亏损的上实城开 提前“托底”了上海徐汇热门城更地块？

来源：观点地产网

观点网 上实城开的亏损面正在扩大。

3月10日，上海实业城市开发集团有限公司发布盈利警告，根据对截至2025年12月31日止年度未经审核综合管理账目的初步审阅，公司预期录得本公司拥有人应占亏损介乎约9亿至10亿港元。

观点新媒体查询2024年同期数据后得知，上实城开彼时毛利21.31亿港元，较2023年的33.25亿港元同比下降35.9%；毛利率17.1%下降24.7个百分点；此时的股东应占亏损为3.31亿港元，而2023年上实城开则处于盈利状态。

为何上实城开在由盈转亏的道路上越走越远？据其在2024年年报公告透露，其一源于多个项目销售额减少，其二是因为年内交付的商品房项目销售额大幅下滑。

“2025年度年终业绩仍在定稿中，相关数据尚未经核数师审阅，最终财务业绩将于2026年三月底前的年终业绩公告中披露。”

扩大的亏损面

虽然上实城开的年报还未公布，但从其2025年以来的业务动作轨迹中不难察觉其在现金流方面仍然存在一定压力。

第一个动作，是向关联方企业租赁自己商办项目的部分物业。2025年7月，上实城市开发宣布子公司上海城开与与关联方签订物业租赁协议，涉及租金及费用等财务条款。

观点新媒体了解到，该租赁协议涉及房产位于上海市徐汇区虹桥路355号城开国际大厦304至308室，建筑面积为1369.65平方米，租用年期为2025年9月1日至2031年5月31日。这份租赁协议的年度上限分别为2025年209.8万元，2026年至2030年为320.9万元，2031年五个月的年度上限为159.9万元。

紧接着于2025年11月，上实城开又表示，其全资附属公司上实城开上海大健康管理及上海华氏与上海凌风医疗达成股权出售协议。

根据协议，上实城开将出售其持有的上海上实医疗美容院有限公司49%的股份，其中上实城开上海大健康管理持有19%，上海华氏持有30%，总代价为7359.8万元。

此次交易完成后，上海凌风医疗将全资拥有目标公司，即上海上实医疗美容院有限公司。“此次出售股份，旨在回收资本、精简投资组合，并集中资源于其主营业务，以提升运营效率及资本纪律。”据上实城开透露，预期通过此次出售将获得843万元的收益。

事实上，通过股权调整、交易试图稳住资金垫的企业不止上实城开，其母公司上实集团也通过股权划转等事项完成了资产优化。

2025年10月，上海医药发布公告，披露了上海实业（集团）有限公司的股权调整事宜。据公告，上海市国资委将上实集团的全部股权调整至金钟国际控股有限公司，这一内部重组完成后，上海上实（集团）有限公司持有上海医药的股份从25.303%增至38.487%。

另在2025年5月，上实集团还通过退出粤丰环保回笼约40亿港元资金，预计将投入AI赛道。

不过，若对比母公司与上实城开的业绩数据，后者所面临的债务营收压力更加明显。

在2025年半年报中，上实城开将有71.29亿港元的债务在一年内到期，站所有债务比重39.1%；5年内到期的债务占比则为45.4%，合计82.73亿港元；5年后到期的债务还有28.27亿元，占比15.5%。

数据来源：观点指数、企业公告

此外，上实城开的客户合约收入也均较2024年同期有所下降，物业销售从2024年的24.53亿元下降至13.36亿元；酒店经营从1.38亿元降至1.19亿元；物业管理业务占比最小，2025年上半年收入仅679.3万元。

鉴于此，2026年2月，上实城开拿到了一笔银行融资，其与一家银行订立两份贷款协议，获得总额9亿元的36个月定期贷款融通，资金将用于偿还现有银行借款。

眼下，上实城开急需减缓资金压力顺利节流，那么“开源”业务该如何进行？

“托底”徐汇项目可能性

观点新媒体梳理上实城开2025年上半年业绩后得知，目前其土地储备共有27个项目，分布于10个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、渖阳、烟台、深圳及武汉，当中大部分为建成及处于建设期的中、高档住宅及商用物业，未来可售规划建筑面积约329.3万平方米，可满足未来3至5年的发展。

事实上，近年来上实城开在土地市场的公开拿地动作已在减少，2020年以来，上实城开接连摘得上海桂林路航天项目、上海新虹街道商业用地。

值得注意的是，2021年，上实城开还在上海第二批土地集中出让中，收获两宗居住地，分别位于青浦区、自贸区临港新片区，涉及金额达到28.3亿元；2022年，上实城开又中标位于上海自然贸易试验区临港新片区6块商住土地的使用权，中标价为38.9亿元。

但在此之后，这家企业就鲜有拿地动作了，直至2026年2月，一家名为上海凌云城开置业有限公司的新企业注册成立。股权穿透显示，该公司与上实城开有关联。

据该公司发布的招标公告，项目地块为徐汇区长桥板块的S031102单元S04-16地块，总投资额达到43.5亿元；此外，地块的前期研策服务项目也已于2月初完成中标公示。

巧合地是，上海凌云城开的一系列动作均发生在3月13日上海土拍之前，徐汇区长桥板块的S031102单元S04-16地块则是本次土拍颇受关注的一宗地块，有市场声音猜测该地块或上实城开有极大意向。

从地块资料来看，其位于老沪闵路、罗秀路之间，为普通商品房、商业用地，出让面积2.76公顷，容积率2，建筑面积约5.52万平方米，起拍价26.75亿元。周边新项目不多，仅有招商的海上清和玺项目目前在售，项目自2024年11月首次开盘，截至目前共开盘6次，合计推出高层房源834套，单价在11.2万元-11.3万元区间内，去化率约合60%。

据悉，该地块前身为原大华医院用地，且地块并非纯住宅性质，自带不少于25%的商业项目，未来或将建设大型商业综合体。

“集团保持审慎的拿地策略，严控拿地节奏，适时补充高潜力的土地储备。”从地块的信息来看，其符合上实城开深化上海都市圈市场的战略，且周边有在售的项目作为参考支撑，但对于一家正在减缓现金流压力、部分业务收缩的企业来说，能否成功拿下地块还是未知数。

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