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保利半壁店项目，这个在北京楼市推进速度慢得很突出的项目，近期也开始加快进度了。

3月11日，从拿地到案名流出，历时289天，半壁店项目正式确定案名——保利熙瑞。案名取自“海内熙为贵，境高瑞为峰”，凸显海淀的区位气质，也明确了项目高端改善的定位。随着案名公布，目前项目已进入待开盘状态，计划实景示范区开放后再正式开盘。

此前项目已经获得了两批预售许可证，预售备案名为“瑞璟佳苑”。

26年1月26日拿下西区预售证（京房售证字(2026)1号）。

2月5日拿下东区预售证（京房售证字(2026)9号）。

不过，项目最初由保利与北京建工联合拿地，目前案名曝光中仅出现保利地产，项目开发主体为北京慧海常筑置业有限公司，法定代表人为李红亮。

低密纯洋房，东西两区布局，阳台新突破

保利熙瑞的核心亮点的是低密规划，项目建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，容积率仅1.43，控高18米，实际最高仅15.89米，是树村之后海淀少见的纯低密社区。

根据规划，项目共14栋3-5层纯洋房，采用正南正北兵营式排布，无高低配、无混搭，整体纯粹度高。项目分为东西两区，总计330多套房源，户均面积约170㎡，圈层定位清晰。楼栋之间设有下沉庭院、景观廊架和景观亭，绿化与景观设计精致。

此外，目前网上流传的项目户型图，165平米和240平米户型的南向客厅之外，设置了一个阳台，进深大约0.5米，不封闭。

这0.5米不封闭阳台，在整个北京来说尺度不大，但在海淀已经是努力突破的结果了。之前，建发海晏做了一步阳台的设计，进深约30厘米，将将能站一个人。现在保利熙瑞大概率又做了延续和突破，部分户型南向设有进深约0.5米的不封闭阳台（不计入产权面积），提升使用空间。

全四居起步，得房率突出

项目主打高端改善，户型面积覆盖136-275㎡，全四居起步，得房率高达85%以上，在海淀当前楼市中表现突出，重点户型如下：

刚需改善款：136-139㎡四居，主要分布在东区4#、6#和西区1#，适合追求海淀区位的入门级改善家庭，拟售单价约10.88万-12.7万/㎡。

主力户型：165-166㎡四居（四叶草户型），是项目主力户型，分布在东区5#和西区2#，四角布局，互不打扰，南向面宽约10.5米，厨房带岛台，兼顾实用性与舒适度，得房率约84.2%。

高端改善款：201-240㎡四居，分布在东区3#和西区3#、4#，其中240㎡楼王户型堪称亮点，南向四面宽达16.5米，三套房设计，主卧带独立衣帽间和梳妆台，还配备单独保姆间，动静分离，舒适度拉满。

顶复户型：少量207-277㎡顶层复式，主要分布在西区3#、4#，拟售单价最高达14.76万/㎡，总价最高4087万，定位顶级改善，适合追求稀缺性和空间感的高端客群。

均价12万/㎡，主打海淀地缘改善

项目拟售均价约12万/㎡，不同区域、户型价格略有差异：东区均价约12.12万/㎡，西区均价约12.6万/㎡；同户型中，4楼性价比最高，比3楼仅高2400元/㎡左右，部分顶层户型价格相对偏低。有小道消息称，项目可能会九折开盘，均价有望降至11万/㎡左右。

客群主要瞄准两类人：一是海淀老城区地缘性改善群体，主要来自田村、定慧寺、五棵松一带，依赖区域医疗和交通资源，追求原地置换大平层；二是丰台豪宅叛逃者，看重海淀的资产保值能力和区位光环，愿意为【海淀】标签买单。

总体来看，保利熙瑞以低密纯洋房为核心竞争力，主打高端改善，虽然周边城市界面有待提升，但凭借海淀区位、高得房率和优质户型，仍具备较强的市场吸引力，后续开盘表现值得期待。

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