富民的房地产绝唱

前段时间云南房网报道了嵩明的外地购房客锐减，导致军长、杨林等片区的旅居康养项目开发失血的消息，有粉丝留言让我们再写一写其他郊区县的房地产市场状况，其实云南房网对晋宁、安宁的报道已经不少，倒是富民有一个项目很值得说道说道。

富民县虽然与五华区接壤，县城距离昆明市区也不算远，又有高速公路直达，但由于人口少，经济不发达，房地产开发规模比昆明周边其他郊区县（市）小多了，不仅面向本地人口的项目很少，也鲜有外来投资落地，不过也不是绝对没有，汉华天马山就是富民县目前仅有的主要面向县域外客群销售的文旅项目。

汉华天马山本来是富民的文旅地产希望

汉华天马山由来自陕西的汉华产业集团投资开发，规划面积10400 亩，2019年就开始建设，论规模，汉华天马山在昆明所有文旅项目中并不算小，但市场影响力却与开发规模并不相称，即便是在巅峰时期，名气也远不及嵩明、晋宁、安宁的文旅项目，可是在富民，汉华天马山却是唯一能排得上号的房地产项目。

根据克而瑞的统计，去年富民销售排名前五的项目中，汉华天马山以1.24亿的销售额排名第一，其余四个项目的销售金额都只有1000多万，仅有汉华天马山的十分之一，全部加起来也不到汉华天马山的一半。而汉华天马山去年1.24亿的销售额，在昆明郊区县（市）项目中可以排到第九位，成绩并不算差，可以说汉华天马山几乎是整个富民县唯一能拿得出手的项目。

2025年富民县房地产销售榜（克而瑞图表）

然而这并不代表汉华天马山的开发与销售状况良好，实际上早在2021年疫情期间，汉华天马山已经出现停工迹象，2022年更是大范围停工，导致已经销售的房产无法按时交付，配套无法兑现，甚至传出一房两卖的负面消息，后来还是被富民县纳入保交付名单，协调解决了部分资金后才完工，但无论是南区还是北区，实际交付都延期了。

由于资金断链，汉化天马山连已经开工销售的部分都要政府保交楼，后续开发也就无力进行。虽然规划占地面积上万亩，但实际建设用地并没有那么多，而项目公司云南汉华温泉国际文化旅游度假村有限公司实际取得的土地仅有约560亩，其中部分土地还为了解决建设资金问题而退回给了富民县。

汉华天马山环境不错

既然汉华天马山连交付都成问题，后续开发也无力进行，为什么去年还能卖一个多亿呢？其实去年以来销售都是前期没有卖掉的房源，虽然汉华天马山实际开发规模并不大，但因为前期销售比较差，剩余房源还很多，在保交付完成后这些剩余未售房源就成了现房，去年一直在低价倾销，由于是现房且价格十分低廉，还是吸引了不少客源。

去年汉华天马山的房子便宜到了什么程度呢？昆明某代理机构在网上报出的价格是46万即可入手83平米温泉入户精装别墅，算下来一平米也就5000多，还有40多平米的赠送面积和私家花园。汉华天马山还有高层公寓，价格更便宜，毛坯房单价只有3000多。

汉华天马山的高层公寓

这样的价格还是代理机构的对外报价，相信开发商给到中介的价格就更低。汉华天马山这么便宜，并不是开发成本就这么低，其实算上土地和建安成本，汉华天马山如今的售价无论如何都是亏本的，这恰恰说明项目的后续开发根本不可持续，开发商不过是亏本甩卖止损罢了。

去过汉华天马山的人都知道，这个项目虽然环境不错，还有温泉，可是距离富民县城还有10公里，项目本身在山上，交通不便不说，配套全靠自建，如果开发商无力也无意进行后续开发，以富民的房地产投资吸引力以及房地产市场的长期趋势，恐怕也不会有其他投资人接盘开发，那么现有的部分就将是整个项目的绝唱了。

甚至对富民县而言，汉华天马山都很可能是旅居康养地产开发的绝唱。