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进入3月份，楼市传统的金三银四要来了，在此之前已经有不少人预测，今年的北京楼市会是一个“大阳春”，具体我们拭目以待吧。

今年2月份春节假期最长，所以楼市成交数据不太能作为“楼市晴雨表”，但表现好的项目即使在2月份表现依然好，那说明中建运河玖院项目是真的好。

据传运河玖院将在3月中旬加推项目三期两栋楼，位置临河且是150、170面积段的产品。

运河玖院最后一个地块3月开盘，MVP户型在这一期

运河玖院最后一期的0811地块来了，唉，这不知不觉的，运河玖院怎么都到最后一期了？最后一期都有哪些户型？哪个最值得买？今天跟大家聊一下。

加推情况

运河玖院加推的最后一个地块，就是下图中右下角的0811地块，近可俯瞰小区园林，中距离看大运河，远眺正对着城市绿芯和三大建筑。

这个地块里只有155㎡、175㎡、215㎡和258㎡，也就是说只有大户型和次大户型，是一个比较集中的大户型地块。

往期卖得怎样？

运河玖院一共7个住宅地块，其它北侧的 6 个地块都已经开过盘了。那之前的这6个地块卖得怎么样？跟大家汇报一下。

运河玖院比我想象的恐怖。

截止到目前为止，已经开盘的6个地块，155㎡及以内的户型，90㎡、108㎡、126㎡都只剩三层及以下，甚至更少。

目前网签现在过1000套了，太不可思议了，这才将近半年时间。

真的就一套也没有，等清退也没戏，都网签了。

不可复制的成绩

运河玖院能卖得很好，我觉得是不可复制的，原因就在于它有以下这几个红利的叠加：

第一，通州副中心投资落地。

大家还记得“通州副中心”是哪年喊的吗？我告诉大家是2015、2016年喊的，现在已经过去10年了。

第一年喊的时候，投资刚下去，这十年来投资慢慢地砸到地上，配套也好、基建也好，最终变成可见可用的配置就是这两年，这是第一。

第二，人口增加是这一两年。

副中心的政务区做好后，之前是陆续搬迁，而集中地搬迁就是这两年，所以这边增加了大量的体制内的人口。

而随着这些体制内的单位，市属国企，还有央国企，比如说华夏银行、北京银行，都强制搬到这边，这边有了巨大的人口流入，买房换房的需求大量出现。

这两个红利的叠加，我觉得是不可复制的，而运河玖院正好踩上了这一波红利期。

通州副中心的变化有多大？看看群里的真实购房客户怎么说？欢迎入群了解更多：

除了通州的人买，它还能吸引海淀、西城、东城、朝阳的人来买，靠的是轨道交通、运河、公园，还有旁边的路网，可以说运河玖院这个成绩是很多buff叠加的结果。

◎ 虚线线路具体位置未定，规划/在建中

另外它自己争气。虽然是一个5万多、6万价格的盘，但二局（中建玖合）是按照市内10万+的标准来做。

比如市内酒仙桥四环边，卖11万、12万的大户型，3.5米层高、高标的、石材外立面、玻璃幕墙、豪装的，也就是和运河玖院的6万多的大户型一个标准。明白了吗？

自身产品争气，加上配套兑现、人口流入，可谓是天时、地利、人和，所以我觉得不可复制。

而且我觉得，通州接下来的一年，有可能盛极而衰。

什么叫盛极而衰？不是说完全不行了，而是说它最好的时候集中爆发了。

您想想去年通州卖了多少？朝棠揽阅卖了500多套，运河玖院卖了1,000套，梨园的云璟揽阅、璀璨公元也都不少卖，就连宋庄都不少卖。

通州短期购买力被释放，后续需要有一个再积累的过程。所以我觉得可能通州26年市场还会不错，但是27年的市场不会太好。

最后一期产品亮点

这次开的最后一个地块特别有意思。

这个地块，和上面这两个大地块的小区有天桥联通，这三个地块共享园林会所，算是豪宅区的一个配套。

而且我第一次见一个小区只有4个单元，这4栋楼每栋楼都只有1个单元，户数比较少，密度不高。

还有一个有意思的，整个运河玖院，只有这个地块二排有楼栋临河。

你看它里边这个楼（下图地块最右侧的楼栋），虽然在里边，但是它南侧没有楼，没有遮挡，也可以勉强当成临河的。

如果你要考虑这期运河玖院，你一定要考虑二排这栋。它不是楼王，但我觉得却是整个运河玖院，最值得买的一栋楼！为什么呢？

它在第二排，意味着它没有第一排的单价那么高，但是享受近一线的临河资源。

且户型是个四面宽的175㎡的户型，207㎡的缩小版：

两梯两户，四面宽，家里四个卧室，三个卧室南向，三个卫生间。

客厅面宽5.9米，最边上是套房，带转角的落地窗，另外还有一个南向的老人房套房以及南北两个次卧。

北侧是带岛台的中厨、西厨。再北侧，还有一个真阳台能晾晒。南侧是餐客一体。

运河玖院最后一期的加推信息，就跟大家汇报完了。

中建运河玖院，卖得真好，还是假好？ | 网签实录

很多小伙伴一开始对运河玖院的业绩，是质疑的。都觉得不可能。

质疑来自两个方面：

一是跟临近竞品招商云璟揽阅相比，太冒了。

要知道，云璟揽阅的股东是链家。当时链家是扫了全北京的街，云璟揽阅开盘也就230多套。

大家都觉得是通州套数天花板。也就是说，运河玖院把天花板捅破了。或者说，打破了链家的渠道神话。这事就意义非同寻常了。

二是大户型去化质疑

有人说，大户型去化少，主要还是靠小户型走量。这话也没有毛病。但推盘有先后，公司要求有侧重点。先卖小户型，没啥毛病。

但是，质疑的意思是说，大户型会不会也能卖这么猛？本来就创造奇迹了，市场对运河玖院的期待值一直偏高，有点不公平。

事实上，大户型也卖得火。

205-207户型去化率超8成，明显高于同样临河的252-267户型。所以说，从数据上看，2025年全市新房成交套数同比下滑5%，所以运河玖院就显得另类。

是特别另类那种，903套的网签是断层式领先。还有，网签均价跑到6.2万/㎡。网签金额85.46亿，已覆盖全部地价款。太强大了。

没有拿到运河玖院的客户成交资料，也没有对成交曲线进一步分析。很多秘密要在下一次的网签实录中透视。运河玖院绝对是北京楼市一次操盘经典案例。下面是「中建运河玖院」的网签实录，供大家参考。

1、项目于2025年9月20日首开，截至2026年2月28日共计网签1069套，去化率76.91%。

2、目前网签均价为6.18万/㎡，网签金额85.46亿，已覆盖全部地价款。

3、户型面积从90㎡到267㎡，面积段跨越较大，二期基本延续一期户型；其中主力产品面积从106-126/总价620-740万，占比53%。

4、核心主力106-126户型去化率均达9成；90左右的三居去化率优于同等面积段两居产品，说明功能优先；205-207户型去化率超8成，明显高于同样临河的252-267户型。

5、价格方面，整体呈面积越大单价越高趋势，且存在价格梯度；106-126户型5.85万左右，150-182户型6.3万左右，200以上大户型超7万；218的顶层变异户型440-471供应2套，网签1套，均价接近8万，为全案最贵户型。

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