北京房屋纠纷律师案例：母亲遗产未析产，父亲赠房构成无权处分！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

老周（化名）与妻子吴某育有三子女：周某1、周某2、周某3。吴某于2013年去世，未留遗嘱。夫妻二人在婚姻关系存续期间，通过甲公司（开发单位）危改项目，取得两套安置房：

一号房屋（原登记面积55.1㎡），安置人口为周某3的丈夫及女儿；

二号房屋（原登记面积68.64㎡），安置人口包括老周、吴某、周某3。

两套房屋均于2005年登记在老周个人名下。

2014年和2018年，老周分别以5万元和1元的价格，将两套房屋“出售”给小女儿周某3，并完成过户。

2019年老周去世后，周某1、周某2发现此事，认为：

两套房屋系父母夫妻共同财产；

吴某去世后，其50%份额为遗产，应由四人（老周+三子女）共同继承；

老周未经其他继承人同意，将含遗产份额的房产低价转给周某3，属无权处分；

周某3未支付合理对价，不构成善意取得。

二人遂起诉，要求周某3赔偿其应继承的三分之一产权份额对应价值477万余元。

周某3辩称：

房款均由其夫妇支付，房屋实为其夫妻财产，老周仅为代持；

安置人口不含原告，原告无权主张；

此前合同无效之诉已被法院驳回，本案属重复起诉。

二、裁判结果

法院认定：

✅ 两套房屋为老周与吴某夫妻共同财产；

✅ 吴某遗产份额（50%）由四人各继承1/4，即每人占总产权1/8；

✅ 周某1、周某2共应得1/4总产权份额；

✅ 老周低价转让行为实为赠与，构成无权处分，周某3非善意取得；

✅ 因房屋已登记在周某3名下且难以分割，判令其支付折价款3,581,621.25元。

注：评估总价约1432万元，1/4份额对应约358万元。

三、法院说理要点

房屋性质明确为夫妻共同财产

虽安置人口不同，但购房合同签订、产权登记均发生在婚姻存续期间；

被告称“实际出资”但未能提供充分证据推翻登记效力；

生效判决已确认房屋属夫妻共同财产。

遗产份额处于共同共有状态

吴某去世后未分割遗产，其50%份额由法定继承人（老周+三子女）共同共有；

老周仅能处分自己名下的50% + 自身继承的12.5%，无权处分其他继承人的37.5%。

“1元/5万元”交易实为赠与，非善意取得

交易价格远低于市场价（评估总价超1400万）；

周某3作为家庭成员，明知母亲已去世、遗产未分割；

不符合《物权法》第106条“善意+合理价格+登记”三要件。

继承份额依法计算

吴某遗产 = 两套房屋50%产权；

四位继承人各分1/4 → 每人得总产权12.5%；

两名原告共得25%（即1/4），对应赔偿358万余元。

四、胜诉办案心得

本案是典型的“父母房产被生存配偶擅自赠与某一子女”纠纷，胜诉关键在于：

锁定财产性质：用安置合同、产权证、生效判决三重证据，夯实“夫妻共同财产”定性；

破解“出资抗辩”：强调不动产以登记为准，口头出资主张难撼动物权归属；

利用既判力：此前合同无效之诉虽败，但判决明确认定“无权处分”，为本案索赔奠定基础；

精准计算份额：厘清“夫妻财产→遗产范围→继承人份额”三层逻辑，避免诉求过高被驳回；

务实选择救济方式：接受折价补偿而非强求过户，提高执行可行性。

重要提醒：

⚠️ 父母一方去世后，房产不能由生存配偶随意处置！

⚠️ “1元买房”“低价转让”在继承纠纷中极易被认定为恶意赠与！

⚠️ 即使此前合同无效之诉败诉，仍可另案主张损害赔偿！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。