机构间REITs加速扩容，最新规模超770亿元，交易所首现“终止申报”

财联社3月13日讯（编辑 杨斌）机构间REITs作为一种重要的资产盘活产品形式，近年正迎来加速扩容。财联社最新统计，机构间REITs最新规模已超过770亿元。

在审核高效的同时，近日沪深交易所皆出现了首单终止申报的机构间REITs项目，显示审核要求依然严格。业内人士表示，多层次REITs市场不断发展，申报有进有退，符合市场化规律。

机构间REITs加速扩容

财联社据Wind数据统计，已发行的持有型不动产ABS（又称“机构间REITs”）项目数量已达 43 只，金额合计772.35 亿元。

公开资料显示，在2023年末首单项目挂牌深交所后，经历2024年的缓慢推进，持有型不动产ABS的发行在2025年下半年迎来爆发式增长。全年发行项目近30单，金额超过500亿元。2026年至今，又有8单项目上新，发行金额超过100亿元。

财联社此前已报道，机构间REITs是介于Pre-REITs和公募REITs之间的过渡产品，产品标准化程度、流动性递进提升，是构建多层次REITs市场的重要一环。

华泰证券固收的研报指出，相较类REITs，机构间REITs被认定为纯权益属性产品，有效避免了“明股实债”的合规隐患，且产品设计更加简单，平层结构通常无需设置差额补足等增信承诺；相较公募REITs，其发行获批仅需交易所审核，发行周期显著缩短。同时，由于其主要面向专业机构投资者，二级市场交易并不频繁，二级市场估值更为稳定。

在公募REITs扩容扩围的同时，机构间REITs的底层资产品类扩充更为迅速，各类“首单”频现。目前，持有型不动产ABS的底层资产类型已包括高速公路、收费大桥、污水处理、火电、水电、风电、租赁住房、商业物业、产业园、数据中心等等。

券商资管业内人士表示，机构间REITs在底层资产上不予明确限制，在公募商业不动产REITs已开始试点的背景下，其资产覆盖范围预计将迎来新一轮扩容。

审核要求依然严格 交易所首现“终止申报”

在机构间REITs加速扩容的同时，其审核要求依然严格。

据深交所官网显示，国泰海通-西安城发中心持有型不动产资产支持专项计划（科技创新）的最新状态更为终止。该项目于2025年9月申报至交易所，底层资产为西安城发中心商业综合体，发行人为西安城市发展服务有限公司（简称“西安城发中心”），承销商和管理人为国泰海通证券资管，申报规模为8.02亿元。

同期，上交所也出现首单持有型不动产ABS项目被终止，为国泰海通-泰兴交产客运公交收费收益权资产支持专项计划。该项目于2025年8月受理，2026年3月6日被终止，规模4.15亿元。据不完全统计，目前沪深交易所处于审核流程中的持有型不动产ABS项目规模约600亿元。

华泰证券固收研究认为，机构间REITs审核流程简化，效率显著高于基础设施公募REITs。从2025年获批项目来看，交易所出具首次反馈意见的平均用时已被压缩至20个工作日以内，多数项目审核周期在2.5个月左右，申报流程整体提速显著。

从时间上看，国泰海通-西安城发中心持有型不动产ABS项目自2025年9月2日受理后，长达6个月未更新任何进展。

上述业内人士解释称，可能是项目未在交易所规定时限内回复相关核心问题，触发“终止”，或由发行人主动撤回申请。另外，不动产REITs严禁资金流向地方政府隐性债务，西安城发中心作为城投系资产，可能会面临更严格的资金用途核查。

今年1月末，公募REITs也曾迎来过一轮申报“终止潮”，原因各异。业内普遍认为，随着常态化发行和商业不动产REITs开闸，市场进入高质量发展阶段，REITs申报有进有退属正常现象，符合市场化发展规律。