看懂了开年的楼市风向，才明白这张入场券的含金量

2026年开春，全国楼市，尤其是一线城市，有一股隐隐的躁动。

先是广州。2月25日，天河区马场地块经过两百多轮鏖战，以236亿元的总价成交，是广州史上最高楼面单价。（数据来源：广州发布）

这不仅是一个天价数字，它向市场传递了一个再直白不过的结论：在一线城市的核心地段，价值是没有天花板的。

紧接着是上海。2月26日，上海发布“沪七条”，政策的底层逻辑非常清晰：引导市场资金流向真正代表城市未来、具备高品质居住属性的核心住宅。

广州的地王和上海的楼市政策，背后其实指向一个再清晰不过的方向：2026年的楼市，将是属于核心资产的大虹吸时代。

不信，看看香港你就知道了。2025年全年，香港价值1亿港元以上的超级豪宅交易达262宗，打破历史纪录，涉及金额超531亿港元。2026年开年至2月25日，亿元豪宅成交已达48宗，金额突破百亿港元，在这其中，内地买家就是重要的推动力。（数据来源：中原地产）

而在隔壁的深圳，楼市的春江水暖也早已被最敏锐的一批购房者觉察。

如果你看懂了广州和上海的政策底牌，那你就会明白，为什么深圳的有钱人们如此期待深圳湾澐玺的南区加推。

PART 1

在后海，12年才等来一个深圳湾澐玺

什么是真正的核心资产？就是当你在二手房市场上寻找同类替代品时，发现根本无迹可寻。

广州马场地块为什么能成为地王？它背后的经济学逻辑，恰恰就是没有替代品。

马场地块位于珠江新城核心，是该区域近十年来唯一的超级综合体地块。（信息来源：中国房地产报）“皇冠上的明珠”成为单价地王，本身就代表优质资源在分化时代的价值回归。

马场地块区位图（来源：广州发布）

深圳湾澐玺区位图

深圳湾澐玺也是同理。要理解深圳湾澐玺的价值，首先要看懂它脚下这片土地的稀缺。

后海中心区，在深圳六大总部基地中具有唯一的金融定位：这里是深圳单位土地价值极高的2.26平方公里。

这里汇聚了什么样的力量？超过80家总部企业，包括20余家世界500强（数据来源：深圳商报）。其中不乏腾讯、字节跳动、阿里巴巴、小米等科技巨头，还有中海油、联想、中金等各行业的龙头企业，这种产业红利和人才聚集红利，共同构筑了这里极高的经济密度和高净值人群密度。

概念方案示意图

但与这种极高的人才和资本密度形成强烈反差的，是这里极度匮乏的住宅供应。

后海总部基地核心区，在过去整整12年里，没有出让过任何一块新增的住宅用地。12年是什么概念？足以让一个城市的产业迭代两轮，却没能在这里生长出一栋新的住宅。这种土地层面的断供，让深圳湾澐玺成为了这片“黄金内湾”不可多得的豪宅项目。

作为片区内12年来唯一的住宅增量，深圳湾澐玺的出现，本身就是一次对后海豪宅市场的精准补位。

市场的反馈永远是最诚实的。去年首开的深圳湾澐玺北区，开盘卖了130亿，是2025年全国单盘开盘销售额冠军，不到一个月销售超150亿，是2025年深圳楼市住宅销售额冠军。目前深圳湾澐玺北区基本已售罄。

这两项纪录的背后，不仅仅是单个项目的成功，它更像是为2025年深圳楼市贡献了一个完美收官：在那个观望情绪浓厚的节点，深圳湾澐玺用130亿的真金白银证明了，深圳市场不缺购买力。而深圳湾澐玺的业主，恰恰是深圳这座年轻的城市中代表深圳新质生产力的高阶人群。

