南京楼市2月筑底信号显现，结构性分化加剧

政策环境：支持刚需与改善，市场稳字当头

2026年2月，南京楼市政策的核心是全面落地并加码“人才房票”政策，辅以公积金支持、交易税费优化及区域性购房促销活动，形成了一套旨在降低购房成本、吸引人才、刺激需求、稳定市场的组合拳。 这些政策在当月对市场情绪和实际成交产生了显著的提振作用，被视为推动南京楼市在春节后出现“小阳春”行情的关键动力。

主要政策梳理

1.人才房票政策全面落地与区级加码：2月份，全市各区陆续发布实施细则，多数在市级标准基础上进行加码或提供额外激励，形成竞争性引才格局。

2.公积金政策支持：明确使用人才房票购买新建商品房的购房人，住房公积金最高贷款额度单人最高160 万元、家庭最高200 万元。政策允许购房人的父母、子女在符合条件时提取住房公积金用于支付购房款，实施期限延长。

3.交易环节税费优化：执行全国性政策：出售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%降至3%；“卖旧买新”个人所得税退税优惠政策延续实施。这些政策降低了二手房交易成本，促进了改善型需求的释放。

4.区域性促销与“以旧换新”：新春购房节：例如，浦口区江浦街道于2月1日至3月31日推出“2026新春购房节”，对活动期间认购并完成备案的购房者给予6666元“生活大礼包”，并可叠加享受人才房票政策。“以旧换新”：政府提供专项补助，购买名录库内新房可享合同金额1%的补贴，与房企优惠叠加，降低置换成本。同时，全市已全面取消商品住房取得不动产权证后的上市交易限制。

2026年2月的政策组合为南京楼市“金三银四”传统旺季奠定了坚实基础。 在政策持续发力、市场信心逐步修复的背景下，预计短期内南京房地产市场，特别是符合人才政策导向的新房市场和核心区二手房市场，将保持一定的活跃度，企稳回升态势有望延续。然而，市场全面、持续的复苏仍需宏观经济环境的配合以及居民收入预期的改善。未来政策可能进一步向优化供给、保障民生和构建发展新模式方向深化。

土地市场：整体低迷，处于观望期

供应情况：2月南京共推出6宗涉宅地块，总供应面积约12.76万平方米，以低密度住宅用地为主。供应地块分布集中在秦淮区、浦口区、溧水区，其中溧水区供应3宗，浦口区2宗，秦淮区1宗。

成交情况： 2月南京涉宅土地无实际成交，市场处于观望状态。

总体来看，2月南京涉宅土地市场受假期因素影响，供应节奏放缓，成交停滞，市场处于阶段性调整期，后续需关注3月土地交易恢复情况。

新房市场：供应回升，成交承压，价格逆势走强

据克而瑞数据分析，2026年2月南京新房市场在春节假期扰动下，市场呈现出"量跌价升"的结构性特征。

具体来看，2月新房新增供应面积为15.82万㎡，环比大幅提升约149.41%，同比去年同期增长164.72%，供应端出现明显放量。然而，在春节假期导致购房者置业意愿普遍回落的背景下，成交端却呈现截然相反的走势：2月成交面积仅为9.55万㎡环比下降42.89%，同比下降50.03%。供需矛盾短期凸显。

区域分化：核心区坚挺，远郊承压

2月，建邺区以54620元/㎡的成交均价领跑全市，玄武区（35026元/㎡）、鼓楼区（40090元/㎡）紧随其后。这些核心区不仅价格坚挺，部分区域甚至逆势上涨。

反观高淳、溧水、六合等远郊区域，价格仍在探底。更严峻的是，高淳、溧水的新房去化周期高达56.4个月。

2026年2月南京新房成交高度集中在浦口（23.3%）、雨花台（11.3%）和江宁（10.4%）等区域，而传统核心区如建邺、鼓楼、玄武虽然成交面积占比较小，但单价远超其他区域。反映出市场“量在郊区、价在中心”的分化格局。

2026年2月的南京新房市场，改善型产品已成为绝对主力。从成交结构看，三房和四房合计占比高达94.8%。总价300万元以上房源成交占比达42.8%，200万元以上房源整体占比72.1%。

这一趋势在单价段分布上更为明显：3万至4万元/㎡和4万至5万元/㎡的中高端产品占据主导，5万元以上豪宅也有22套成交。

未来预判政策托底效应逐步显现

2026年初，南京楼市迎来多重政策利好，为市场企稳回升提供了有力支撑。2月作为春节传统淡季，本应是全年成交最低点，但在政策托底下，市场表现出超预期韧性。

从历史经验看，南京作为前期经历深度调整的二线城市，其修复趋势具有重要参考价值。当前量价连续多月出现修复趋势，虽然绝对值仍在低位，但趋势向好。随着3-4月传统销售旺季的到来，叠加政策效应的持续释放，南京楼市有望迎来真正的回暖拐点。

上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI报告、AI文章、AI问知功能撰写。

1.本文章内容是由克而瑞南京分析师乔俊杰撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。

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