别误解了“新增建设用地不用于房地产”。︱刘德科

文︱刘德科

1.近日，自然资源部发文说：“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。”

一些人不求甚解，直接得出结论：这是按下了供地暂停键。

自然资源部当然不是这个意思。因为，“新增建设用地”不等于土拍市场的新增供地。

2.实际上，“新增建设用地”是一个专业术语，特指通过依法批准将农用地（含耕地）和未利用地（包括盐碱地、沼泽地、高寒荒漠等），转为建设用途的土地。城中村、工厂、老旧小区等拆迁之后形成的建设用地，不属于“新增建设用地”，而是“存量建设用地”。

所以，“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”的主要意思是：由农用地新转为建设用地的，原则上不能再做楼盘开发了。

3.房地产市场的土地供给，主要来自两个渠道：拆迁旧房（存量）与征用农田（新增）。在我国房地产市场发展早期，征用农田是供地的第一大来源（尤其是新区开发建设）；但从2015年启动“棚改”以来，拆迁旧房就已经变成了供地的第一大来源。

新政策只把供地的两个来源给掐住了一个——当然，掐掉的不是最重要的来源。

4.从城市视角看，新政策的导向是：不要再摊大饼了，不要盲目建新区了，城市要转向内涵式发展。还有那么多城中村和老旧小区还没改造（而且需要改造），就不要再去征用农田搞新区了。

所以，地方政府需要摆脱路径依赖——征用农田除了审批有些难度，其它方面几乎没有难度；城中村和老旧小区改造的难度极高（工厂、学校和农居房等拆迁难度较低的，都已经拆得差不多了），需要下苦功夫探索一番。

城中村和老旧小区改造已经说了好几年了，但推进缓慢，因为有退路（征用农田）；现在的新政策差不多要把退路给堵上了——“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”；“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”（《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，自然资发〔2026〕38号，2026年3月5日）。

5.从房地产视角看，新政策的导向是：土地供给得适当收一收。提振楼市已经搞了四五年，政策陆陆续续出了一大堆，但楼市还没走出低谷期。所以，现在的招数是刻意减少供地，让房企去抢地，看看地价能不能涨一些，然后再看看地价上涨会不会止住房价下跌。

6.接下来，你会看到，很多房企拿地的激烈程度会越来越高，地价很快就会实现止跌回稳——那么，房价也能止跌回稳吗？2026年，我们就不讨论这个问题了，等到2027年再来谈论吧。

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