成见 | 房地产跑步进入存量时代

观点网 最近，外面的世界并不太平，中东战火重燃，海湾油路受阻，牵动全球神经；而在中国，“两会”圆满闭幕，经济发展、产业升级与“十五五”规划正在有条不紊地落子布局。

当然，国内“两会”关注的热点亦有分野：一边是“人工智能+”写入报告，具身智能站上风口，国产大模型与“养虾”（OpenClaw）热度高涨；另一边，房地产仍在“休整期”徘徊，等待小阳春的“成色检验”。

天行有常，潮起潮落。科技创新与产业升级已是这些年经济发展的重中之重，正如许多年前的房地产。

关注“两会”新闻的人不难发现，过去一周以来，无论是人大代表、政协委员还是政府高层的采访、发言，房地产相关的含量已经愈来愈低--“两会”期间三场“部长通道”集中采访活动，都没有看到住建部部长倪虹的身影。

却是在人大会议闭幕这一天，住房和城乡建设部官网发布了一则领导动态：应智利共和国政府邀请，国家主席习近平特使、住房和城乡建设部部长倪虹于当地时间3月11日在智利国会所在地瓦尔帕莱索出席智利总统权力交接仪式。

当然，印象中去年倪部长也没有亮相“部长通道”集中采访活动，而是出席了“民生主题记者会”，畅谈“好房子”政策。

不难看出，虽然房地产在中国经济版图中的重要性仍然很高，但肯定已没有了之前的地位。

对于2026年的中国房地产市场，从李强总理的《政府工作报告》中可以找到相关内容：主基调是“着力稳定房地产市场”，方针是“控增量、去库存、优供给”。

“控增量、去库存、优供给”并不是第一次提出，在去年底的中央经济工作会议已经明确提出。

写进政府工作报告，意味着2026年中国房地产的发展思路正式落实。

在此之间，一份自然资源部和国家林草局联合印发的政策文件，似乎被外界有所忽略，仿佛被淹没在了要不要“养虾”的全民热度之下。

文件名称为《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），其中有一段表述还是被部分媒体抓住了，并迅速传播开来：“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。城中村改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应。”

同时还有一段重点表述：各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。

其中，最受关注的自然是“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。

一般人看到之后的第一反应，这是要“暂停供地”了？但这里首先要理解的是--何为“新增建设用地”？

翻译过来就是：农用地（含耕地、林地、草地等）和未利用地（包括盐碱地、沼泽地、高寒荒漠等），通过征收、转用审批程序，转为建设用途的土地。

这些类型的土地一般都位于城市外围，就是传统意义上的城市新区、开发区等。但在现有市场环境下，各地也很难有继续大建新区、扩张城市版图的需求。

当然，这条政策一出，以后房地产开发用地的来源肯定会变少。哪里还有？就是“存量建设用地”，即“城中村改造、工厂搬迁、老旧小区更新等形成的建设用地”。

再结合文件中“建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”的要求--也就是说，想要新增10000亩城乡建设用地？首先请盘活10001亩存量土地。

毫无疑问，这与“控增量、去库存、优供给”方针是一致的。往后很长一段时间，房地产市场哪里还有机会？显然就是存量盘活、城市更新。

这就意味着，未来全国范围内的新房供应量将显著放缓甚至下降，将不再是行业追求目标，存量盘活将提升到更为重要的位置。

事实上，政策方面很早之前就已明确提出“要合理控制新增房地产用地供应”。站在2026年3月的这个春天，我们已经能够看到，房地产市场从“增量”大踏步转向“存量”。存量运营与盘活的时代，正在切切实实到来。

“控增量、去库存、优供给”，现在已是一幅清晰的图景，呈现在了全行业面前。

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