这次深圳湾澐玺即将3月加推的南区新品，是全盘最后一栋拥有高区东向大阳台的住宅产品。

这意味着在高区，业主将拥有毫无阻碍的、直面深圳湾的瞰海视野。

概念方案示意图

在全球高总价豪宅中，无遮挡的海景意味着视野的“确定性”；而高度则是将整座城市的财富动脉过滤成了脚下的微缩沙盘，赋予居者一种超然物外的掌控感。

放眼全球，无论是纽约曼哈顿57街的亿万富翁大道，还是香港的半山豪宅，真正能让全球高净值人群心甘情愿支付惊人溢价的，恰恰是高度和视野。

PART 2

奢华只是标配，审美更有价值

过去我们聊豪宅，喜欢聊“像谁”，像五星级酒店，像纽约大平层。而在过去的豪宅市场里，很多开发商喜欢把产品力等同于堆料。

如今的深圳湾澐玺，没打算像谁，也没打算讲堆料的故事。更准确地说，深圳湾澐玺打一开始，就是奔着给深圳湾重塑一个“新地标”去的。

深圳湾澐玺邀请了全球顶尖的设计事务所KPF，在五座高度介于150米至250米的塔楼顶部，连接深圳湾1号、中国华润大厦“春笋”，画了一道温柔的“微笑曲线“。

为了这个目标，

概念方案示意图

当无数人在深圳人才公园的步道上驻足，抬头仰望后海CBD时，他们看到的不再是冷冰冰的玻璃高墙。而是深圳湾澐玺的这道“微笑曲线”与远处的海平面遥相呼应。

当深圳湾澐玺的业主站在云端的落地窗前俯瞰这片海域时，他们也成了这座城市天际线里最生动的那部分。

而把目光向内，这种地标级的外部审美，也延续到了项目内部，内化成对居住审美的理解。

深圳湾澐玺自身就拥有一个将地下、地面、空中垂直交织的“超级底盘”——地下是以“生境之斗”引入阳光绿植的车库，首层是屏蔽喧嚣的静谧庭院与车马院，二层是业主自我充电的悦己、健身的空间，三层是融汇了浮岛水景与全龄社交的花园。

概念方案示意图

这个超级底盘的底层逻辑，依旧是为深圳湾澐玺的业主提供兼具尊享和隐私的守护。通过垂直空间的切割，深圳湾澐玺实现了一种静谧：

除了标配的人车分流，更实现了客货分流与主服分径。这意味着，业主归家的动线，与提供服务的专业动线，在物理空间上没有交汇。这种对隐私的守护，是豪宅的礼仪。

同时，深圳湾澐玺设计了全方位的无雨归家体系。而二层规划中的空中连廊，则将业主的生活直接接驳进后海的商业与文化资源，步行即可通达深圳湾万象城的品牌专柜或深圳湾文化广场的艺术展厅。（具体以政府最终实施批复为准）

这个底盘的设置和规划，完美兼顾了业主所想要的可以集效率、隐私和情绪价值于一体的豪宅需求。

可以说，深圳湾澐玺就不是一个普通的豪宅，而是深圳未来豪宅的审美标杆。

这个结论背后有很多论据支撑。我们只说一点，深圳湾澐玺充分考虑业主需求的设计理念，比如主力户型实现国际大师风格可选、局部x功能空间可选，厨电部品可选，就已经领跑深圳。

过去买豪宅，是开发商教你怎么生活。但深圳湾澐玺的“框架核心筒+无次梁厚板”，直接把空间的塑造交还给业主。

你想要巨大的社交方厅？可以。你想要多一个自己的娱乐空间，没问题。在这个空间里，你的生活习惯和审美，都能体现。

而在户型上，此次加推的南区新品（建面约216-430㎡ ）也有颇多亮点。

以高区户型为例，东南向建面约409㎡的户型，除了3.6m层高，最大的亮点是面宽约15米、进深2.4米的超级景观大阳台。这种横跨多个功能区的阳台尺度，在后海的高空中，不仅是一处观海台，更是家庭空中派对的完美场所。

