全屋多层中空玻璃来“双保险”？

北侧有一条已停用的铁路（大台线），据说后期会改造，但时间表还不明确。

有意思的是，就在半壁店西南方向约3.9公里，四季青宝山村的两个新盘—海宸元境和金隅隅海岄，已经开卖。

那两个项目容积率2.1，限高36米，均价8万+，离地铁廖公庄站约700米。虽然位置略逊半壁店，但价格更有弹性。

半壁店如果卖10-11万/㎡，总价1500万起步，客户会不会被分流？这可能是接下来海淀新房市场最有看点的对局。

海淀新房市场，长期以来被高容积率、高密度产品主导。像半壁店这种容积率仅1.3-1.6的纯洋房社区，确实稀缺。

再加上地块本身规划有小优化，比如东侧道路调整后不占容积率，相当于白送了一点使用面积，社区整体舒适度还有提升空间。

对于一直在海淀“挤牙膏”式换房的人来说，这类产品很可能是一步到位的选择。

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