龙湖集团营销总离职

龙湖集团营销总离职事件是2026年3月中国房地产行业备受关注的人事变动，反映了民营房企在行业深度调整期的战略转型与组织变革。

一、事件核心：90后营销总离职与工程口高管接任

2026年3月13日，龙湖集团内部发布人事变动公告，地产航道市场营销部总经理范燊因个人原因离职，其职位由建造管理部总经理董迁兼任。

离职者范燊：1990年出生，复旦大学本科毕业，2011年以“绽放生”管培生身份加入龙湖。他从上海公司一线销售顾问起步，历经厦门、青岛、西安、郑州、胶东等多地锤炼，2024年初升任地产航道营销中心总经理，当时未满34岁。在龙湖“集团-城市”二级管控架构下，这个位置管理全国所有项目的营销大权。

接任者董迁：1984年出生，哈尔滨工业大学毕业，曾就职于中建体系，加入龙湖后历任海广公司总经理、重庆公司总经理等重要职务。从工程口跨到营销口，这样的调动在龙湖有迹可循，包括之前的胡若翔、李剑等。

二、离职背景：多重压力下的必然选择

1. 业绩大幅下滑与首次亏损

• 历史性亏损：2026年3月6日，龙湖发布盈利警告，预计2025年核心权益税后亏损15-20亿元，这是公司上市以来的首次核心业务亏损。

• 销售额暴跌：2025年全年合同销售额631.6亿元，同比下降37.54%，跌出千亿规模，回到2017年前的水平。

• 毛利率恶化：2025年上半年开发业务毛利率仅0.2%，同比下降7.2个百分点。2025年销售均价同比下降14.2%至1.22万/平，大规模降价促销导致利润空间被极度压缩。

2. 组织架构深度调整

龙湖在2025年底至2026年初进行了大规模组织变革：

• 区域合并：地区公司从10个精简为9个，武汉与长沙公司合并为华中公司，合宁公司并入沪苏公司成立合宁事业部。

• 总部转型：从“管控型”转向“赋能型”，新成立投拓、客研、研发、采购、品牌策创、行政六大专业平台，强化核心职能统筹。

• 管理扁平化：减少管理层级，提升决策效率，适应行业从“规模扩张”到“精益运营”的转变。

3. 战略重心转移：从开发商到运营商

• 业务结构反转：2025年上半年，龙湖开发业务亏损11.8亿元，而运营及服务业务实现收入132.7亿元，核心净利润约40亿元。2026年1-2月，经营性收入（47亿元）首次超过地产销售收入（44.5亿元）。

• 资源倾斜：集团将资源向商业运营倾斜，开发业务拿地近乎停滞，2025年上半年仅新增4幅土地，建筑面积24.9万平方米，同比下降57%。

• 营销职能弱化：当开发业务毛利率趋近于零，营销策略空间被大幅压缩，“保交付、控成本”成为现实优先级，工程建造出身的董迁更能理解这一转变。

三、人事变动的深层含义

1. 营销岗位的尴尬处境

范燊的离职时间点耐人寻味——在盈利警告发布一周后。作为掌控销售价格的营销负责人，在行业量价齐跌的背景下，营销总的位置变得尴尬起来。近乎归零的毛利率背后是大规模降价促销，而营销部门正是执行这一策略的关键。

2. 工程口接任的战略信号

董迁从建造管理部总经理调任营销总，传递出明确信号：当营销策略空间被压缩，工程建造出身的负责人更能理解“保交付、控成本”的现实优先级。这符合龙湖当前“安全性第一”的经营原则，也反映了行业从营销驱动向交付保障转变的趋势。

3. 人才流动的双向趋势

• 年轻化：调整后的10大地区公司中，营销总经理团队超过一半是“90后”，其余也大多是1988-1989年出生的“准90后”。

• 资深高管流向国企：2026年初，至少5位资深管理人员离职，包括原烟台城市总经理李亮加盟越秀地产、原广佛事业部营销总陶秋宇入职越秀、原南京城市总经理赵书东加入远东宏信。这反映了行业调整期人才从民营房企向国企背景或产业资本平台流动的趋势。

四、龙湖的转型之路与行业启示

1. 财务安全优先

• 债务管理：龙湖在2022年开始提前主动降负债，到2025年上半年有息负债降至1698亿元，计划至2025年底降至1400亿元左右。

• 现金流为正：自2023年起连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正，为企业持续经营提供支撑。

• 融资成本低：平均融资成本为3.58%，平均合同借贷年期拉长到接近11年。

2. 业务模式重构

龙湖正在经历从“开发商”到“运营商”的身份转换。截至2025年中，商业航道运营89座商场，出租率97%，上半年租金收入55亿元同比增长4.9%；C3长租公寓连续两年盈利增长；C4物业在管面积达4亿方；C5龙智造自2022年成立后快速起量。

3. 行业普遍趋势

龙湖的调整是当前房地产行业的缩影。在行业整体告别高周转的背景下，组织扁平化、区域合并、总部集权、业务聚焦已成为房企提升管理效率、应对市场挑战的主流趋势。无论是央企还是民营房企，都在做同一件事：减少管理层级、压缩冗余岗位、整合零散资源，核心是“降本增效”。

五、未来展望

摩根士丹利研报指出，尽管龙湖经营性业务利润可能增长约5%，但受开发业务拖累，预计2026年将继续录得亏损。标普预测龙湖的债务对EBITDA比率将在2026-2027年维持在10倍左右，远高于2024年底的8.8倍，偿债能力面临挑战。

范燊的离职像是一个时代的切片：当开发业务毛利率趋近于零，当拿地近乎停滞，当集团将资源向商业运营倾斜——营销总的位置变得尴尬起来。这位90后高管的离开，标志着龙湖内部培养体系黄金时代的结束，也预示着房地产行业人才结构和能力要求正在发生根本性变化。

龙湖的这次人事调整并非孤立事件，而是其面对行业深度调整的主动战略转型的一部分。从“规模扩张”到“精益运营”，从“授权管理”到“集权赋能”，从“依赖个人能力”到“依托系统制胜”，这一转型过程虽然艰难，但在行业下行周期中，主动变革或许是企业生存与发展的唯一出路。