北京买房：理清思路，购房建议1823

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家是西城户口，但房子在丰台，孩子28年上学，请问有必要买个西城房子挂户吗？如果买平房有意义吗？比如那种10平左右的，感觉除了上学没什么意义。买个老破小的楼房又感觉没必要，还不如租房呢。

A：

1、如果不是特意想对口某所学校，那就甭买了呗。只要户口在西城就能入学，只是不能确定学校+派入名校的概率低而已。但怎么都是在西城，下限是有保底的。

特意希望在某个学区+某个名校上学再买房，但也得看到时候的学位情况，谁也不敢100%保证，只能说概率相对高。

2、平房对于上学肯定有意义，对于居住就看自己是否能接受了。另外就是经济角度，学区溢价是高于楼房的，总价越低的溢价率越高。考虑好再买吧，溢价率高就意味着保值的风险大，到时候得看政策是否支持了，否则对溢价有影响。

打个比方吧，某胡同大多数私产平房的价格是15万一平，但如果某间小房才8平米，那单价有可能20万一平，因为从总价来看还是相对低的。但是到了腾退的时候，人家评估价是平均值，很可能是16万左右，那您家就有可能吃亏了，除非不腾退。

3、老破小在上学角度跟平房一样，居住角度也是看自己。溢价角度一般比平房低，但也得一房一议，每套房都不一样。

4、总之这还是自己决定吧。我只能是列出这些情况供参考。

仅供参考。

二

Q:

我老婆家是**远郊的，预计今年拆迁，安置房麻烦您看着通知吧。因为宅基地是我岳父他们两兄弟共有的，现在两家都早已不住，空着呢，我们在考虑是要房还是都转让给我老婆她叔叔家的问题。您有什么建议？

A：

1、房子是用来住的。那假定拆迁时要了房子，将来是否自住？是否长期自住？不自住的话是否出租？租金收益是否划算？

如果既不自住，也不好租，或者说出租的租金不划算，那时间长了不就成鹤岗的房子了吗？真要是这种预期就还不如拆迁时要钱呢，把指标卖给愿意要房子的。

2、我对**实在不熟，都不知道这两个安置房小区在哪儿，看地图也看不出地段儿情况。不过一般来说，无论回迁房还是安置房，通常都不会盖在价值高的地段儿，好地方都留着卖钱呢。

另外回迁房或安置房的质量也通常一般，物业又大多数都是村里人自己组织的，所以大多数的投资性都不强，就是自住为主或出租。但郊区的租金又大多数都不高，尤其这种远郊+没地铁的，收益率高不了，而且空置期也不会短。

3、但您没谈转让指标的价格啊，总不能白给吧？一般来说，转让价格是周边同等房产的7折，然后减去购买价，价差就是指标的价值。但这也不是统一的标准，我说的是近郊的价格，远郊的不清楚。

仅供参考。

三

Q:

基本情况：目前非京，户口预计明年办妥，想提前考虑房子问题。工作地点为国贸与金融街，600w（300+300）预算，要求在兼顾地铁通勤的情况下次新房两居室，小区环境好，带车位，业主氛围素质高，物业负责任。具体户型最好为南北通透，小区好的话纯南向也可以。生活计划为明年买房后，五年后考虑置换问题。

A：

1、今天我是净遇到高标准严要求的网友了，感觉把我当土地爷了，有求必应。但我其实是真没有神通的，变不出好房子。

2、要我说您既然是明年落户，那就明年再考虑吧，或许到时候北京房价还能再多降点儿，您这预算就有可能买到各项兼顾的了。要不然现在的房价还不算多便宜，几乎不可能满足您的要求。

比如这金融街vs国贸，能兼顾的那就是东西城核心区呗，都动辄10万一平，600万买两居室没问题，业主素质高也有可能，但其他要求是绝不可能的。

3、而且东西城的还都是学区房，平均溢价率至少20%以上甚至25%。那随着整体入学人数的减少，如果没有政策支持，溢价部分的保值有可能受影响，五六年后的置换未必占便宜。

仅供参考。

四

Q:

我是2003年买的荣丰2008，当时才6700一平，我连首付带装修才花了不到10万块，算上贷款利息的总成本应该是28万。我自己住到奥运之后开始出租，从2000到现在5000，成本早就收回了，现在都可以算纯利。

我现在考虑的是是否继续持有这套房，因为从成本来说虽然是纯利，但从现有价值，即便是降了不少也依然价值300多万（南向），那扣除各项费用之后的租金回报率就仅有1.5%了，跟存银行相比没有优势，按您说的还有损失溢价的风险。

我按您的建议也对比了朝青炫特的同等房子，大致租5000元的房子成交价为230万，于是得出我这套房的溢价率就是30%。您认为不高，但在我看来还是很高的。

A：

1、那您打算问我什么呢？是卖vs留是吗？这我都不好说什么了，该说的都说了，您也肯定都各方面反复权衡了，所以还是自己判断吧。

2、我之所以说现在的溢价不算高，那是跟最高点时50%以上比较的。再加上荣丰毕竟是总价低的小户型，本来就溢价率应该偏高，所以现在30%可以算合理，或者说符合现在的市场平均价值。

3、总之我没什么建议，一切看自己，不怕辛苦就折腾置换，能多收点儿租金。但不缺钱或怕麻烦的话就留着吧，反正怎么都不亏。

而且我认为也没必要太跟收益率什么的较劲，人这一辈子耽误的收益有的是，闲置的东西更多，但不琢磨也就谈不上什么损失了。

仅供参考。

五

Q:

既然您说现在有不带溢价的学区房了，那我们就买这种吧，东西海的哪个学区不限，一流二类以上的都行，预算不变。另外朝阳慧忠里，朝阳外国语学校的学区，也可以，兜底选择。

A：

1、沃天，您这让我怎么聊啊？相当于我说现在的文玩市场没前些年火爆了，有可能用相对捡漏儿的价格买到国宝。结果您要求说那就必须捡漏儿，什么品种的不限，汝窑元青花以上的就行，预算还是那几万块。另外考虑掐丝珐琅，清宫造办处的也可以，兜底选择。

您觉得这种要求除了骗子谁敢答应啊？您看我像国宝不？

2、我反正不敢答应这种差事，只能说捡漏儿的事情可以有，行情不好的时候也确实有可能机会更多。但这种事儿都是可遇不可求的，而且还得是懂行会算账的才行，也就是时机+能力+运气，天时地利人和的一个也不能少啊。

3、而且您要是说在普通学区还好办点儿，本来溢价就不高，入学高峰过了就更降点儿了。但您要求的几乎就是要买国家二级文物以上的，那就只能是自己去碰运气了。

仅供参考。

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