“禁房令”，意味着什么

近日，自然资源部与国家林草局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》。

文件里有这样一句话令人震撼：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

这个规定堪称中国楼市的转折点，被一些媒体称为“禁房令”。

这里“禁”的“房”是经营性房地产开发，包括商品住宅、商务公寓、写字楼、商铺等。

新增建设用地，是从“非建设用地”转变为“建设用途”的土地。大多数情况下，是从农村集体用地（比如农业、林业用地）通过征地，变成城市新增建设用地的。

新政的最大变化是：未来能搞“经营性房地产开发”的土地，只能是建设用地中的存量土地。新增的建设用地，将优先保障重大项目建设和民生事业发展。

而且还规定：建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。

这一下子，就把城市的边界和商品房的增量限制住了。

比如某城市现在建成区面积300平方公里，未来需要每年新增10平方公里的建设用地。新增用地往往在城市的外围、郊区，由于不能搞经营性房地产开发，城市扩张出来的面积，只能搞工业区、大学、基础设施、保障房。

这样的新建城区是不会有多少人口的，到了晚上、节假日将非常冷清。

为什么要这样规定：

第一，房地产低迷，商品房库存大幅上升，必须要减少供应量。

从去年12月中央经济工作会议，到刚刚闭幕的两会，都提出房地产行业要“因城施策控增量、去库存、优供给”。新增建设用地不搞经营性房地产开发，就是控增量的大招、新招，力度空前。

第二，人口增长期结束了，新出生人口不断下降，总人口也不断下降，城市的快速扩张期结束了。

新政将产生哪些影响？主要有以下几个：

第一，减少商品房的增量，有利于楼市去库存，对楼市构成实质性利好。

第二，倒逼地方财政转型。新增建设用地不搞经营性房地产开发，卖地收入会下降。

第三，有利于中心城区地价、房价回升。增量土地少了，自然会推动存量土地，特别是中心城区地价上升。

第四，此次转型后，开征房地产的必要性上升了。

由于房地产税尚未完成立法，开征至少还需要5到6年以后，甚至10年后。

纵观全球，并没有哪个地方因为开征房地产税造成房价持续下跌的。

能从存量房屋征到税，可以显著降低地方政府的卖地冲动，有利于房价稳中向好。