云南
房产交易涉及房源匹配、价格磋商、贷款办理、产权过户等多个复杂环节，中介机构作为专业服务主体，承担着连接买卖双方的桥梁作用。但在实践中，部分买房人为逃避中介费，转而绕开中介与对方私下达成交易，这种看似“省钱精明”的操作，实则暗藏不小的法律风险。
近日，腾冲市人民法院审理一起中介合同纠纷案，明确买房人绕开中介私下成交构成“跳单”违约，需承担相应违约责任。
2025年4月，原告腾冲某经纪公司作为中介方，为被告杨某夫妇提供了看房、价格磋商等服务，并促成买卖双方于同月18日签订房地产转让合同，约定房屋总价款为228万元，中介服务费为成交价的1%。然而，在合同履行过程中，双方发现房屋存在违建情况，导致暂时无法办理产权过户。为此，买方、卖方及中介三方协商一致，解除并撕毁买卖合同，并由卖方退还了已收取的购房款。
令人意外的是，在原合同被撕毁的次日，买方与卖方绕开中介公司，直接重新签订了一份房屋买卖协议，并于当天迅速完成产权过户手续。中介公司认为，买方的行为属于典型的“跳单”违约，即利用了其提供的服务机会却避开其直接成交，遂诉至法院，要求买方支付中介费22800元，并承担违约损失。
法院经审理认为：判断被告的行为是否构成“跳单”需满足三个要件，一是委托人接受了中介人的服务；二是委托人利用了中介人提供的交易机会或媒介服务；三是委托人绕开中介人直接订立合同。本案中，买方确实接受了中介公司提供的带看房屋、组织磋商等关键服务，并最终购买了同一套房屋，虽然期间存在解除和撕毁买卖合同的行为，但无法否认买方利用中介服务获得交易信息并最终完成交易的客观事实，其绕开中介公司达成交易的行为符合“跳单”的构成要件。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。因此，买方应当向中介公司支付报酬。同时，由于中介公司在服务过程中存在明显瑕疵，未能尽到审慎核查房屋状况的义务，对首次交易未能顺利完成负有一定责任，且在原先的合同也未明确约定违约责任。最终，法院酌情判决买方支付相当于约定中介费70%的报酬15960元，对中介公司的违约金请求则未予支持。
记者 张恒 通讯员 李维强
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