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参议院周四通过了一项内容广泛的法案，旨在让美国民众更容易买到可以负担得起的住房。这是国会中一次罕见的两党合作尝试，试图解决日益严重的全国性住房问题。
美联社报道截图
该法案以89票赞成、10票反对获得通过，将减少部分监管、对企业投资者进行规范，并扩大住房资金用于建设可负担住房和租赁住房的范围。法案接下来将返回众议院，众议院今年早些时候已通过一项类似法案。
麻萨诸塞州参议员伊丽莎白·沃伦（Elizabeth Warren）表示，她与共和党人合作，促成了两党对该法案的压倒性支持。她说，“整个美国都存在住房短缺问题，我们需要更多各种类型的住房，为首次购房者、租房者、老年人、残疾人提供更多他们需要的住房，也包括更多农村住房、更多城市住房……”
她表示，这项立法“将有助于压低房价”。
参议院银行委员会主席、南卡罗来纳州共和党参议员蒂姆·斯科特（Tim Scott）与沃伦共同推动了这项工作。他在投票前表示，参议院将“做到这个立法机构在过去几十年里许多人未能做到的事情，那就是通过一项具有重要影响的立法，让成为房主变得更容易”。
法案仍面临障碍
尽管参议院以两党支持通过该法案，并且双方都希望在中期选举前推动立法，但目前仍不清楚众议院是否会再次审议该法案，也不确定总统川普是否会签署。
川普在两党谈判过程中曾支持该立法，但他上周末的一项表态也减缓了法案推进的速度。他宣布，在国会通过一项要求选民出示公民身份证明并终止大部分邮寄投票的法案之前，他不会签署任何新的法案。参议院预计将在下周开始审议该法案，但由于所有民主党人都反对，它通过的可能性不大。
与此同时，众议院领导层表示，他们不太可能直接接受参议院版本的住房法案，并暗示可能会启动正式的两院协商程序，以就最终版本进行谈判——这一过程可能需要数月时间。
参议院多数党领袖、南达科他州共和党参议员约翰·图恩（John Thune）在法案通过前表示，两院协商谈判是有可能的，“但显然最快的方式是众议院直接通过参议院的版本”。
他说，如果白宫希望这种情况发生，“他们可能需要向众议院领导层提出这一主张”。
众议院金融服务委员会主席、阿肯色州共和党众议员弗伦奇·希尔（French Hill）在一份声明中表示，参议院通过法案是“一个重要步骤”，但他补充说，“确保细节正确并解决众议院成员对参议院版本提出的一些担忧至关重要”。
让住房更容易获得
随着全国住房建设长期不足以及房价上涨速度超过收入水平，共和党和民主党都支持这项立法。该法案将赋予地方政府在住房问题上更多的权力，允许银行在可负担住房领域进行更多投资，并取消公共住房通过第8条补助资金获得私人融资以修复房屋数量的限制。
住房数据跟踪公司Cotality的彼得·卡罗尔（Peter Carroll）表示：“这项法案中的许多条款不再把美国当作一个单一的住房市场，而是开始为地方政府提供工具，以解决各自地区独特的住房难题。”
该法案还计划通过简化部分需要环境审查和检查的监管流程，从而简化房屋建造流程。同时，它还取消了用于紧急庇护床位和街头无家可归者援助补助金的上限。
随着许多经济适用房开发商越来越多地采用可以运输到住房需求地区的装配式和模块化住房，该立法还将取消必须建造在永久地基上的要求，从而降低成本，并使其更容易建造和设计。
限制企业投资者
该法案中争议较大的一项条款是禁止机构投资者购买独栋住宅——这是川普的一个优先政策。
法案将此类投资者定义为直接或间接拥有350套或以上独栋住宅的机构。任何规模的投资者都无需出售在该法案生效前购买的独栋住宅。他们仍然可以购买或建造独栋住宅用于出租，但必须在7年后将其出售给个人购房者。
在中期选举临近之际，川普一直在推动这项禁令，以回应选民对住房负担能力的担忧。今年1月，川普在社交媒体上表示：“人是住在房子里的，而不是住在公司里。”他呼吁国会采取行动。
批评者则表示，对大型机构投资者设限可能会导致可供出租的住房库存减少，并推高租金，因为房东之间的竞争将减少。同时，也不清楚针对拥有350套以上独栋住宅的机构投资者实施禁令是否会真正减少普通购房者在购房时面临的竞争。
改革需求
美国住房市场自2022年以来一直处于低迷状态，当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点上升。
自2023年以来，美国二手房年化销售量一直徘徊在约400万套左右，远低于历史上约520万套的正常水平。去年销售降至30年来最低水平，今年以来仍然低迷，1月和2月的销售均低于去年同期。
最近10年房价的快速上涨以及多年来住房建设低于平均水平所造成的长期住房短缺，使许多希望购房的人被高昂的房价劝退。
与此同时，根据Realtor.com的数据，尽管美国房租中位数已连续两年多下降，但今年1月仍比2020年初高出15.2%。
（稿件来源：美联社）
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