借名买房律师：房子是别人名字，但真实业主卖给你，合同有效吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2017年5月，李女士与王先生在甲公司居间下签订《存量房屋买卖合同》，约定以158万元购买一套住宅（以下简称“一号房屋”）。李女士当日支付100万元定金，王先生交付房屋钥匙。

合同约定：王先生应于2017年6月30日前办理解押，双方在购房资格核验通过后7日内办理过户。李女士需在签约后7日内提交购房资格审核材料。

但李女士直到2017年7月21日才以其配偶名义完成购房资格初步核验。而王先生一方直至2018年7月才解除房屋抵押。此后，因李女士离婚又再婚，资格状态反复，双方就谁违约争执不下，过户一直搁置。

另查明：一号房屋实际由张先生出资购买，登记在王先生名下，属借名买房。张先生出具承诺书确认自己是真实权利人，并授权王先生出售房屋。李女士对此知情并在承诺书上签字。

2019年，李女士起诉，要求：1. 继续履行合同并过户；2. 支付逾期违约金31万余元。

二、裁判结果

王先生、张先生于7日内协助李女士办理一号房屋过户手续；

李女士同时支付剩余房款58万元；

驳回李女士关于违约金的诉讼请求。

三、法院说理要点

借名买房不影响买卖合同效力：

张先生作为真实权利人授权出售，王先生作为登记人签约，合同系各方真实意思表示，合法有效。

房屋已具备过户条件，应继续履行：

抵押已解除，李女士当前具备购房资格（以其现任配偶名义核验通过），合同目的可实现。

双方均存在违约行为，互不承担违约金：

李女士未在7日内提交资格材料，构成违约；

王先生/张先生在李女士资格通过后仍长期未解押，亦构成违约；

→ 违约责任相互抵消，违约金不予支持。

付款与过户应同时履行：

剩余58万元房款应在过户时一并支付，保障交易公平。

四、胜诉办案心得

本案是典型的“大额定金+长期占用+资格瑕疵+借名背景”复杂交易纠纷，我们成功帮客户保住房屋的关键在于：

聚焦核心诉求：放弃纠缠违约金，全力争取“继续履行+过户”，避免案件陷入责任比例拉锯；

利用对方自认：对方当庭同意过户，形成“承认合同有效+愿意履行”的既成事实；

化解资格障碍：指导客户通过再婚配偶重新取得购房资格，扫清政策障碍；

锁定房屋控制权：客户自2017年起实际占有房屋，形成“事实交付”，增强法院支持过户的倾向。

重要提醒：

购房资格是北京房产交易的生命线，务必在签约前确认并及时提交审核；

面对借名卖房，务必要求实际权利人书面确认，否则可能面临“无权处分”风险；

付大额定金后，立即申请财产保全，防止房主二次抵押或转卖。

注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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