实探首开商业不动产REITs项目底层资产

嘉实首开商业不动产REIT于3月2日获上交所受理，原始权益人为北京首都开发股份有限公司。

其底层资产共3个：宋家庄福茂项目、华侨村商街项目、璞瑅商街项目，宋家庄福茂项目属于购物中心，其他两个属于社区商业。项目总估值10.39亿元，本次预计募集10.42亿元。

近期的某个工作日，我们实地探访了这3处底层资产。

宋家庄福茂项目

宋家庄福茂项目位于北京市丰台区顺八条8号院三区3号楼，购物中心包括﹣2层至3层；入池范围建筑面积2.55万平方米，其中商业建筑面积2.07万平方米，地下车库建筑面积4783.13平方米，此外人防建筑面积3815平方米（平时用途为汽车库）；购物中心于2015年8月投入运营。

项目整体定位为社区型购物中心，是三条地铁（5号线、10号线、亦庄线）交通枢纽上的独立商业。项目2022年~2024年年底以及2025年9月底的时点出租率分别为95.05%、100%、98.69%、95.77%。

截至2025年9月30日，宋家庄福茂项目租户业态分为餐饮、超市、儿童教育培训、零售、美容及银行六类，重要现金流提供方为幸福荣耀（北京）超市有限公司（租期至2029年1月）。

我们在现场看到，地铁可直通商场内部，主力店铺幸福荣耀超市位于B1层，1层有金店、奶茶、零售等，2层有零售（名创优品等）、银行（中国银行）、餐饮等，3层以餐饮为主，楼顶是轮滑俱乐部（未入池）。

工作日上午时点，商场外有老人在“组团”晒太阳，商场内以周边中老年顾客为主，此外还有不少外卖员。商场北侧有一个疑似后加装的直升电梯，南侧一路之隔是扑满山商城，也与地铁宋家庄站直接联通。项目周边虽然居住区比较集中，但各种沿街店铺也很多。

华侨村商街项目

华侨村是改革开放初期北京首批涉外商品房项目，始建于1985年，由北京市政府委托首开集团开发，1989年竣工入住。

华侨村商街项目位于北京市朝阳区建国门外大街24号1~3幢，在东长安街沿线；入池范围建筑面积1.63万平方米，其中商业（含游泳馆）建筑面积8405.54平方米，办公建筑面积2915.25平方米，地下车库建筑面积5000.05平方米。

项目整体定位为社区商业街及其配套、办公，为华侨村居民服务，是集健康、金融、时尚消费于一体的商业街区，2022年~2024年年底以及2025年9月底的时点出租率分别为88.12%、85.88%、100%、100%。

华侨村商街项目（不包含地下车库）的租户业态分为休闲、体检中心、美容美发、酒会所、餐饮、健身、银行、库房八个业态。重要现金流提供方有：北京美年美灿门诊部有限责任公司（租期至2028年9月，租金支付方式为月付）、中国银行股份有限公司北京国际贸易中心支行、北京醉道贸易有限公司、北京伍良健身科技发展有限公司。

我们在现场看到，门店有北京龄孄门诊部、中国银行、醉道酒业、汤泉良子、九府羊火锅、麦当劳、赢福楼老北京涮肉等。商业街靠近建国门地铁站，对面是北京国际俱乐部，东侧紧挨着焕新升级不久的赛特+购物中心。

璞瑅商街项目

璞瑅商街项目位于北京市丰台区紫芳园四区3号楼负1至2层、5号楼1至2层；入池范围建筑面积1.17万平方米。项目整体定位为社区型商业街，辐射周边多个成熟社区。

项目2022年~2024年年底以及2025年9月底的时点出租率分别为90.44%、94.69%、96.37%、96.37%。

截至2025年9月30日，璞瑅商街项目的租户业态分为银行、餐饮、商业、健身及教育五类，重要现金流提供方有：中信银行股份有限公司北京分行（租期至2027年9月）、徽商银行股份有限公司北京分行、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行、平安银行股份有限公司北京分行。

这里属于南三环内，靠近方庄桥。璞瑅商街项目主要包含4家银行的营业厅（还有邮储银行的ATM机），以及星巴克、棒!约翰、英孚教育、菲灵游泳健身、7-11便利店、乐刻健身、稚梦婴幼学苑、归位瑜伽等。

总体感觉就是一处普通的小区底商，并且部分路面破损明显、车辆停放较随意，类似的小区底商在周边比较常见。