北京房地产律师：部分子女称房改房是自己借名买，法院：不成立！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1999年，甲公司将一套位于丰台区的公有住房（以下简称“一号房屋”）出售给职工老周，售价2.7万余元，使用老周工龄折抵，房屋登记在老周名下。老周与其妻共育七子。

原告张女士、小周（老周四子的妻女）称：

一号房屋实为老周四子与次子各出资50%，借用父亲名义购买；

购房后由两兄弟家庭分别居住、分摊水电暖费用，并各自装修；

因兄弟关系和睦，未签书面协议；

单位曾于2006年出具《证明》，称“房屋由四子购买”；

现要求确认借名关系有效，并将房屋50%份额过户至四子继承人名下。

其他子女坚决反对，称：

房屋是父母福利分房+房改购得，属夫妻共同财产；

四子、次子仅是“暂住”，出资实为租金或家庭内部支持；

单位《证明》与原始购房合同矛盾，且未经父母确认；

父亲留有遗嘱，明确将房产份额留给次子。

二、裁判结果

驳回原告全部诉讼请求——不确认借名关系，亦不支持过户。

三、法院说理要点

房改房权属以登记和工龄使用为准：

一号房屋系以老周名义、使用其工龄购买，依法属于老周与配偶的夫妻共同财产。

“借名买房”需证明双方合意，仅有出资不够：

原告未能提供任何证据证明老周曾同意代持，所谓“口头协议”无佐证。

单位《证明》效力不足：

该证明内容与1999年购房协议（买方为老周）直接冲突，且非权属确认文件，不能对抗不动产登记。

共同居住、分摊费用≠共有产权：

家庭成员同住、分担生活成本是常见亲情安排，不能反推存在权属分割约定。

举证责任在原告，证据链断裂即败诉：

在全体被告否认、无书面协议、无父母确认的情况下，原告主张无法成立。

四、胜诉办案心得

本案是典型的“房改房 + 多子女 + 出资混同 + 无协议”纠纷，我们成功守住遗产的关键在于：

锚定“房改房”属性：强调工龄使用、夫妻共有、单位分配三大特征，切断“个人出资=个人产权”逻辑；

瓦解《证明》效力：指出其仅为补办材料用途，非权属确认，且与原始合同矛盾；

区分“居住权”与“所有权”：长期居住、装修、缴费均属使用权范畴，不产生物权变动；

利用“全体继承人一致否认”：形成强大抗辩合力，削弱原告孤立主张的可信度。

重要提醒：

房改房借名风险大！因其与身份、工龄、婚姻紧密绑定；

亲属间房产安排必须书面化，哪怕亲父子也需白纸黑字；

单位出具的“情况说明”不能替代产权登记；

多子女家庭更需提前确权，避免父母去世后陷入混战。

注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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