借名买房律师：协议上有你签名就有效？错！空白纸签字风险极大！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2015年，赵先生（原告）起诉其弟媳孙女士（被告），称位于北京市房山区的一套住宅（以下简称“一号房屋”）系其借用孙女士名义购买，全部购房款、建房费、装修费共计138万元均由其支付，并提交了一份落款为2015年5月28日的《购房协议书》。

该协议载明：房屋产权人孙女士“零出资”，赵先生“100%出资”，并约定如赵先生出售房屋，孙女士须无条件配合过户。协议上有孙女士签名及手印。

但孙女士坚决否认：称该协议系在其预先签署的空白纸上由赵先生及其妹妹（即孙女士的妯娌）事后填写，内容多处涂改，房产证号、房价金额均系伪造或后加。她强调，一号房屋系其本人出资30余万元购得，登记在自己名下，属个人财产。

另查明：赵先生与妹妹均为甲公司员工，妹妹与孙女士曾为婆媳关系（后因家庭矛盾恶化）。房屋此前曾登记在第三方胡某名下，后于2015年6月以25万元价格过户至孙女士名下。

赵先生还提交了银行取现记录、收条、租赁合同等，试图证明其出资及实际占有。但多数凭证存在“代签”“后填”“时间对不上”等问题。

二、裁判结果

驳回赵先生的全部诉讼请求——既未确认《购房协议书》有效，也未支持过户要求。

三、法院说理要点

协议真实性存疑，无法认定双方有借名合意：

协议内容有明显涂改、行距不均、关键信息（如房产证号、138万元总价）系后补；

被告对签名真实性认可，但否认内容为其意思表示，且质疑合理（如2015年5月不可能知悉7月才发放的房产证号）；

→ 仅凭签名不能推定协议整体真实。

出资证据链条断裂，不符合交易习惯：

原告称两年间多次大额现金交付，但转账记录与购房付款时间、金额无法对应；

关键收条、合同多处“代签”“后填”，真实性无法确认。

证人与原告有利害关系，证言不足采信：

妹妹作为甲公司员工、原告亲属，且与被告存在家庭矛盾，其证言缺乏中立性；

无法提供原房主联系方式供法院核实，进一步削弱可信度。

举证责任在原告，证据不足则败诉：

主张借名买房者，需证明“双方有合意 + 实际出资 + 实际控制”。本案三项均未充分举证，应承担不利后果。

四、胜诉办案心得

本案是典型的“亲属间借名买房 + 协议瑕疵 + 出资混乱”纠纷，我们成功守住客户房产的关键在于：

精准攻击协议形式缺陷：指出“空白纸签名”“后补证号”“金额篡改”等硬伤，动摇协议根基；

揭露交易不合常理：138万元在2015年远超当地房价，且大额现金交付无合理解释；

切断出资与购房的因果链：证明原告付款对象、时间与实际购房行为脱节；

强调利害关系削弱证言效力：让法院意识到“一家人串通夺房”的高度可能性。

重要提醒：

若确需借名买房，务必做到：

协议当面签署，全程录像，避免“空白纸”风险；

房款直接支付给出卖人，保留完整流水；

及时占有、缴税、装修，形成持续控制证据；

切勿让亲属经手资金或代签文件——一旦关系破裂，极易被反咬“伪造”。

注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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