以房屋抵顶工程价款行为就是行使建设工程价款优先受偿权的方式,可以排除强制执行

实务问题

1. 以房屋抵顶工程价款行为是否可以认定合同双方通过折价方式行使建设工程价款优先受偿权？

2. 承包人行使建设工程价款优先受偿权是否应以建设工程施工合同有效为前提条件？

3. 以工程款抵顶的房屋能否排除人民法院的强制执行？

4. 建材经销处（个体工商户）享有建设工程价款优先受偿权，其经营者的配偶，是否可以基于该个体经销处的建设工程价款优先受偿权对案涉房屋享有的民事权益，能够排除人民法院的强制执行？

裁判观点

1. 在案涉房屋查封前，某石材经销处与丙公司签订《房屋抵顶工程款协议》，约定丙公司以案涉房屋抵顶欠付某石材经销处的部分工程款。该以房屋抵顶工程价款行为系某石材经销处通过折价方式行使建设工程价款优先受偿权，亦未超过行使建设工程价款优先受偿权的期限。

2. 建设工程价款优先受偿权是法律规定的建设工程承包人的法定权利，目的是保障承包人能够优先获得工程款，建设工程施工合同有效并非承包人行使建设工程价款优先受偿权的前提条件。

3. 案涉房屋已经成为某石材经销处取得工程款的物化载体，某石材经销处对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权优先于甲公司对丙公司的一般债权，具有排除人民法院强制执行的优先效力。

4. 某石材经销处系个体工商户，其本身并没有独立的财产，财产为某石材经销处经营者夫妻共有。陈某作为某石材经销处经营者的配偶，其基于某石材经销处的建设工程价款优先受偿权对案涉房屋享有的民事权益，亦能够排除人民法院的强制执行。

案情概要

1. 各方主体及法律关系概括：

陈某：作为再审申请人，主张其通过抵账协议在法院查封前取得了涉案房屋的所有权，并请求撤销二审判决，支持其一审诉讼请求。

甲公司：作为被申请人，辩称陈某签订的《商品房买卖合同》时间晚于房屋查封时间，不符合排除执行的条件，且陈某不享有建设工程价款优先受偿权。

乙公司和丙公司：作为一审第三人，支持陈某的主张，认为陈某基于某石材经销处的建设工程价款优先受偿权取得房屋。

2. 案件处理过程及结果概括：

案件起因：陈某不服辽宁省高级人民法院的二审判决，向最高人民法院申请再审。

再审请求：陈某请求撤销二审判决，改判支持其一审诉讼请求，并要求甲公司承担诉讼费用。

一审法院判决：驳回了陈某的诉讼请求，认为陈某的合同签订和付款时间均晚于法院查封时间，不符合排除执行的条件。

二审法院判决：维持了一审判决，认为陈某的主张缺乏事实和法律依据。

再审法院判决：最高人民法院经审理后，认为陈某基于某石材经销处的建设工程价款优先受偿权取得房屋，该权利优先于甲公司的一般债权，能够排除人民法院的强制执行。因此，撤销了一审和二审的判决，判决不得执行涉案房屋，并要求甲公司承担诉讼费用。

裁判理由

最高法院再审认为，本案争议的焦点问题是：陈某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

依据查明事实，某石材经销处与丙公司签订《××单元入口门楼外墙施工合同》，某石材经销处进行了实际施工，案涉工程已经竣工验收合格，丙公司应向某石材经销处支付相应工程价款。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”的规定，在案涉房屋查封前，某石材经销处与丙公司签订《房屋抵顶工程款协议》，约定丙公司以案涉房屋抵顶欠付某石材经销处的部分工程款。该以房屋抵顶工程价款行为系某石材经销处通过折价方式行使建设工程价款优先受偿权，亦未超过行使建设工程价款优先受偿权的期限。甲公司主张某石材经销处不具有施工资质，案涉《××单元入口门楼外墙施工合同》无效，某石材经销处不享有建设工程价款优先受偿权。本院认为，建设工程价款优先受偿权是法律规定的建设工程承包人的法定权利，目的是保障承包人能够优先获得工程款，建设工程施工合同有效并非承包人行使建设工程价款优先受偿权的前提条件。依据《建设工程价款优先受偿权批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定，案涉房屋已经成为某石材经销处取得工程款的物化载体，某石材经销处对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权优先于甲公司对丙公司的一般债权，具有排除人民法院强制执行的优先效力。参照《中华人民共和国民法通则》第二十九条：“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”的规定，某石材经销处系个体工商户，其本身并没有独立的财产，财产为某石材经销处经营者夫妻共有。陈某作为某石材经销处经营者的配偶，其基于某石材经销处的建设工程价款优先受偿权对案涉房屋享有的民事权益，亦能够排除人民法院的强制执行。

综上，陈某的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销辽宁省高级人民法院（2021）辽民终1478号民事判决及辽宁省沈阳市中级人民法院（2020）辽01民初1517号民事判决；

二、不得执行××省××市××区××街××号××房屋。

一审案件受理费13158元，二审案件受理费13158元，由甲公司负担。

本判决为终审判决。

案件索引

最高人民法院《陈某、甲公司等案外人执行异议之诉民事再审民事判决书》[（2023）最高法民再198号，2023年09月18日]

文章来源：建筑房地产法律圈