概念方案示意图

而北向建面约427㎡的户型，整体非常通透、三面采光；功能分区上实现完全动静分离，还有奢阔海景主卧、衣帽间，居住的奢阔感更加极致。

这些看似微小的改动，实则是基于对真实豪宅生活场景的无数次推演。它不是盲目追求房间的数量，而是追求每一个独立空间的舒适度、采光和隐私感。

PART 3

长期主义才是最大的护城河

成为深圳湾澐玺的业主，最大的吸引力还在于，这不仅是一套物理意义上的豪宅，更是华润置地花了近20年时间，在后海中心区3.5平方公里的土地上，一笔一划，在后海为你织就的那张“超级生活网”。

对于深圳湾澐玺的业主来说，这张庞大且成熟的生活网，是触手可及的日常。

试想一下，一个寻常的周末午后，你推开家门，沿着连廊漫步，只要步行的距离，就已经置身于深圳湾万象城的冷气与香氛中。这里的500多家入驻品牌，那些国际大牌的新品画册，都是可以随手翻阅、信步可得的日常。

如果你想换个心情，只需乘梯而下。深圳湾文化广场那如同“海边巨石”般的异形建筑，此刻就静静地卧在你的窗外。它们不是地图上的冰冷地标，而是你步行可达的艺术邻居。

你可以穿着舒适的便装，临时起意去刷一场先锋的艺术展，或者再往前走几步，看看人才公园的风景。住在这里，整座城市的精华，不过是你生活里随手裁剪的日常背景。

除此之外，华润置地还发布了专属深圳湾澐玺业主的五重专属权益体系，包括万象黑金、艺文观展等一系列业主专属权益。

这就是华润置地在后海构建的“生活闭环”：从高阶商业到具有全球影响力的设计文化综合体，从总部商务到生态公园，所有的资源都像卫星一样环绕着深圳湾澐玺。

这个完整闭环让深圳湾澐玺天生就嵌入在一个辐射更广、影响更久的城市封面当中。而这种接轨世界的国际化生活方式，也让深圳湾澐玺从一个消费品，变成了可以传承的奢侈品。

这种由华润置地进行片区统筹所带来的长期复利，是任何依靠单打独斗的地王项目都无法企及的壁垒。

当然，大家最关心的还是价格。目前深圳湾澐玺南区新品，市场的吹风价是最低17万/㎡起，单价在17.5万/㎡-24万/㎡。

目前官方还没放出最终的备案价，所以市场对南区新品的定价也非常好奇，确实是有非常多的想象空间。

要知道，整个深圳湾核心的二手豪宅挂牌均价普遍在20万/㎡以上。相比之下，深圳湾澐玺这样的地段、加上这样的产品品质，这样的价格必须不能错过。

除此之外，还有一个点供大家参考。参照悦府和上海翠湖等绝版地块的豪宅，深圳湾澐玺以后大概率也会出现业主惜售和老业主介绍制，现在不下手，以后可能二手都惜售。

PART 4

结语：

广州的地王，资金再一次用脚投票，证明了核心城市+核心地段+核心资产的价值没有天花板；上海的政策正在加速优质资产的流通；而香港楼市的上扬则已经是近乎明牌的方式宣告价值资产的回归。

2025年是豪宅元年，去年年底深圳湾澐玺的开盘热销再一次验证了深圳作为超一线城市豪宅购买力，也大概率将再一次刷新深圳湾的城市封面。

而在2026年这个注定要在房地产历史上留下浓墨重彩一笔的年份里，聪明人早已经看清了风向。深圳湾澐玺新品的加推，是后海天际线留给时代的近乎最后一次执笔机会。

当这个3月过去，或许我们只能在二手市场的仰望中，去感叹这扇曾经向少数人敞开过的、通往深圳湾地标封面的大门了。